تشخیص قسمتهای مشترک از قسمتهای اختصاصی ساختمان
کلمات کلیدی:
مرجع صدور: شعبه 18 دادگاه تجدید نظر استان تهران
چکیده: قسمتهایی از ساختمان که به عنوان قسمتهای اختصاصی تشخیص داده نشده و در سند مالکیت هیچیک از مالکین نیز قید نشده و در صورتمجلس تفکیکی هم به عنوان قسمت مشترک بدان اشاره نشده است، در هر حال از قسمتهای مشترک ساختمان محسوب می‌گردد.
مستندات ماده 2 قانون تملک آپارتمانها
تاریخ رای نهایی: 1393/09/15 شماره رای نهایی: 9309970221801203
رای بدوی
در خصوص دعوی خواهان آقای م.ح. با وکالت آقای الف.و. به طرفیت خواندگان الف. و الف.ک. به خواسته اعلام بطلان معامله مربوط به پاسیو و استرداد مبلغ پنجاه میلیون ریال بابت ثمن معامله به شرح متن دادخواست تقدیمی، با عنایت به محتویات پرونده و تدقیق در مندرجات آن، دعوی مطروحه به دلایل ذیل محکوم به رد می‌باشد: اولاً: صرف داخل شدن مبیع در مشاعات ساختمان، همانند فقدان یکی از شرایط صحت معامله، از موجبات بطلان نبوده و با حصول شرایطی می‌تواند از موارد بطلان عارضی باشد. ثانیاً: خواهان با علم به این موضوع و مبتنی بر «قاعده اقدام» مبادرت به معامله راجع به پاسیو نموده و این امر نیز مورد اعتراض هیچ یک از مالکین نیز نبوده است و همانطوری که کارشناس هم این مورد را تأیید نموده، پاسیو فقط در استفاده انحصاری خواهان بوده و مشارٌالیه از آن منتفع می‌گردد و این معامله با رضایت خواهان صورت گرفته و ضرری از این حیث بر خواهان نیست که بتوان با بطلان معامله، ضرر ترمیم گردد. لذا دادگاه توجهاً به مراتب فوق و احترام به آزادی اراده‌های متعاقدین و حفظ استحکام معاملات، مستنداً به مفهوم مواد 10 و 219 از قانون مدنی، حکم بر بطلان دعوی مطروحه صادر و اعلام می‌نماید. رأی صادره ظرف بیست روز پس از ابلاغ، قابل تجدیدنظر در دادگاه‌های محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.
رئیس شعبه 182 دادگاه عمومی حقوقی تهران – آژیده
رای دادگاه تجدید نظر
دادنامه تجدیدنظرخواسته به شماره 9309970213400520 مورخ 29/6/1393 صادره از شعبه 182 دادگاه عمومی حقوقی تهران که بر بطلان دعوی تجدیدنظرخواه م.ح. با وکالت ع.و. به‌خواسته اعلام بطلان قرارداد مورخه 2/8/1391 به شماره 5071004813847 راجع به یک باب پاسیو واقع در طبقه همکف و استرداد ثمن به میزان پنجاه میلیون ریال و پرداخت خسارات دادرسی و حق‌الوکاله وکیل طبق تعرفه کانون وکلای دادگستری اشعار دارد، مخالف قانون و مقررات موضوعه بوده و اعتراض به شرح لایحه اعتراضیه وارد و مستوجب نقض آن می‌باشد. زیرا که اولاً: مقنن در ماده 2 قانون تملک آپارتمانها با قید کلمه «بطور کلی»، قاعده ای را برای تشخیص قسمتهای مشترک از قسمتهای اختصاصی ساختمان بیان می کند و سپس با آوردن کلمه«مگر»، آن قاعده و اصل کلی را تخصیص و به شرح زیر مستثنی می‌کند: «… مگر آنکه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد». بنابراین مستفاد از ماده قانونی مرقوم، چنانچه قسمتهایی از ساختمان که بعنوان قسمتهای اختصاصی تشخیص داده نشده و در سند مالکیت هیچیک از مالکین نیز قید نشده باشد و در صورتمجلس تفکیکی هم بعنوان قسمت مشترک بدان اشاره نشده باشد، در هر حال از قسمتهای مشترک ساختمان محسوب می‌گردد. بنابراین به لحاظ اینکه در دوسیه مطمح نظر در صورتمجلس تفکیکی اشاره‌ای به پاسیو نشده و در سند مالکیت مفروزی تجدیدنظرخواه هم، به پاسیو اشاره نشده است؛ لهذا پاسیو بنظر دادگاه جزء قسمتهای مشترک محسوب می‌گردد. ثانیاً: با تشخیص پاسیو بنظر دادگاه جزو مشترکات ساختمان، عملاً مقررات حاکم بر املاک مشاعی نسبت به آن استقرار یافته، هر چند که در قسمتهای اختصاصی تجدیدنظرخواه واقع گردیده و مشارٌالیه از آن استفاده می‌کند. ثالثاً: با توجه به مقررات املاک مشاعی، هر یک از مالکین در جزءجزء قسمتهای مشاعی شریک بوده و هیچیک از مالکین نمی‌تواند مبادرت به فروش قسمت مشاعی، بدون اذن سایر شرکاء، نماید. از این رو اقدام تجدیدنظرخواندگان مبنی بر فروش پاسیو به شرح مبایعه‌نامه مدرکیه، برخلاف مقررات موضوعه و فضولی می‌باشد و با عدم تنفیذ سایر ساکنین محکوم به بطلان می‌باشد و بایع باید ثمن مأخوذه را نسبت به قسمت مشاعی(پاسیو) به خریدار مسترد نماید. رابعاً خرید و فروش قسمتهای مشاعی، مطابق قانون تملک آپارتمانها ممنوع بوده و بنابر تصریح ماده 348 از قانون مدنی، خرید و فروش چیزی که قانوناً ممنوع است، باطل می‌باشد. از این رو دادنامه با قبول لایحه اعتراضیه و با استناد به قسمت اول از ماده 358 از قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، ضمن نقض دادنامه معترضٌ‌عنه، حکم بر بطلان قرارداد شماره 5071004813847 مورخ 2/8/1391 راجع به قسمت پاسیو ساختمان و محکومیت تجدیدنظرخواندگان به استرداد ثمن به میزان پنجاه میلیون ریال و پرداخت خسارات دادرسی و حق‌الوکاله طبق تعرفه کانون وکلای دادگستری در حق تجدیدنظرخواه صادر و اعلام می‌نماید. رأی صادره حضوری و قطعی است.
رئیس شعبه 18 دادگاه تجدیدنظر استان تهران – مستشار دادگاه
امانی شلمزاری – کریمی
