14 مهر 1398

انواع مال غیرمنقول

انواع مال غیرمنقول

1. اشیاء

 

غیرمنقول ذاتی

تنها چیزی که به حکم طبیعت خود و بی آنکه دست انسان دخالتی داشته باشد، وضع ثابت دارد زمین است. زمین و معادن و سنگهای آن قابل نقل و انتقال نیست و به این سبب آن را «غیرمنقول ذاتی» گفته اند.

باید دانست که هیچ چیز بر حسب ذات خود ثابت نیست، چنانکه زمین و سنگها و معادن آن نیز قابل جدا شدن و حرکت دادن است. ولی، حقوق به ثبات ذاتی بدین اطلاق نمی نگرد و داوری در آن عرفی است نه علمی، به همین جهت نیز گروهی از نویسندگان زمین و آنچه را به آن اتصال یافته و ثبات غرفی یافته است (مانند ساختمان و درخت) غیر منقول طبیعی نامیده اند.

 

اموالی که در اثر عمل انسان غیرمنقول شده است:

پاره ای از اموال منقول چنان در بنا یا زمین به کار می رود که نمی توان آن را، جز با خرابی عین یا محل مال، حرکت داد. تفاوت این گونه اموال با زمین در این است که، دسته نخست وصف غير منقول را به طور مصنوعی کسب کرده است و ذات آنها قابلیت نقل از محلی به محل دیگر را دارد. به همین جهت هم، اگر از زمین یا بنا جدا شود، صفت اکتسابی و مصنوعی را از دست می دهد و در شمار اموال منقول قرار می گیرد. برای مثال، آئینه و لوله های منصوب در ساختمان، تا زمانی که ملحق به بناء است، از اموال غیرمنقول محسوب می شود، ولی همین که از محل نصب خود جدا شود، صفت ذاتی آن باز می گردد و به صورت مال منقول در می آید (مواد ۱۳ و ۱۴).

ماده ۱۵ قانون مدنی در پیروی از همین قاعده می گوید: «ثمره و حاصل، مادام که چیده یا درو نشده است، غیرمنقول است، و اگر قسمتی از آن چیده یا درو شده باشد، تنها آن قسمت منقول است.»
و ماده ۱۶ نیز همین حکم را بدین عبارت درباره اشجار تکرار می کند: «مطلق اشجار و شاخه های آن و نهال و قلمه، مادام که بریده یا کنده نشده است، غیرمنقول است.»

اموالی که در مواد ۱۳ تا ۱۶ نام برده شده، به عنوان نمونه و مثال است و طبق قاعده ای که گفته شد، تمام اموالی که در اصل منقول بوده و در اثر الصاق به زمین یا بنا غير منقول شده است در شمار این گروه قرار می گیرد.

 

اثر تراضی اشخاص در صفت این اموال:

مسأله مورد بحث این است که، اگر درخت و میوه یا مصالح بنایی، در حالی که از زمین جدا نشده است، به قصد بریدن یا چیدن یا خراب کردن فروخته شود، باز هم باید آنها را غیرمنقول دانست، یا منظور دو طرف قرارداد می تواند در صفت این اموال مؤثر واقع شود و آنها را، در حالی که منصوب به زمین است، در حکم منقول کند؟

مواد ۱۵ و ۱۶ قانون مدنی ثمره اشجار را، تا زمانی که بریده یا کنده نشده، به طور مطلق در ردیف اموال غیرمنقول قرار داده است. پس، اگر به ظاهر این مواد اعتماد شود، بیگمان باید گفت که این گونه اشیاء، تا زمانی که به زمین اتصال دارد و رابطه آن با مال غیرمنقول قطع نشده، غیرمنقول است. ولی در برابر ظاهر مواد می توان استدلال کرد که ثمرة اشجار و مصالح بنایی به حکم ذات خود از اموال منقول است و به خاطر ارتباط با زمین وصف «غیر منقول» را کسب کرده است. پس، اگر بنای دو طرف معامله بر جدا کردن آن اموال از زمین باشد، در حقیقت باید گفت که مال منقولی، صرف نظر از عوارض کنونی آن، موضوع معامله قرار گرفته است. برای مثال، اگر بارفروشی میوه های باغی را به قصد فروش از صاحب درخت بخرد، با اینکه هنگام معامله میوه ها هنوز چیده نشده و جزء درخت است، نه فروشنده آن را به اعتبار وجود در باغ فروخته است، و نه خریدار توجهی به اتصال موضوع معامله به زمین دارد؛ بنای معامله بر چیدن میوه ها و حمل آن به انبار یا دکان مشتری است. با این ترتیب، دلیلی وجود ندارد که این میوه ها غیرمنقول محسوب شود و، به عنوان مثال، اگر نزاعی در خصوص آن در گیرد، به جای دادگاه محل اقامت مدعى عليه، محكمه واقع در محل باغ مرجع صالح باشد.

 

اموالی که در حکم غیرمنقول است:

بعضی از اشیاء منقول، با آنکه قابل نقل است، چون اختصاص به امور زراعت و آبیاری دارد، از حیث «صلاحت محاکم» و «توقیف اموال» در حکم اموال غیرمنقول شده است.
علت این استثناء فایده عملی است که از ارتباط کامل این اموال با زمین به دست می آید؛ یعنی قانونگذار خواسته است که با این حکم از جدا شدن اموال منقولی که لازمه آبیاری و زراعت است از زمین جلوگیری کند: اگر لوازم زراعت طبق قاعده کلی در زمره اموال منقول محسوب شود، چون توقیف این اموال با شرایط ساده تری امکان دارد، همیشه بیم آن می رود که آلات و ادوات زراعت توقیف شود و زمین بدون استفاده باقی بماند.

 

شرایط تحقق حکم

ماده ۱۷ قانون مدنی در این زمینه می گوید: «حيوانات و اشیایی که مالک آن را برای عمل زراعت اختصاص داده باشد، از قبیل گاو و گاومیش و ماشین و اسباب و ادوات زراعت و تخم و غیره، و به طور کلی هر مال منقول که برای استفاده از عمل زراعت لازم و مالک آن را به این امر تخصیص داده باشد، از جهت صلاحیت محاکم و توقیف اموال جزو ملک محسوب و در حکم مال غیر منقول است.» از مطالعه این ماده به خوبی برمی آید که، آلات و ادوات زراعت و آبیاری، فقط در صورت وجود دو شرط زیر، در حکم غیرمنقول قرار میگیرد:

۱، فرض غير منقول بودن تنها در مورد حیوانات و اشیایی است که به مالک زمین تعلق دارد، و ادواتی که ملک دیگران است در حکم زمین و مال غیرمنقول به شمار نمی آید: یعنی حیوانات و اشیاء با زمین زراعتی باید دارای یک مالک باشد. زیرا، اگر مالک آنها متفاوت باشد، دیگر ضرورت ندارد که برای حفظ زراعت قانون آن اموال را از حیث صلاحیت محاکم و توقیف در حکم غیرمنقول بداند.
در این حال، زمین و آلات و ادوات زراعت مربوط به دو دارایی با مطالبات و بدهی های خاص است، و هیچگاه با هم توقیف و به فروش نمی رسد تا حکم ماده ۱۷ بتواند مفید واقع شود. پس، اگر مستأجری گاو و تخم را از مال خود در زمین مورد اجاره به کار ببرد، آن گاو و تخم مال غیر منقول محسوب نمی شود، و اگر مالک زمین تراکتور یا چرخ آبیاری را جداگانه از زمین بفروشد موضوع عقد بيع مال منقول است.

۲، حیوانات و اشیاء باید اختصاص به کار زراعت و آبیاری داده شده باشند. پس، اگر تراکتوری برای تسطیح راهها به کار رود و گاه نیز زمین را به منظور زراعت شیار کند، در حكم غیرمنقول نیست. همچنین، اگر حیوانی که از طرف مالک به امر زراعت و آبیاری اختصاص داده شده است به کار دیگری گمارده شود، این تغییر مصرف صفت غیرمنقول آن را از بین خواهد برد.

 

انتقاد از ماده ۱۷ ق.م.:

حکم ماده ۱۷ قانون مدنی در پاره ای موارد مانع از معطل ماندن زمین و ویرانی مزارع می شود. ولی مفاد آن برای رسیدن به هدفی که قانونگذار داشته کافی نیست و با ضرورتهای اجتماع کنونی ما سازگار به نظر نمی رسد و معایب آن را در چند نکته می توان خلاصه کرد:

1. برای جلوگیری از تعطیل زراعت و جدا شدن آلات و ادوات آن از زمین، ضرورت نداشت که، بر خلاف اصول، قانون بعض اشياء منقول را در حکم غیرمنقول قرار دهد، زیرا کافی بود در ماده خاصی انتزاع آلات زراعت و آبیاری از زمین ممنوع یا موکول به رضای صاحب ملک شود.

٢. اگر منظور قانونگذار از وضع ماده ۱۷ این باشد که رابطه محکمی بین ادوات زراعت با زمین ایجاد کند و مانع از جدایی آن اموال از زمین زراعتی شود، باید پذیرفت که حکم انشاء شده برای رسیدن به مقصود او کافی نیست. زیرا در ماده ۱۷ اسباب و ادوات زراعت و آبیاری، تنها از جهت صلاحیت محاکم و توقیف اموال، در حکم مال غیرمنقول قرار گرفته است، و حال آنکه در اثر اسباب دیگر نیز، مانند تقسیم و وصیت، همیشه احتمال انتزاع این اشیاء از زمین می رود.

٣. اگر حمایت از زراعت مجوز ایجاد چنین استثناء مهمی باشد، با اهمیت روزافزونی که امور تجارتی و صنعتی پیدا کرده است، به طریق اولی باید مانند حکم ماده ۱۷ درباره ادوات صنعتی و تجارتی نیز انشاء شود. زیرا، اجرای احکام غیر منقول بر اشياء منقول امری استثنایی است و باید به شکل محدود پذیرفته شود و حکم ماده ۱۷ قابل سرایت به اموال لازم برای امور تجارتی و صنعتی نیست.

۲. حقوق و دعاوی

غیرمنقول تبعی – قاعده:

طبقه بندی اموال منقول و غیرمنقول ناظر به اموال مادی خارجی است و حقوق مالی را نباید در ردیف اشیاء در این تقسیم آورد. پس، اگر لازم باشد که این حقوق نیز به منقول و غیر منقول تقسیم شود، به جای توجه به ماهیت حقوقی آن، باید موضوع حق را در نظر گرفت: بدین ترتیب، حقی که موضوع آن مال غیرمنقول است، به تابعیت از موضوع خود، غير منقول به شمار می رود و حقی که بر مال منقول وجود دارد منقول است. به همین جهت، قانون مدنی در ماده ۱۸، پاره ای از حقوق و دعاوی را تابع اموال غیرمنقول دانسته است و ما این اموال را «غير منقول تبعی» می نامیم.

 

اجرای قاعده در حقوق عینی:

اجرای این قاعده در حقوق عینی و یافتن مصداقهال منقول و غیرمنقول آن، هیچ اشکال مهمی ندارد. زیرا، اگر حق عینی مربوط به مال غیرمنقول باشد، آن حق نیز غير منقول است؛ و اگر حق ناظر به شییء منقول باشد، به تابعیت از آن منقول است. پس، حق انتفاع از خانه غير منقول و از اتومبیل یا کشتی منقول است؛ و حق ارتفاق نسبت به ملک غیر، مانند حق عبور و حق مجری، چون اختصاص به املاک دارد، همیشه غير منقول است.

در ماده ۱۸ قانون مدنی تنها از حق انتفاع بر غیرمنقول و حق ارتفاق صحبت شده، ولی روشن است که آوردن این دو به عنوان نمونه و مثال است و سایر حقوق عینی مربوط به اموال غیر منقول (مانند حق مالکیت و حق وثيقه) نیز تابع موضوع آن حقوق است.

 

اعمال قاعده در حقوق دینی

حق دینی حق بر شخص است و بی واسطه به مال مربوط نمی شود و، قطع نظر از موضوع آن، منقول است (ماده ۲۰ قانون مدنی) و نباید آن را در زمره حقوق غیرمنقول آورد، زیرا موضوع این حق مال غیرمنقول نیست و شاید به همین جهت در ماده ۱۸ قانون مدنی نیز نامی از دیون غیرمنقول برده نشده است. ولی به این قاعده نمی توان اعتماد کرد، و باید امور گوناگونی را که ممکن است موضوع دین قرار گیرد، جداگانه مورد بررسی قرار داد: حق دینی گاه ناظر به انتقال مال، و گاه دیگر نیز راجع به کار معین است:

1. وعده انتقال مال: در مواردی که موضوع دین انتقال مال غیرمنقول است، اصل حق را نیز باید تابع آن شمرد. برای مثال، اگر کسی تعهد کند که خانه خود را به دیگری بفروشد، با آنکه خریدار هنوز هیچ حق عینی بر خانه ندارد، چون با تحقق وعده متعهد خانه را به طلبکار انتقال می دهد، دین را به تبع موضوع آن باید غیرمنقول دانست. همچنین است وقتی که، شخص هزار متر از زمین معین را به طور کلی انتقال می دهد، زیرا موضوع دین فروشنده در این حال غیرمنقول است. در مواردی هم که ملكيت بابيع انتقال نمی یابد و بر حسب تراضی مدتی به تأخیر می افتد یا منوط به پرداخت آخرین قسط ثمن می شود، خریدار غیرمنقول طلبی دارد که موضوع آن غیرمنقول است.

۲. تعهد بر انجام دادن کار یا خودداری از آن: در این صورت، چون موضوع تعهد کار انسان است منقول به شمار می آید، هرچند که مربوط به مال غیرمنقول باشد. برای مثال، هرگاه معماری تعهد ساختن خانه ای را کند، اگرچه در نتیجه کار او خانه ای به وجود می آید و طلبکار مالک آن می شود، این تعهد را نمی توان غیرمنقول دانست. زیرا، تعهد معمار به اجرای یک سلسله کارهایی است (مانند طرح نقشه ساختمان، تهیه مصالح و نظارت بر کارگران) که همه منقول شمرده می شود.

٣. تعهد به تسليم: تعهدی که فروشنده در تسليم مبيع غیرمنقول به خریدار دارد (بند ۳ ماده ۳۶۲ ق.م.) در زمره تعهدهای منقول است. زیرا، به مجرد وقوع عقد، خریدار مالک مبیع می شود و تعهدی که فروشنده نسبت به تسلیم آن دارد مربوط به انتقال ملکیت نیست؛ وظیفه دارد تا خریدار را بر مالی که فروخته است مسلط کند. پس، موضوع تعهد او انجام دادن کاری است که فقط با مال غیر منقول ارتباط دارد.

 

دعاوی غیرمنقول:

مطابق بخش اخیر ماده ۱۸ قانون مدنی: «… دعاوی راجعه به اموال غیرمنقوله، از قبیل تقاضای خلع ید و امثال آن، تابع اموال غیر منقول است.» و ماده ۱۲ قانون آئین دادرسی مدنی در بیان نتیجه این تقسیم می گوید: «دعاوی مربوط به غير منقول، اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت،

ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجعه به آن، در دادگاهی اقامه می شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.»

دعوی را نمی توان به منقول و غیر منقول تقسیم کرد. ولی، نزاعی که در مطالبه حق یا مال غیرمنقول ایجاد می شود به تبعیت از خواسته آن غیر منقول است. مانند: دعوى مالكيت و حق ارتفاق و انتفاع و خلع ید از اراضی و نظایر اینها. همچنین، در موردی که موضوع حق دینی مال غیرمنقول است، دعوایی را که برای اجبار متعهد اقامه می شود باید غیرمنقول شمرد. منتها، قوانین مدنی و آئین دادرسی، با ذکر عبارت (دعاوی راجعه به اموال غیرمنقول)، مفهوم وسیع تری را برای این گونه دعاوی ایجاد کرده است، و همین عبارت باعث به وجود آمدن اختلافهای گوناگون در تشخیص صلاحیت محاکم شده است.

پس، علاوه بر دعاوی که موضوع آن مطالبه حق عینی یا تعهد غير منقول است، دعاوی زیر تابع اموال غیرمنقول به شمار می رود.

1. دعاوی تصرف، اعم از اینکه مالکیت محل نزاع باشد، یا متصرف سابق اعادة وضع گذشته را بخواهد، یا مدعی تسلیط خود را بر مال غیر منقولی درخواست کند: یعنی تمام دعاوی مربوط به خلع يد غاصبانه و امانی اشخاص بر غير منقول، و تصرف عدوانی و رفع مزاحمت و ممانعت از حق، و اجبار فروشنده بر تسليم مبيع… و امثال اینها، از دعاوی راجع به غیرمنقول است.

٢. دعاوی که موضوع أن تملک مال غیر منقول است، مانند دعوی فسخ و بطلان و عدم نفوذ معاملات اموال غیر منقول. در این گونه موارد، هر چند که دعوی به صورت ظاهر درخواست ابطال سند و فسخ معامله است، در حساب همدعی خواهد. با انبات للان انتقال مالکیت کنونی خود را بر مال غیر منقول نشان دهد. با شیر منفولی را که به دیگری منتقل ساخته است دوباره تملک کند.

برعکس، دعاوی مربوط به مطالبه دیون، اگرچه دین ناشی از مال غیرمنقول باشد، منقول محسوب است. برای مثال، اگر موجر برای مطالبه اجاره یا فروشنده برای گرفتن ثمن مال غير منقولی دعوی کند، ادعای او تابع مال غیرمنقول نیست، و باید در دادگاه محل اقامت مدعي عليه اقامه شود.

مطالبه اجرت المثل و خسارات وارد بر املاک

غالب نویسندگان دعاوی مربوط به اجرت المثل و خسارات وارد بر املاک را تابع غیر منقول دانسته اند، و دیوان عالی کشور نیز در آراء متعدد بین دعوی مال الاجاره و اجرت المثل تفاوت گذارده، و دعوی دوم را تابع غیرمنقول شمرده است. برای توجیه این نظر استدلال شده است: مال الاجاره مال غیرمنقول، چون دین و در ذمه است، ملحق به منقول محسوب می شود، و در غير محکمه ای که ملک در حوزه آنست می توان اقامه دعوی مال الاجاره کرد، لیکن اجرت المثل مال غیرمنقول تابع غیرمنقول بوده و در محکمه ای به آن رسیدگی می شود که مال غیرمنقول در حوزه آن محکمه واقع است.»

در انتقاد از این نظر می توان گفت: نه تعهد به پرداختن پول غیرمنقول است، و نه مفاد ادعا به طور مستقیم به غیرمنقول ارتباط دارد: کسی که از مال غیر منقول استفاده می کند یا زیانی به آن می رساند، در برابر مالک ملزم به پرداخت مبلغی پول می شود. موضوع این تعهد بی گمان متقول است. و فقط حق طلبکار ناشی از حق مالکیتی است که او بر مال غیرمنقول دارد. با مثالهایی که ماده ۲۰ قانون مدنی در مورد مال الاجاره و ثمن بيع زده است، دیگر نباید ادعاء کرد که منشأ تعهد می تواند صفت منقولی آن را دگرگون سازد.

با وجود این باید دانست که، هرچند نظر دیوان کشور از حيث استدلال تمام نیست، از جهت نتیجه قوی تر بنظر می رسد. زیرا، کسی که از منافع غير منقول استفاده میکند یا سبب تلف آن می شود، به حکم قانون ملزم به جبران خسارات است: یعنی انجام دادن کار معینی بر عهده او بار می شود. در این حالت، موضوع دین مقداری پول نیست و این حکم دادگاه است که الزام او را به مبلغی تقویم و به پول مبدل می سازد؛ در حالی که موضوع تعهد پرداخت مال الاجاره و ثمن از ابتداء مقداری پول، یعنی منقول است. پس وقتی مالک به عنوان جبران خسارت یا بدل منافعی که تلف شده است اقامه دعوی می کند، در واقع اجبار او را به کاری که راجع به غير منقول است می خواهد.

دعوی مربوط به تولیت موقوفات غیرمنقول

موضوع حق تولیت انجام دادن سلسله کارهایی است که به موجب وقفنامه به عهده متولی گذارده شده است. بنابراین، از نظر منطقی نباید آن را در زمره حقوق غیرمنقول آورد. ولی عبارت ماده ۱۸ قانون مدنی شامل آن می شود، زیرا حق تولیت راجع به اداره مال غیرمنقول است و دعوی راجع به این حق باید در دادگاه محل وقوع وقف مطرح شود.