03 آذر 1398

توافق طرفین اجاره در عدم حاکمیت قانون 1356

توافق طرفین اجاره در عدم حاکمیت قانون 1356

کلمات کلیدی:

مرجع صدور:     شعبه 49 دادگاه تجدید نظر استان تهران

چکیده: توافق طرفین در ضمن قرارداد اجاره جهت جلوگیری از اجرای مقررات قانون روابط موجر و مستأجر 1356 فاقد اعتباراست.

 

مستندات         ماده 30 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب1356

تاریخ رای نهایی: 1393/07/20    شماره رای نهایی: 9309970225000880

رای بدوی

در خصوص دعوای آقایان و خانم‌ها 1- ک.2- ت.3- ف.شهرت همگی م. 4- الف.ن. همگی با وکالت آقای س.ب. به‌طرفیت سازمان تأمین اجتماعی به خواسته الزام خوانده به تنظیم سند رسمی اجاره با تعیین اجاره‌بهای معین مقوم بر 000/000/51 ریال به انضمام پرداخت خسارات دادرسی به شرح دادخواست تقدیمی بدین توضیح که مورث خواهان‌ها به نام مرحوم ه.م. به‌موجب اجاره‌نامه شماره 74080 مورخه 25/12/1352 تنظیمی در دفترخانه … تهران یک واحد کارگاه صنعتی جهت شغل فلزکاری و قطعه‌سازی از مالکین پلاک ثبتی …/… واقع در بخش ده تهران به اسامی خانم م. و آقایان د. و ب. شهرت همگی الف. اجاره می‌نماید که پس از تنظیم سند رسمی اجاره مذکور و تصرفات مورث خواهان‌ها در ملک مورد اجاره از آنجایی که موجرین در سال 1372 از کشور خارج و به‌موجب حکم صادره از دادگاه انقلاب اسلامی تهران اموال نامبردگان به نفع سازمان تأمین اجتماعی مصادره و تملیک می‌گردد و چون با وصف انتقال عرصه و اعیان ملک مورد اجاره به دیگری اجاره به حال خود باقی است و سابقاً نیز طی کلاسه شماره 900232 این دادگاه اقدام به طرح دعوی حاضر نموده‌اند که به لحاظ آنکه در اجاره‌نامه تنظیمی محل مورد اجاره مسکونی معرفی ولیکن همین محل را به‌عنوان شغل فلزکاری و قطعه‌سازی به اجاره واگذارشده است مورد نقض دادنامه شماره 900584 مورخه 14/8/90 این دادگاه موضوع پرونده مذکور از ناحیه شعبه 27 دادگاه تجدیدنظر استان تهران به لحاظ عدم احراز استفاده تجاری قرار می‌گیرد که با توجه به‌مراتب مذکور تقاضای صدور حکم به شرح خواسته را دارند. علی‌هذا با توجه به محتویات پرونده و مندرجات پاسخ استعلام به‌عمل‌آمده از اداره ثبت و اسناد و املاک کن که دلالت بر مالکیت سازمان تأمین اجتماعی بر پلاک موصوف دارد و با عنایت به دفاعیات بلا مؤثر خوانده در مقابل دعوی مطروحه از سوی خواهان‌ها چون حسب ماده 498 از قانون مدنی اگر عین مستأجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است و نظر به مواد 46 و 47 قانون ثبت‌اسناد و املاک، ثبت‌اسناد تنظیمی راجع به منافع این‌گونه املاک اجباری است و با عنایت به مواد 7 و 8 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 دادگاه به‌منظور احراز نوع استفاده مستأجر از محل مورد اجاره قرار تحقیق و معاینه محل با جلب نظر کارشناس را صادر که نظریه کارشناس منتخب دادگاه و گزارش تحقیق و معاینه محل با توجه به آثار باقیمانده در محل مورد اجاره که دارای یک باب سالن، سوله خرپایی، سوئیت نگهبانی به مساحت حدود 680 مترمربع می‌باشد به رأی دادگاه استفاده تجاری از محل موردنظر محرز و مسلم است که با توجه به مصونیت نظریه کارشناسی از هرگونه تعرض موجهی دادگاه دعوی خواهان‌ها را وارد تشخیص داده، مستنداً به مواد مذکور حکم بر الزام خوانده به حضور در دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی اجاره بر اساس و مبنای شرایط مندرج در اجاره‌نامه سابق منعقده مابین موجرین فوق‌الاشعار و مورث خواهان‌ها نسبت به پلاک ثبتی مذکور به نام خواهان‌ها با ذکر شغل فلزکاری و قطعه‌سازی به‌عنوان اصل خواسته و پرداخت مبلغ 000/105 ریال به‌عنوان هزینه دادرسی به انضمام حق‌الوکاله وکیل طبق تعرفه و مبلغ 000/000/4 ریال بابت دستمزد کارشناسی به‌عنوان خسارت دادرسی صادر و اعلام می‌نماید. در صورت استنکاف هر یک از طرفین از امضاء سند رسمی مذکور مطابق ماده 9 قانون روابط موجر و مستأجر اقدام خواهد شد رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل‌تجدید نظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد./

رئیس شعبه 207 دادگاه عمومی حقوقی تهران- صالحی

 

 

 

 

 

رای دادگاه تجدید نظر

در این پرونده نسبت به دادنامه صادره از سوی شعبه محترم 207 دادگاه عمومی حقوقی تهران به شماره 584-14/8/90 سازمان تأمین اجتماعی با نمایندگی آقای م.ب. به‌طرفیت ک.، ف. و ت. همگی باشهرت م. و الف.ن. با وکالت بعدی آقای س.ب. به شرح دادخواست جداگانه‌ای تقاضای تجدیدنظرخواهی مطرح نموده است. بر پایه آن حکم خواسته الزام خوانده به تنظیم سند رسمی اجاره یک واحد کارگاه صنعتی با شغل فلزکاری و قطعه‌سازی به‌تبع اجاره‌نامه شماره 74080-25/12/1352 تنظیمی در دفترخانه شماره … تهران در خصوص پلاک ثبتی…/… واقع در بخش ده تهران به اعتبار حفظ رابطه استیجاری در فرض انتقال عین مستأجره به دیگری منتهی به قبول دعوی و له خواهان اصلی شده است. ماحصل اعتراض سازمان موصوف متضمن این نکات است که 1- با احراز و استقرار مالکیت سازمان تأمین اجتماعی در ملک مذکور شکایتی علیه متصرف کنونی آقای و.م. در محکمه جزایی تعقیب که منجر به محکومیت نامبرده و رفع تصرف و تحویل ملک شده است 2- مورد اجاره در سند رسمی ابرازی جهت سکونت به مورث تجدیدنظر خواندگان و به مدت یک سال واگذار که اکنون زمان آن منقضی شده است 3-مالکیت سازمان بر ملک موضوع خواسته به استناد دادنامه‌های صادره از دادگاه انقلاب اسلامی بوده و ارائه جواز بهره‌برداری و پرداخت مالیات نیز دلیل بر تجاری بودن مورد اجاره نخواهد بود. س.ب. در پاسخ وکیل محترم تجدیدنظر خواندگان نیز اعلام می‌دارد: اولاً، اجاره‌نامه رسمی مورخ 27/12/51 مربوط به کارگاه تجاری مورد اجاره بوده و با اجاره‌بهای مشخص و در 28/12/51 از طرف موجر وقت به مستأجر واگذارشده است. ثانیاً، مرحوم مورث تا زمان حضور مالک سابق در ایران نسبت به پرداخت اجاره‌بها اقدام و درخواست تعدیل اجاره‌بها در سال 1357 در شعبه 79 دادگاه شهرستان تهران نیز مؤید آن می‌باشد. ثالثاً، در تمامی اسناد ازجمله اخطاریه‌های سازمان تأمین اجتماعی برگه‌های مالیاتی و رسیدهای اجاره‌بها از مورد اجاره به‌عنوان کاربری فلزکاری و تجاری نام برده شده است و بر این اساس با فوت مرحوم ر.م. در 24/11/75 حق کسب و پیشه ایجاد شده بر کارگاه ملک متنازع‌فیه به‌صورت قهری به وراث ایشان منتقل خواهد شد و مضافاً به اینکه با جایگزینی ورثه مرحوم، [ایشان] پس از انتقال مالکیت به س. در سال‌های 1378 و1379 نیز دعوت‌نامه‌هایی به‌منظور ارائه اسناد اجاره برای نماینده تام‌الاختیار خواهان ارسال و بلکه توافقی هم با سازمان راجع به اجاره ماهیانه منعقد که فیش واریزی در سال 1377 به شماره 313830 از آن حکایت دارد. به‌هرتقدیر دادگاه با نگرش مجدد در اوراق پرونده و ملاحظه مستندات ابرازی درنهایت همگام با فرجام دادرسی نخستین به استواری و تأیید آن معتقد می‌باشد چه : الف) هرچند در سند اجاره استنادی از مورد اجاره برای سکونت نام‌برده شده است، لکن اولاً، به اعتبار میزان متراژ و مساحت آن و قرینه تعبیر آن به یک باب سالن با محوطه مربوطه و نیز استفاده بعدی از آن در ایام بعدی و سنوات طولانی تداعی آن برشمول مقررات قانونی روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 از پشتوانه قانونی برخوردار است. مضاف به اینکه توافق طرفین و متعاقدین در ضمن آن جهت جلوگیری از اجرای مقررات قانونی مذکور به دلالت ماده 30 قانون مرقوم فاقد اعتبار و اثر خواهد بود. ثانیاً، احصا سالن با مساحت افزون در شمار املاک مسکونی ماهیت مورد اجاره را از حیث استفاده و کاربری تجاری از آن برای تولید آبگرمکن سازی پ. و شرکت پ. که تمامی مستندات ابرازی از آن حکایت دارد، خارج نساخته و بر این اساس در مجاری اداری و ارسال اخطاریه‌های قانونی و حتی دعوت‌نامه‌های ارسالی به‌وسیله سازمان همان سیاق درج گردیده است ب-صورت‌جلسه اجرای تحقیق و معاینه محلی به شرح برگ 94 پرونده و یا نظریه کارشناسی در این زمینه (ص95) همگی مشعر بر استفاده کارگاهی از مورد اجاره بوده و به‌علاوه گواهان تعرفه شده نیز بدان شهادت داده‌اند و ج) به‌رغم استقرار مالکیت ستاد بر رقبه مذکور مورد اجاره در سال‌های پس از تنظیم اجاره‌نامه رسمی و نیز محکومیت به رفع تصرف در فرایند جزایی که منبعث از مالکیت ستاد بوده مع‌الوصف با مطرح‌شدن جایگزین مستأجر سابق در قضیه تسری مورد اجاره به تجاری این امر نافی استیفاء حقوق متصوره برای مستأجرین نبوده که دادگاه محترم نخستین نیز به‌درستی آن را مورد لحوق قرار داده است. بنابراین ازآنجاکه ورود قبلی مرجع محترم عالی در قالب قرار بوده و بنا به‌مراتب مذکور دلایل تقدیمی کاربری مورد اجاره در تمامی ایام تصرف و استفاده عنوان تجاری و کارگاهی به‌منظور تولید آبگرمکن و فلز سازی داشته است، لذا به اعتبار فقد دلیل بر تحقق فسخ آن قرارداد و قائم‌مقامی تجدیدنظر خواندگان استناد دادگاه محترم نخستین به مواد 7و8 قانون صدرالذکر راجع به تنظیم سند اجاره‌نامه جدید که در برهه‌ای سازمان خود بدان توسل جسته منطبق با موازین و مقررات قانونی تشخیص و چون از جهت رعایت قواعد و اصول دادرسی نیز رسیدگی اولیه مغایرتی با مقررات ندارد، لاجرم دادگاه به استناد ماده 358 از قانون آیین دادرسی مدنی ضمن رد اعتراض به‌عمل‌آمده دادنامه تجدیدنظر خواسته راعیناً تأیید می‌نماید. این رأی قطعی است.

رئیس شعبه 49 دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه

صداقتی ـ شعبانلو

رأی اصلاحی

دادنامه سابق الصدور این شعبه به شماره 880 مورخ 20/7/93 که در مقام رسیدگی به تجدیدنظرخواهی سازمان تأمین اجتماعی با نمایندگی آقای م.ب. در برابر خانم‌ها و آقایان ک.، ت. و ف.جملگی با شهرت م. و الف.ن. نسبت به تنظیم سند اجاره یک واحد کارگاه صنعتی یا شغل فلزکاری و قطعه‌سازی در خصوص پلاک ثبتی …/… اعلام حکم نموده ناظر به رسیدگی به دادنامه 927 مورخ 28/12/91 شعبه 207 دادگاه عمومی حقوقی تهران بوده که سهواً قبلاً به شماره 584 – 14/8/90 همان شعبه اعلام گردیده است. مآلاً مراتب در راستای مقررات مواد 309و 351 از قانون آیین دادرسی مدنی به شرح فوق اصلاح می‌گردد این رأی از جهت اعتبار و قطعیت تابع حکم اصلی می‌باشد . این رأی قطعی است.

رئیس شعبه 49 دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه

صداقتی ـ زجاجی