11 اسفند 1398

امارات احراز رابطه استیجاری

امارات احراز رابطه استیجاری

کلمات کلیدی:

مرجع صدور:     شعبه 1 دادگاه تجدید نظر استان تهران

چکیده: صرف پرداخت اجاره‌بها از سوی شخص، درصورتی‌که توأم با دلایل دیگر نباشد، دلالت بر رابطه استیجاری بین طرفین ندارد.

 

مستندات

تاریخ رای نهایی: 1393/06/31    شماره رای نهایی: 9309970220100864

رای بدوی

در خصوص دعوی آقای س.خ. به‌طرفیت آقای ع.ج. به خواسته تخلیه مورد اجاره به لحاظ عدم پرداخت اجاره‌بها و مطالبه اجور معوقه به مبلغ 000/000/81 ریال و هزینه‌های دادرسی با این توضیح که خواهان در تاریخ 25/3/87 طی سند قطعی مالک موضوع دعوی شده و حسب پاسخ استعلام ثبتی به شماره 42173-2/9/89 به شعبه 129 مالکیت خواهان تأیید گردیده و خوانده از سنوات قبل مستأجر ملک موصوف بوده و قائم‌مقام مستأجر قبلی شرکت چ. بوده و از طرف دیگر طبق دادنامه شماره 1847 شعبه 35 دادگاه تجدیدنظر رابطه استیجاری خوانده با مالک قبلی احراز و قطعی گردیده و از طرف دیگر طبق دادنامه شماره 170-4/2/81 از شعبه 606 دادگاه عمومی تهران اجاره‌بها بین مستأجر (خوانده فعلی) و مالک قبلی مبلغ سه میلیون ریال تعیین و تعدیل گردیده و به لحاظ عدم اعتراض قطعی شده. خوانده در دفاع اعلام می‌کند تعدیل مربوط به مالک و شرکت چ. است و من بی‌اطلاع هستم. نظر به اینکه خوانده در واقع قائم‌مقام شرکت چ. است و بر اساس عقد اجاره بین مالک قبلی و مستأجر قبلی رابطه استیجاری وی محرز شده بنابراین دفاعیات وی در این خصوص بی‌وجه است. بنابراین تعیین کارشناس و تعیین اجاره‌بها طرف نظر از اینکه خارج از خواسته خواهان است وجاهت قانونی ندارد نهایتاً دادگاه با احراز خواسته خواهان به استناد مواد 10 قانون مدنی و 198 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ 000/000/81 ریال اجور معوقه از تاریخ 25/3/87 تا تاریخ 2/7 89 در حق خواهان صادر می‌نماید و نسبت به خواسته تخلیه نظر به اینکه خواهان در جلسه دعوی خود را مسترد نموده به استناد بند ب ماده 107 قانون آیین دادرسی مدنی قرار ردّ دعوی را صادر می‌نماید. این رأی حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی است.

رئیس شعبه 127 دادگاه عمومی حقوقی تهران

 

 

 

 

 

رای دادگاه تجدید نظر

در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ع.ج. با وکالت بعدی آقای ب.ه. به‌طرفیت آقای س.خ. از دادنامه شماره 0263-90 مورخ 30/9/90 شعبه 127 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به‌موجب آن تجدیدنظرخواه به پرداخت مبلغ 000/000/81 ریال (هشتادویک میلیون ریال) اجور معوقه از تاریخ 25/3/87 لغایت 2/7/89 در حق تجدیدنظر خوانده محکومیت حاصل نموده با این توضیح که خواهان بدوی در ستون خواسته پرداخت اجور معوقه بر مبنای تعدیل اجاره‌بها ماهیانه سیصد هزار تومان و تخلیه ملک به لحاظ عدم پرداخت اجاره‌بها را خواسته است و بعداً در ضمن رسیدگی خـــــواسته تخلیـــــــه ملک را مستــــرد می‌دارد که بر همین اساس در دادنامه معترض‌عنه نسبت به تخلیه قرار رد صادرشده است مبنای اجاره‌بها ماهیانه دادنامه شماره 170 مورخ 4/2/81 شعبه 606 دادگاه عمومی حقوقی تهران است خوانده بدوی در اولین جلسه رسیدگی ضمن حضور اذعان نموده به اینکه من به‌جای مستأجر قبلی که شرکت چ. بوده است در محل اجاره مستقرشده‌ام (ص22 پرونده) و ماهیانه مبلغ بیست هزار تومان … به‌صورت یکجا به صندوق دادگستری پرداخت کرده‌ام دادگاه ابتدا با صدور قرار کارشناسی و سپس قرار هیئت کارشناسی و درنهایت با عدول از اظهارنظر کارشناسان مبادرت به صدور دادنامه معترض‌عنه و برمبنای تعدیل اجاره‌بها به‌موجب دادنامه فوق‌الذکر برمبنای ماهیانه سه میلیون ریال که خواسته خواهان نیز بر همین مبنا بوده، می‌نماید این رأی مورد اعتراض محکوم‌علیه (تجدیدنظرخواه) قرار می‌گیرد با ارجاع پرونده به شعبه اول دادگاه تجدیدنظر با تشکیل جلسه رسیدگی طرفین ضمن حضور مطالب و دفاعیات خود را مطرح می‌کنند ازجمله تجدیدنظرخواه اعلام می‌دارد تعدیل اجاره‌بها مستند موجر مربوط به مستأجر قبلی یعنی شرکت چ. می‌باشد و من در جریان پرونده نبوده‌ام لذا با توجه به اینکه رأی مستند به ضرر اینجانب می‌باشد درخواست اعتراض ثالث طاری نسبت به آن دارم نامبرده علاوه بر ذکر آن طی لایحه‌ای که به شماره 217 مورخ 2/3/91 ثبت شده درخواست اعتراض خود را مطرح کرده است. عمده دلایل معترض ثالث در لایحه دفاعیه و لوایح بعدی که توسط وکیل نامبرده تقدیم دادگاه شده است دادنامه شماره 490 مورخ 10/8/84 صادره از شعبه 25 دادگاه عمومی تهران است که به‌موجب دادنامه شماره 1847 مورخ 2/12/84 شعبه 35 دادگاه تجدیدنظر تأیید و استوار گردیده است ونیز رسیدهای عادی که حکایت از پرداخت اجاره‌بها از سوی نامبرده به مالک وقت دارد ونیز واگذاری یک خط تلفن از سوی مالک به وی که در مورد اجاره مورد استفاده قرار می‌گرفته پرونده استنادی دادنامه معترض ثالث که از شعبه 606 دادگاه عمومی تهران صادرشده به‌علت جایگزین شعبه مذکور و انتقال پرونده‌ها به شعبه 91 با تأخیر و سپس درخواست‌های مکرر و پیگیری در تاریخ 24/4/93 واصل که خلاصه آن در وقت نظارت مذکور منعکس و ضمیمه پرونده است و اصل پرونده به شعبه بدوی اعاده می‌گردد. دادگاه مبادرت به صدور قرار کارشناسی می‌نماید که کارشناس طی نظریه شماره 501 مورخ 21/5/93 اعلام نظرکرده است که با توجه به خواسته خواهان بدوی و قانون حاکم بر روابط موجر و مستأجر سال 56 و مستند تعدیل اجاره طی دادنامه شماره 170 ضرورتی به صدور قرار کارشناسی نبوده لذا این دادگاه ضمن عدول ازنظریه کارشناسی و نتیجتاً اظهارنظر مربوطه به شرح زیر راجع به دادنامه معترض‌عنه و اعتراض ثالث اظهارنظر می‌نماید اولاً در خصوص اعتراض ثالث با ملاحظه دادنامه‌های 490 شعبه 25 دادگاه عمومی تهران و 1847 شعبه 35 دادگاه تجدیدنظر که فوقاً نیز مذکور است به هیچ‌وجه دلالت بر رابطه استیجاری تجدیدنظرخواه با مالک از سال 68 آن‌چنان‌که وی مدعی شده ندارد و فقط با احراز رابطه استیجاری طرفین حکم به ابطال عملیات اجرایی مورخ 18/11/82 و نیز الزام موجر به تنظیم سند رسمی اجاره صادر شده است و صرف پرداخت اجاره‌بها از سوی شخص دلالت بر رابطه استیجاری بین طرفین ندارد مگر اینکه دلایل دیگری وجود داشته باشد که در مانحن‌فیه دلایل خلاف ایــن مــــــــــدعا را اثبـــــــات می‌نماید ازجمله اقرار خود تجدیدنظرخواه در اولین جلسه رسیدگی دادگاه که خود را جانشین شرکت مذکور معرفی کرده و در صدر دادنامه نیز به آن اشاره شد و با توجه به تقدم صدور دادنامه 170 مورخ 4/2/81 شعبه 606 دادگاه عمومی تهران بر دادنامه‌های مورد استناد معترض ثالث لذا اعتراض نامبرده غیرموجه تشخیص و به‌استناد ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی قرار ردّ اعتراض ثالث صادر و اعلام می‌گردد و اما راجع به اعتراض تجدیدنظرخواه به دادنامه معترض‌عنه نظر به ردّ اعتراض ثالث و با توجه به آخرین تعدیل اجاره‌بهاء طی دادنامه شماره 170 مذکور و با توجه به حاکمیت قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 بر روابط استیجاری طرفین و نیز خواسته خواهان بدوی که صرفاً مطالبه اجور معوقه بوده اعتراض نامبرده بی‌وجه تلقی مستنداً به ماده 358 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی ضمن ردّ تجدیدنظرخواهی دادنامه معترض‌عنه عیناً تأیید و اعلام می‌گردد این رأی قطعی است.

مستشاران شعبه اول دادگاه تجدیدنظر استان تهران

حسینی ـ صادقی