23 آبان 1398

درخواست تخلیه به دلیل تغییر شغل

درخواست تخلیه به دلیل تغییر شغل

کلمات کلیدی:

مرجع صدور:     شعبه 32 دادگاه تجدید نظر استان تهران

چکیده: در صورت انجام تغییر شغل توسط مستأجر، حق قانونی تخلیه برای موجر مطابق قانون سال 56 ایجاد می‌شود و بازگشت مجدد به شغل سابق موجب سلب حق تخلیه نخواهد شد. همچنین عدم اطلاع مستأجر از موضوع تغییر شغل در فرضی که تغییر شغل توسط خدمه صورت پذیرد، مانع تحقق حق تخلیه موجر نیست.

 

مستندات

تاریخ رای نهایی: 1393/07/14    شماره رای نهایی: 9309970223200851

رای بدوی

در این پرونده آقای ج.الف. با وکالت آقای الف.ب. و خانم س.ی. به‌طرفیت 1- شهرداری. 2- آقای ع.الف. 3- خانم ط.ت. در تاریخ 25/3/89 دادخواستی به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی اجاره و سرقفلی یک باب مغازه و اتاق روی آن با احتساب خسارات دادرسی تقدیم نموده است. وکلای خواهان در تشریح خواسته اظهار داشته‌اند که مرحوم ع.الف. به‌موجب اسناد رسمی شماره‌های 63372 مورخ 6/7/46 و60487 مورخ 1/6/44 دفترخانه شماره … تهران، مستأجر و صاحب سرقفلی یک باب مغازه و زیرزمین و بالاخانه روی آن و یک باب دکان نیم بابی جزء پلاک ثبتی … واقع در بخش 9 تهران بوده است، در اجرای طرح بازسازی منطقه توسط شهرداری چهار باب مغازه به شماره … پلاک ثبتی … فرعی … با پلاک ثبتی … فرعی و زیرزمین به شماره 102 با پلاک ثبتی 13 فرعی و یک باب بالاخانه به شماره … با پلاک ثبتی جزء پلاک‌های ثبتی 1- 64،65،66 اصلی واقع در بخش 9 تهران احداث و به‌عنوان معوض مغازه‌های اجاره‌نامه‌های رسمی مذکور منظور نموده و طی صورت‌مجلس مورخ 6/9/68 به آقای ع.الف. (مورث خواهان) تحویل می‌نماید. حسب اطلاع، آقای ع.الف. (خوانده ردیف دوم) مالکیت عرصه مغازه‌های مورد اجاره را از مالکین آن خریداری و در عوض مالکیت عرصه مغازه‌های احداثی در [محل] جدید را به شهرداری واگذار می‌نماید. مرحوم ع.الف. در زمان حیات خود برابر قرارداد مورخ15/7/72 که به امضاء و تسجیل گواهان و خوانده ردیف دوم نیز رسیده است کلیه حقوق مربوط به مغازه نیم بابی و بالاخانه روی آن موضوع اجاره‌نامه‌های رسمی را با قید معوض در بازار جدید به موکل واگذار نموده است. لذا چون با تخریب مغازه‌های موضوع اجاره‌نامه رسمی و جایگزینی و واگذاری مغازه‌های جدید، عنداللزوم با جلب نظر کارشناس و معاینه محل و تعیین مغازه نیم بابی و بالاخانه روی آن‌که عرفاً باید با ورودی مجزا اطلاق بالاخانه بر آن تعلق گیرد، الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی سرقفلی و اجاره‌نامه به نام موکل با توجه به اصل اعتبار قراردادها و مسئولیت قائم‌مقام مالکان قبلی با احتساب خسارات دادرسی مورد استدعا است. آقای ب.ذ. وکیل دادگستری با اعلام وکالت از خوانده ردیف دوم طی لایحه مثبوت به شماره 3038 مورخ 4/8/89 در اولین جلسه رسیدگی اعلام می‌دارد که طی پرونده‌های مطروحه در شعبه 31و27 دادگاه عمومی تهران موکلش تقاضای تخلیه را نموده تا مشخص شدن نتیجه تقاضای توقف دادرسی را دارد.

۲- آقای ع.الف. با وکالت آقای ب.ذ. به‌طرفیت آقای ج.الف. در تاریخ 19/7/89 دادخواستی به خواسته تخلیه عین مستأجره به لحاظ تغییر شغل با احتساب خسارات دادرسی تقدیم می‌نماید که به شعبه 32 دادگاه عمومی تهران ارجاع می‌شود. وکیل خواهان در تشریح خواسته اظهار داشته خوانده به شرح سند عادی اجاره مستأجر یک باب مغازه الکتریکی واقع در غرب طبقه همکف به انضمام نیم‌طبقه تجاری فوقانی آن بوده که علی‌رغم صراحت اجاره‌نامه، شغل مغازه را از الکتریکی به اغذیه‌فروشی تغییر داده است لذا به لحاظ تخلف و تغییر شغل رسیدگی و صدور حکم به تخلیه مورد استدعاست.

۳- آقای ع.الف. با وکالت آقای ب.ذ. به‌طرفیت ج.الف. در تاریخ 19/7/89 دادخواستی به خواسته مطالبه اجرت‌المثل از تاریخ 24/9/71 تا صدور حکم و اجرای آن مقوم به 000/000/51 ریال با احتساب خسارات دادرسی تقدیم می‌کند که این پرونده نیز به شعبه 32 دادگاه عمومی تهران ارجاع می‌شود. وکیل خواهان خلاصتاً اظهار داشته خوانده طبق سند عادی اجاره، مستأجر یک باب مغازه واقع در غرب طبقه همکف به انضمام نیم‌طبقه تجاری فوقانی آن بوده که در قرارداد اجاره میزان اجاره‌بها مشخص و معین نگردیده است. صدور حکم به پرداخت اجرت‌المثل دوران تصرف خوانده از تاریخ مالکیت موکل 24/9/71 مورد استدعاست.

۴- آقای ع.الف. با وکالت آقای ب.ذ. بطرفیت آقایان1- ج.الف. 2-م.ف. در تاریخ 21/7/89 دادخواستی به خواسته تخلیه مورد اجاره به لحاظ انتقال به غیر با احتساب خسارات دادرسی تقدیم می‌کند که به شعبه 27 دادگاه عمومی تهران ارجاع می‌شود.

۵- آقای ع.الف. با وکالت آقای ب.ذ. بطرفیت آقای ج.الف. در تاریخ 21/7/89 دادخواستی به خواسته تعیین و تعدیل و افزایش اجاره‌بها از زمان مالکیت(24/9/71) با احتساب خسارات دادرسی تقدیم می‌کند که این پرونده نیز به شعبه 27 دادگاه عمومی تهران ارجاع می‌شود.

۶- با توجه به وحدت اصحاب دعوی و ارتباط موضوع آن با دستور مورخ 25/5/90 سرپرست محترم مجتمع قضایی شهید بهشتی همه پرونده‌ها به لحاظ سبق ارجاع با شعبه 35 جهت رسیدگی به این شعبه محول می‌گردد که با دستور تعیین وقت رسیدگی جلسه مورخ17/12/90 تشکیل می‌شود و آقای الف.ب. و خانم س.ی.که سابقاً در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره و سرقفلی وکیل آقای ج.الف. بودند در دعاوی علیه ایشان نیز طی لایحه مثبوت به شماره 4132 مورخ 17/12/90 از مشارالیه (ج.الف.) اعلام وکالت می‌نمایند و با تکرار مطالب معروض در دادخواست دعوی اصلی در پاسخ به دعاوی علیه موکل خود اظهار داشته‌اند که برابر صورت‌مجلس مورخ 9/10/86 تأمین دلیل پرونده کلاسه 31286 شورای حل اختلاف درب مغازه بسته بوده با حضور عضو مجری باز شده است با بازگشایی مغازه به علت عدم آشنایی موکل به شغل الکتریکی شخصی بنام م.ف. را بکار گرفته تا به‌عنوان کارگزار خود (اصطلاحاً شاگرد) او را در مغازه یاری نماید. موکل به‌اجبار جهت کارهای ضروری خود عازم آلمان شده است. نامبرده بدون اذن و در غیاب صاحب مغازه اقدام به فروش اغذیه می‌کند و موکل بااطلاع از موضوع و بازگشت به ایران، نامبرده را اخراج و از مغازه کماکان به‌عنوان محل خریدوفروش لوازم الکتریکی استفاده می‌شود و [طبق] صورت‌مجلس تأمین دلیل مورخ 11/3/90 فعالیت کسبی مغازه فروش لوازم الکتریکی است و عنداللزوم برای کشف حقیقت و اثبات موضوع معاینه و تحقیق محلی مورد استدعاست و حسب تصویر استشهادیه کسبه، آقای م. ف. شاگرد و حقوق‌بگیر موکل بوده است و در مورد خواسته مطالبه اجرت‌المثل در دفاع وکلای مزبور اظهار داشته‌اند مغازه متنازع‌فیه از طرف شرکت ب. به‌عنوان معوض دکان نیم بابی موضوع اجاره‌نامه رسمی 60487 مورخ 1/6/44 واگذار گردیده که اجاره سالیانه آن 7200 بوده است. موکل آمادگی خود را با رجوع به شرکت ب. برای پرداخت اجور اعلام داشته و در اجرای ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 برابر سند 15683 مورخ 1/3/90 اجرت‌المثل بر مبنای اجرت المسمی را به‌حساب سپرده دفترخانه 55 تهران تودیع نموده است. درحالی‌که بر مبنای قرارداد اجاره رسمی ملک معوض، خواهان از زمان تحقق مالکیت یعنی تاریخ 20/3/89 استحقاق مطالبه اجرت‌المثل را دارد که در صورت مراجعه به دفترخانه شماره … مبلغ اجاره‌بها را دریافت خواهد نمود.

۷- آقای ب.ذ. به وکالت از آقای ع.الف. دعوی تخلیه به لحاظ انتقال به غیر را به شرح صورت‌جلسه مورخ 17/12/90 مسترد کرد و دادگاه طی دادنامه شماره 1239 مورخ 22/12/90 قرار رد دعوی صادر نمود. در خصوص سایر دعاوی مطروحه با دقت و توجه به مدارک ابرازی و مدافعات طرفین به اعتقاد دادگاه: نظر به اینکه عین مستأجره معوض ملک مورد اجاره مورث اصحاب دعوی بوده که بر مبنای اجاره‌نامه رسمی شماره 60487 مورخ 1/6/46 در تصرف داشته و بعداً منافع آن به آقای ج.الف. (خوانده) منتقل‌شده است و این اجاره‌نامه چون حاکمیت قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 می‌باشد. با صرف انقضاء مدت منحل نمی‌گردد و تا زمانی که تعدیل اجاره‌بها صورت نگرفته اجرت‌المثل بر مبنای اجرت المسمی است و موجبی برای تعیین اجرت‌المثل با جلب نظر کارشناس وجود نخواهد داشت و لذا بنا به‌مراتب فوق و توجه به اینکه مستأجر اجاره‌بها را بر مبنای اجاره سابق در دفترخانه تنظیم‌کننده سند تودیع نموده است. مستنداً به ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر بی حقی خواهان (با خواسته مطالبه اجرت‌المثل) صادر می‌گردد و نظر به اینکه رابطه استیجاری طرفین به دلالت تصویر اجاره‌نامه رسمی و سند عادی انتقال سرقفلی محرز است و با عنایت به وجود ارکان و شرایط دعوی تعدیل و نظریه هیأت کارشناسی سه‌نفره مثبوت به شماره 519 مورخ18/2/92 که مصون از تعرض مؤثر باقی‌مانده و با اوضاع‌واحوال مسلم قضیه نیز مغایرتی ندارد، مستنداً به مواد 4 و 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 و مواد 198و519 قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر تعدیل اجاره‌بها مورد اجاره موصوف از تاریخ تقدیم دادخواست(21/7/89)به مبلغ000/450 ریال و محکومیت خوانده به پرداخت هزینه دادرسی و دستمزد کارشناس به مبلغ 000/200/12 ریال و پرداخت حق‌الوکاله وکیل بر طبق تعرفه در حق خواهان (آقای ع.ن.)صادر می‌کند.

و نظر به اینکه تغییر شغل در مورد اجاره از الکتریکی به اغذیه‌فروشی به دلالت گزارش تأمین دلیل و اظهارات وکیل خوانده که این تغییر شغل را پذیرفته لکن انتساب آن را به شاگرد موکلش بدون اذن و در غیاب مشارالیه اعلام نموده، محرز و مسلم است و نظر به اینکه تخلف اعم از اینکه توسط مستأجر یا نماینده یا کارگر یا وکیل یا هر شخص دیگری انجام‌شده باشد و لو با عدم رضایت مستأجر، ایجاد حق درخواست تخلیه برای مالک می‌کند و تغییر وضع بعدی و وضع ید ثانوی مستأجر نسبت به مورد اجاره رافع تخلف و مانع استفاده موجر از مقررات قانون حاکم بر رابطه آنان نخواهد بود، لذا دادگاه دعوی خواهان را وارد و ثابت دانسته و مستنداً به بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 و ماده 515 و519 قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر محکومیت خوانده(آقای ج.ن.) به تخلیه عین مستأجره موصوف و پرداخت هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل بر طبق تعرفه در حق خواهان صادر می‌گردد و با عنایت به اینکه با صدور حکم تخلیه به لحاظ تخلف مستأجر عقد اجاره منحل و رابطه استیجاری طرفین که با حکم قانون‌گذار بعد از انقضاء مدت عقد نیز تداوم می‌یافت با این تخلف منقطع می‌گردد. لذا دادگاه دعوی خواهان به خواسته (الزام به تنظیم سند رسمی را غیر وارد تشخیص و مستنداً به ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به بطلان آن صادر می‌کند و نسبت به خواندگان ردیف اول (شهرداری.) و ردیف دوم (خانم ط.ت.) به لحاظ استرداد دعوی به شرح صورت‌جلسه مورخ 7/12/90 مستنداًبه بند ب ماده 107 قانون مرقوم قرار رد دعوی صادر می‌گردد. رأی صادره حضوری و ظرف 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان تهران است.

دادرس شعبه 35 دادگاه عمومی حقوقی تهران- احمدی

 

 

 

 

 

رای دادگاه تجدید نظر

در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای الف.ب. به وکالت از آقای ج.الف. به‌طرفیت آقای ع.الف. نسبت به آن قسمت از دادنامه شماره 895 مورخ92/7/30 شعبه محترم 35 دادگاه عمومی حقوقی تهرآن‌که به‌موجب آن و در مورددعوی آقای ع.الف. بخواسته تخلیه عین مستأجره به لحاظ تغییر شغل پس از رسیدگی با احراز وقوع تغییر شغل به شرح مضبوط در دادنامه مذکور حکم بر محکومیت خوانده ج.الف. به تخلیه عین مستأجره موضوع خواسته و پرداخت هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل طبق تعرفه در حق خواهان صادرشده است. دادگاه با توجه به محتویات پرونده نظر به اینکه از سوی تجدیدنظرخواه اعتراض مؤثر و موجهی که موجب نقض دادنامه تجدیدنظر خواسته باشد ارائه نشده و تجدیدنظرخواهی منطبق با هیچ‌یک از جهات مندرج در ماده 348 قانون آیین دادرسی مدنی نبوده و از حیث رعایت قواعد دادرسی و استدلال و استناد به مبانی قانونی نیز ایراد و اشکال اساسی وجود ندارد. لذا با رد تجدیدنظرخواهی به استناد ماده 358 قانون مرقوم عیناً دادنامه تجدیدنظر خواسته تأیید و استوار می‌شود. این رأی قطعی است.

رئیس شعبه 32 دادگاه تجدیدنظر استان تهران – مستشار دادگاه

قمری – نوری نجفی