25 آبان 1398

ایجاد و زوال مالکیت

ایجاد و زوال مالکیت

اسباب تملک

نظرية اسباب تملک در قانون مدنی:

نظر به اهمیت ویژه ای که در سده هجدهم میلادی برای مالکیت خصوصی و احترام به این حق قائل بودند، نویسندگان قانون مدنی فرانسه نظریه «اسباب تملک» را چنان آراستند که ارث و قواعد عمومی تعهدات و قراردادها نیز در زمره این اسباب قرار گیرد (مواد ۷۱۱ به بعد ق.م. فرانسه). روزی که قانون مدنی ایران تهیه میشد، شهرت قانون مدنی فرانسه به اندازه ای بود که قانونگذاران سایر کشورها کم و بیش از آن نمونه الهام می گرفتند و نخستین قانون مدون را می ستودند. .

این شهرت و نفوذ، که چندان هم بی مورد و ناروا نبود، نویسندگان قانون مدنی را نیز به تقلید واداشت: جلد اول قانون مدنی با عنوان «امرال» به سه کتاب نامتناسب: ۱) بیان اموال و مالکیت به طور کلی شامل مواد ۱۱ تا ۱۳۹، ۲) اسباب تملک حاوی مواد ۱۴۰ تا ۹۴۹، ۳) مقررات مختلفه مواد ۹۵۰ تا ۹۵۵، تقسیم شد. کتاب دوم، تمام مباحث مربوط به احیاء اراضی موات و حیازت سایر اموال مباح، عقود و تعهدات، اخذ به شفعه و ارث را در خود جمع کرد، در حالی که هیچ ارتباط و تناسبی بین آنها وجود نداشت: حقوق عینی و دینی به هم آمیخت و ارث و اخذ به شفعه نیز در آن به غلط افتاد. تنها وجه تناسب عنوانها این بود که همه وسیله کسب مال قرار میگرفت. ماده ۱۴۰ ق.م. با عنوان «اسباب تملکه بدین عبارت شکل گرفت: «تملک حاصل می شود: ۱) به احیاء اراضی موات و اشیاء مباحه ۲) به وسیله عقود و تعهدات 3) به وسيله اخذ به شفعه 4) به ارث». در این تقسیم مرور زمان و تصرف نیامده است، زیرا مرور زمان مملک در حقوق ما وجود ندارد و تصرف نیز اماره وجود حق مالکیت است نه سبب ایجاد آن.

از این اختلاط ناپسند در قوانین جدیدتر پرهیز شده است: قانون مدنی آلمان «حقوق تعهدات» (مواد ۲۴۱-۸۵۳) را از «حقوق مالکیت» (مواد ۸۵۴-۲۹۶) جدا کرد و در دو کتاب جداگانه مطرح ساخت. در سویس، مجموعه قانون تعهدات از قانون مدنی جدا شد و استقلال یافت. قانون جدید مصر نیز شیوه تدوین گذشته را رها ساخت و نظریه التزام و عقود را از حقوق عینی و مالکیت جدا کرد، ولی در اسباب مالکیت نیز عقود را آورد. قوانین سایر کشورهای عربی و از جمله الجزایر نیز به همین راه رفت. ولی قانون مدنی ایران، با اینکه دو بار مورد تجدیدنظر عمومی قرار گرفت، شیوه تدوین فرانسوی را حفظ کرد. با وجود این، نویسندگان حقوقی از آغاز نیز اختلاط نابجا را نپذیرفتند و به راهی که معقول میدانستند رفتند.

اسباب تملک را به اعتبارهای گوناگون تقسیم کرده اند و از جمله آنها است: ۱) اسباب تملک اصلی، که ایجاد ملکیت و حق میکند و اسباب فرعی یا مشتق، که سبب انتقال و جابه جایی حق مالكیت می شود ۲) اسباب ارادی یا انتقال مالکیت به اراده مالک و غیرارادی یا قهری (مانند ارث) ۳) اسباب تملک میان زندگان و به سبب مرگ 2) اسباب تملک عام و خاص. ولی، بر این تقسيمها اثر عملی مهمی بار نیست و چه بسا باعث اختلال میان نهادهای گوناگون و نامتجانس نیز می شود.

احیاء اراضی موات و حیازت مباح

1. احیاء اراضی موات

 مفهوم احیاء:

ماده ۱۴۱ ق.م. در بیان مفهوم احیای زمین می گوید: «مراد از احیای زمین آنست که، اراضی موات و مباحه را بوسیله عملیاتی که در عرف آباد کردن محسوب است، از قبیل زراعت، درختکاری، بنا ساختن و غیره، قابل استفاده نمایند.» چگونگی آباد کردن زمین را، با توجه به هدفی که شخص در انتفاع از زمین دارد، معین می کنند: به عنوان مثال، آباد کردن زمین برای زراعت با آباد کردن به منظور احداث زمین ورزش یا بیمارستان متفاوت است. به همین جهت، قانون داوری نهایی را به عرف واگذار می کند تا انعطاف لازم را داشته باشد. با وجود این، آئین نامه اجرایی قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۷/۴/۱۵ درصدد برآمده است که میزان و چگونگی احیاء را به نظم کشد و برای عمران نیز ضابطه معین کند: در تبصره ماده اول آئین نامه آمده است: «تناسب میزان زمین عمران و احیاء شده، با در نظر گرفتن مساحت زیربنا و مساحت کل زمین و فضای عمومی آن یا سطح زیر کشت و آیش و سایر تصرفاتی که با در نظر گرفتن مفاد این ماده عمران و احیاء محسوب می شود، طبق دستورالعملهای صادره توسط وزارت مسکن و شهرسازی تعیین خواهد شد.» ماده ۱۲ قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶ نیز مقرر می دارد: «تشخیص عمران و احیاء و تأسیسات متناسب و تعیین نوع زمین و تمیز بایر از موات به عهده وزارت مسکن و شهرسازی است. این تشخیص قابل اعتراض در دادگاه صالحه می باشد.»

از لحاظ نظری، باید توجه داشت که احکام مربوط به قانون زمین شهری و آئین نامه آن ویژه «زمینهایی است که در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهرکها قرار گرفته است» (ماده ۲ قانون زمین شهری و احیای زمینی که خارج این محدوده است در حکومت عرف و قانون مدنی بانی است. ولی، با گسترش یافتن روزافزون شهرها و ایجاد شهرکهای متعدد در اطراف آنها، می توان گفت بیشتر زمینهای قابل عمران و با ارزش در سطح کشور در نظارت کامل دولت قرار گرفته است و تنها با اذن و نظارت مقامهای عمومی احیاء آنها امکان دارد. به بیان دیگر، تخصیصی که با قانون زمین شهری صورت پذیرفته بخش مهمی از قانون عام (مدنی) را فرا گرفته و دامنه آن رو به فزونی است.

 شروع به احیاء؛ حق تحجير:

در جریان تملک اراضی، مهم ترین مسأله تحقق احیاء است: آنکه قصد تملک و انتفاع دارد می خواهد به اندک اقدامی که در راه آبادانی زمین کرده است نتیجه مطلوب را بگیرد و آن را به ملکیت خود در آورد، ولی مقامهای عمومی لازم می بینند که تملک اموال عمومی پاداش احياء واقعی زمین باشد و صورت سازی و زمین خواری جای آبادسازی را نگیرد. این دو نفع متضاد از دیرباز در ستیز بوده است و ماده ۱۴۲ ق. م. نموداری از اداره این ستیز. در این ماده می خوانیم: «شروع در احیاء، از قبیل سنگ چیدن اطراف زمین یا کندن چاه و غیره تحجیر است و موجب مالكیت نمی شود، ولی برای تحجیر کننده ایجاد حق اولویت در احياء می نماید». ماده اول آیین نامه اجرایی قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۷/۴/۱۵ هم در همین زمینه تأكید می کند: «منظور از عمران و احیاء قابل قبول مذکور در قانون زمین شهری، عمومات مذکور در ماده ۱۴۱ قانون ملی و مقررات بعدی در باب احیاء و عمران اراضی است و عملیاتی از قبیل شخم غير مسبوق به احیاء و تحجیر و ریختن مصالح در زمین و حفر چاه و نظائر آن عمران و احیاء محسوب نمی گردد».

این مواد مربوط به احیای زمین است و آن را با حیازت آب مباح نباید مخلوط کرد: برای مثال حفر چاه و حتی رسیدن به آب به تنهایی کافی برای احیای زمین نیست، ولی سبب تملک آب مباح می شود (ماده ۱۶۰ ق.م.).

با اینکه تغییر وضع حقوقی زمین پیش از احیای کامل صورت نمی پذیرد، شروع به احياء حق تقدمی ایجاد میکند که سایر داوطلبان تملک زمین را از رقابت با آغاز کننده باز می دارد. این حق را «تحجير» می نامند که مثال شایع آن دیوارکشی و محصور کردن زمین است و ماده ۱۴۸ ق.م. نهرکنی به منظور اتصال آن به رودخانه را نیز پیش از اتصال تحجير» می نامد. پس، باید گفت: هر اقدامی که به تناسب هدف احیاء کننده در دید عرف مقدمه رسیدن به آن است، تحجير نامیده می شود: مانند شخم زدن برای زراعت و پیکندن برای ساختمان و چاه کنی برای آبیاری. ماده ۱۴۲ ق.م. سنگ چیدن اطراف زمین را نیز تحجیر گفته است. این مثال نشان می دهد که قانونگذار برای ایجاد حق تحجیر سختگیری نمی کند و تهیه هر مقدمه را کافی می بیند، هرچند که به تنهایی مؤثر در احیاء نباشد؛ چنانکه سنگ چیدن در احیاء زمين اثر ندارد، ولی در دید عرف یکی از نشانه های اختصاص است. منتها، باید توجه داشت که این گونه نشانه ها (مقدمات بعید) در صورتی تحجیر است که کار احیای اصلی را به دنبال داشته باشد. بنابراین، اگر شخصی اطراف زمین وسیعی را سنگ چین کند و آن را رها سازد یا معلوم باشد که توان احیای آن را ندارد، تحجیر تحقق نمی یابد.

حق تحجیر از اقسام حقوق عینی است و در برابر هر متجاوز می توان به آن استناد کرد. صاحب حق می تواند دیگری را از اقدام به احیاء باز دارد و از ادامه تصرف هر غاصبی جلوگیری کند، هرچند که اقدام غاصب به احیای کامل زمین نیز منتهی شده باشد.

 توابع احياء:

احیای زمین سبب ایجاد حق بر توابع مالکیت زمین نیز می شود. برای مثال، احیای زمین موجب ایجاد حق بر حریم آن نیز هست. حتی می توان شروع به احیاء را باعث ایجاد حق تحجیر بر لوازم تحقق آن شمرد، چنانکه اگر شخصی برای احیای زمین ناچار از عبور از زمین مباح مجاور باشد، حق تحجیر با امکان عبور از آن زمین همراه است و پس از آباد شدن زمین حق عبور از زمین مباح نیز به مالک زمین احیاء شده تعلق می یابد.

ماده ۱۴۴ ق.م. به یکی از شایع ترین توابع عرفي احياء اشاره میکند. در این ماده آمده است: «احیای اطراف زمین موجب تملک وسط نیز می باشد». منتها، باید توجه داشت که تناسب آنچه باقی مانده و بخش احیاء شد؛ اطراف زمین شرط ضروری این تملک است. باید در دید عرف بخش وسط زمین چهره تبعی پیدا کند و آباد به نظر آید. تبصره ماده اول آئین نامه قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۷/۴/۱۵ نیز که به تناسب میزان عمران و احیاء شده با مساحت کل زمین اشاره می کند، نگران همین تناسب و تبعیت است. پس، اگر شخصی اطراف چند هکتار زمین را به عرض یک متر درختکاری کند یا گل بکارد، آن زمین را احياء نکرده است. ولی، هرگاه بخشی از وسط زمینی که به باغ تبدیل شده به منظور ساختن بنا در آینده دست نخورده باقی بماند، نمی توان گفت آن بخش احیاء و تملک نشده است.

عنصر معنوی احیاء، قصد تملك:

چنانکه گفته شد، حیازت مباح در زمره اعمال حقوقی و عمل مادی احیاء در صورتی سبب مالكیت می شود که با قصد تملک همراه باشد. ماده ۱۴۳ ق.م. به ویژه در احیای زمین موات و مباح به لزوم این عنصر معنوی اشاره می کند و «قصد تملک» را شرط ایجاد مالکیت قرار می دهد. در این ماده می خوانیم: «هرکس از اراضی موات و مباحه قسمتی را به قصد تملک احیاء کند مالک آن قسمت می شود». پس، اگر گروهی از مهندسان زمینی را آباد سازند تا در جریان ساختن سدی عظیم از آن استفاده کنند، این اقدام آنان سبب تملک زمین نمی شود؛ در تحقق عنصر مادی آبادانی چیزی از حیازت و احیاء عرفی کم ندارد، لیكن از آنجا که عنصر معنوی قصد تملکه آن کار مادی را اداره نمی کند، در جهان اعتبار رابطه حقوقی (تعلق و تملک) نمی آفریند.

از نتایج دیگر لزوم «قصد تملک» این است که اگر آباد کننده به نمایندگی دیگری اقدام کند، ملکیت برای کسی ایجاد می شود که دستور آباد کردن را داده و قصد تملک کرده است. پس، باید گفت «ملکیت» اثر قصد است و آباد کردن شرط نفوذ آن: یعنی حیازت و احیاء در زمره اعمال حقوقی است.

 تملک زمین مباح:

قانون مدنی به اجمال مقرر کرده است که:« احیاء کننده باید قوانین دیگر مربوطه به این موضوع را از هر حیث رعایت نماید» (ماده ۱۴۵). این اشاره قانون نظری را تقویت می کند که زمین موات و مباح را ملک عموم و در نظارت دولت می داند و احیای مأذون از سوی دولت را مؤثر می شمارد. منتها، این اذن گاه عمومی است و به حکم قانون به همگان داده می شود و گاه مقید به شرایطی می شود که باید جداگانه تحقق یابد.

ماده ۵ قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶/۶/۲۲ که آخرین تحول در این زمینه است، به بحث درباره وضع حقوقی بخش مهمی از زمینهای موات پایان می بخشد و اعلام می کند: «کلیه زمینهای موات شهری، اعم از اینکه در اختیار اشخاص یا بنیادها و نهادهای انقلابی دولتی یا غیر دولتی باشد، در اختیار دولت جمهوری اسلامی است و اسناد و مدارک مالکیت گذشته ارزش قانونی ندارد. ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند به درخواست وزارت مسکن و شهرسازی، استاد آنها را به نام دولت صادر نمایند، مگر اینکه از تاریخ ۱۳۵۷/۱۱/۲۲ توسط دولت واگذار شده باشد»، ماده ۸ نیز می افزاید: «كلية اراضی بایر شهری که صاحب مشخصی نداشته باشد در اختیار ولی فقیه می باشد».

بنابراین، احیاء و تملک زمینهای شهری از این پس تنها به اذن دولت و مقامهای عمومی صالح صورت می پذیرد و آزاد نیست. منتها، در این زمینه باید به دو نکته مهم در باره زمان و مکان اجرای قانون توجه داشت:

١. قانون زمین شهری ناظر به آینده است: یعنی، شامل زمینهایی می شود که در تاریخ تصویب قانون موات است و احیای آن باید در آینده صورت پذیرد. ولی، چون به موجب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن مصوب ۵ تیرماه ۱۳۵۸ و اصلاحات آن بخش مهمی از زمینهای تملک شده قبلی نیز به ملکیت دولت درآمده است، باید پذیرفت که دولت کوشیده است تا مالکیت خود را بر تمام زمینهای اطراف شهرها و شهرکها گسترش دهد، هرچند که پیش از آن نیز احیاء شده باشد.

۲. قوانین زمین شهری تنها بر اراضی داخل در محدوده شهرهای پیش بینی شده در قانون حکومت دارد و سایر اراضی تابع اذن عام قانون در باره اباحه احیاء است. ولی، نه تنها اصل ۴۵ قانون اساسی زمینهای موات یا رها شده را بدون هیچ قیدی در اختیار حکومت اسلامی قرار داد و ترتیب استفاده از آن را بر مبنای مصالح ممرم با قانون دانست، این محدوده آزادی نیز بتدریج تنگ تر می شود و دیری نمی پاید که از احکام قانون مدنی در باره آزادی تملک زمین مباح تنها در کویرهای بزرگ نمی توان استفاده کرد. با وجود این، وضع عملی تملک اراضی با آنچه در کتابهای قانون می آید تفاوت دارد و هم اکنون نیز تملک مراتع و جنگلها و کوهها و حریم رودخانه یکی از پرسودترین وسایل تحصیل ثروت است.