13 اسفند 1398

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال حق سرقفلی

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال حق سرقفلی

کلمات کلیدی:

مرجع صدور:     شعبه 18 دادگاه تجدید نظر استان تهران

چکیده: دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال حق سرقفلی یک دعوی مستقل نیست؛ بلکه این حق، یک حق تبعی بوده و به تبع استقرار و تداوم روابط استیجاری برای مستأجر ایجاد می‌شود.

 

مستندات

تاریخ رای نهایی: 1393/08/18    شماره رای نهایی: 9309970221801038

رای بدوی

در خصوص دعوی خواهانها 1- ح. 2- م. 3- م. همگی الف. فرزندان ن. با وکالت آقای الف ز. و خانم م.ش. به طرفیت خواندگان 1- شهرداری تهران 2- م.پ. به خواسته اثبات مالکیت به سرقفلی یک واحد تجاری مندرج در قراردادهای فوقالذکر 2- الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی انتقال حق سرقفلی و منافع (صلحنامه رسمی) بهانضمام هزینه دادرسی و حقالوکاله و همچنین دعوی خواهانها با وکالت خانم م.ش. به طرفیت شرکت توسعه فضاهای فرهنگی به خواسته جلب ثالث در پرونده شماره 601/91 شعبه 47 بدین توضیح وکلای خواهانها ضمن حضور در دادگاه با ارائه دلایل و مستندات خویش درخواست محکومیت خواندگان وفق دادخواست شدند و بیان داشتند به استناد مبایعهنامه عادی مورخ 1/11/85 و قرارداد شماره 52729 مورخ 3/6/87 مابین خواهانها و خوانده ردیف اول و دوم به خرید سرقفلی و کسب پیشه فضای محل تجاری مبادرت نموده‌اند به قسمت اخیر بند 2 قسمت ج قرارداد شماره 52729/503 مورخ 3/6/87 بین خواهانها و خوانده ردیف اول در صورت عدم پرداخت به موقع اجارهبها شهرداری می‌تواند به فسخ قرارداد اقدام نماید و بر اساس قسمت پسین قرارداد اجارهبهای سالهای 86 و 87 طی دو فقره چک توسط موکلین پرداخت و برای اجارهبهای سالهای بعد نظریه کارشناس رسمی جهت تعیین میزان اجارهبها صائب بوده شهرداری منطقه 3 بهموجب درخواست شماره 6868/503 مورخ 12/12/91 درخواست تخلیه واحد تجاری مذکور را به استناد لایحه قانونی راجع به مستثنی شدن به دادسرای ناحیه هفت تقدیم و دادسرا بهموجب دستور تخلیه واحد تجاری متعلق به موکلین را بدون حضور ایشان صادر نموده است لازم به ذکر است شهرداری منطقه 3 ضمن تخلف از مفاد صریح قرارداد شماره 52729 مورخ 30/6/87 میان آن شهرداری موکلین برابر لایحه قانونی راجع به مستثنی شدن شهرداری تهران در مورد واگذاری قسمتی از پارکها و میادین و اموال عمومی اعم از عرصه و اعیان از شمول قانون مالک و مستأجر اصرار دارد و عملاً برای تضییع حقوق قانونی موکلین به لایحه قانونی متوسل شده است و عملاً در همین خصوص در تاریخ 2/4/89 قانون تصویب شده است این قانون در مقام بیان به شمول لایحه قانونی سال 59 شورای انقلاب و شهرداری تهران با خروج شهرداری تهران از شمول قانون مصوب 2/4/89 تصریح نکرده است بنابراین موکلین ملک مورد ترافع را به مبلغ 000/000/560/27 ریال از آقای م.پ. ابتیاع نموده‌اند و پیرو این مبایعهنامه که مفاد آن بر اساس صورتجلسه مورخ 3/6/87 به شماره 52739/503 به تأیید شهرداری تهران رسیده است قرارداد دیگری با شهرداری تهران منعقد گردیده است که توسط موکل 000/000/000/6 ریال به شهرداری منطقه 3 پرداخت گردیده لذا موکلین مالک قانونی سرقفلی واحد تجاری می‌باشند و بدون در نظر گرفتن این حقوق تخلیه واحد تجاری و محرومیت ایشان از اعمال حقوق فاقد هرگونه وجاهت قانونی است که در جلسه مورخ 21/8/91 وکیل خواهانها خواسته خود را افزایش داده و تنفیذ مبایعهنامه عادی مورد استناد را درخواست نموده که نماینده شهرداری دفاعاً بیان داشته دعوی اقامه شده دارای اشکالات شکلی می‌باشد اولاً خواسته خواهانها مشتمل بر دو بخش بوده در قسمت دوم مبهم می‌باشد و منجز نیست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره صلح سرقفلی توامان خواسته شده در حالیکه الزام به تنظیم سند فرع ارائه صلح نامه رسمی است که بین مالکین سرقفلی می‌باشد و تا مالکیت به اثبات نرسد رسیدگی به این خواسته فاقد وجاهت قانونی است ثانیاً قرارداد ارائه شده توسط شرکت توسعه فضاهای فرهنگی شرکت موصوف نیز طرف دعوی قرار نگرفته که ظاهراً جلب ثالث آن در این جلسه ابراز گردیده ثالثاً دعوی به کیفیت مطروحه اساساً قابلیت استناد ندارد چه آنکه مطابق بند 15 قرارداد مورخ 30/6/87 صراحتاً حل اختلاف ناشی از قرارداد پیشبینی گردیده و بدواً مذاکره طرفین در صورت عدم حضور نتیجه تصمیم مدیرکل حقوقی شهرداری تهران برای طرفین لازمالاتباع است با این وصف و شرط داوری پیش بینی شده و لذا طرح دعوی از لحاظ شکلی اساساً صحیح نمی‌باشد و در نهایت وکیل خواهان بیان داشته در پاسخ به ایراد مذکور به بند 1 اولاً به استحضار می‌رساند که خواسته اثبات مالکیت و تنفیذ مبایعهنامههای مذکور و الزام به تنظیم سند با یکدیگر مرتبط بوده و متحدالمنشاء می‌باشند و لذا دادخواست مواجه با ایراد نمی‌باشد و در رابطه با ایراد دیگر نماینده شهرداری که مدعی شده تا زمانی که شرط داوری اجابت نشود و طرح دعوی در دادگاه عمومی وجاهت ندارد در این خصوص جوی ارجاع به داوری نیازمند مجوزهای خاص مطروحه در قانون اساسی می‌باشد و عملاً این بند از قرارداد کانلمیکن تلقی و دادگاه صلاحیت رسیدگی را دارد در جلسه مورخ 20/12/91 اصحاب دعوی حاضر هر یک از اصحاب دعوی مطالب مفصلی بیان نمودند که ضم پرونده می‌باشد من جمله نماینده مشارکت توسعه اظهار داشتند شرکت طی قراردادی 58 باب مغازه سایر امکانات آن را از طریق مزایده به آقای پ. واگذار می‌نماید حق سرقفلی و تنظیم اجارهبها و یا تغییر کاربری و هر شغل منوط به اخذ مجوز از شهرداری منطقه 3 بوده شرکت برای تنظیم سند و انتقال آن هیچ نقضی ندارد و تمامی نقل و انتقال طبق بند 5-7 قرارداد با شهرداری منطقه 3 می‌باشد علیحال توجهاً به محتویات پرونده و ملاحظه دلایل موجود و امعان نظر قراردادن مدافعات اصحاب دعوی منحیثالمجموع ادعای خواهانها به اثبات می‌رسد و دفاعیات نماینده شهرداری در خصوص اعلام فسخ قرارداد از ناحیه شهرداری و آقای م.پ. مستند به جهات قانونی نبوده و از نظر دادگاه مردود و غیرمقبول به نظر می‌رسد و لذا مستند ادعای خواهان جهت اثبات ادعا قرارداد مورخ 10/11/85 فیمابین خواهان و خوانده ردیف دوم و قرارداد شماره 52729 و 502 مورخ 30/6/87 فیمابین خواهان و شهرداری تهران بوده که مورد تعرض طرفین قرار نگرفته بنابراین آقای م.پ. قائم مقام مالک شهرداری تهران بوده و حق واگذاری ملک را به غیر داشته ضمن اینکه تخلف آقا م.پ. و خواهانها در مورد پرداخت اجارهبها محرز نشده و فسخ قرارداد نیز هیچ از مراجع قضائی به اثبات نرسیده و اساساً چک شماره 786300 مورخ 23/6/92 بانک ملی شعبه مرکزی به بانک ارائه نشده بنابراین تمسک به عدم وصول چک فوق با توجه به پاسخ استعلام بانک وجهه قانونی نداشته و ندارد و لذا اصل بر صحت و لزوم قراردادهاست مگر اینکه فساد آن ثابت شود در مانحنفیه قرارداد فیمابین خواهانها و خوانده ردیف دوم به نحو صحیح و شرعی تنظیم گردیده و عقد بیع نیز از نظر دادگاه محرز است با این اعتبار دادگاه دعوی خواهانها را ثابت و محرز دانسته و مستنداً به مواد 10-219-220-233-362-367 قانون مدنی و ماده 519 قانون آئین دادرسی مدنی اولاً حکم به تنفیذ مبایعهنامههای مستند دعوی ثانیاً اثبات مالکیت خواهانها نسبت به حق سرقفلی یک واحد تجاری مطابق قرارداد مورخ 1/11/85 مابین خواهانها و آقای م.پ. و قرارداد شماره 52729/503 مورخ 30/6/87 فیمابین خواهانها و شهرداری ثالثاً الزام خواندگان و مجلوب ثالث شرکت توسعه فضاهای فرهنگی به تنظیم سند رسمی انتقال حق سرقفلی و منافع صلح نامه رسمی به انضمام هزینه دادرسی و حقالوکاله کیل در حق خواهان صادر و اعلام می‌نماید. رأی صادره در خصوص آقای م.پ. غیابی محسوب و ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ قابل واخواهی در همین شعبه و نسبت به مابقی خواندگان حضوری محسوب و ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه تجدیدنظر استان تهران می‌باش.

رئیس شعبه 47 دادگاه عمومی حقوقی تهران – شهمرادی

 

 

 

 

 

رای دادگاه تجدید نظر

دادنامه تجدیدنظرخواسته به شماره 9309972161200021 مورخ 27/12/1392 صادره از شعبه 47 دادگاه عمومی حقوقی تهران که بر تنفیذ مبایعهنامه عادی مورخ 1/11/1385 و قرارداد واگذاری حق سرقفلی مورخ 30/6/1387 به شماره 503/52729 و اثبات مالکیت م.، ح.، م. شهرتین همگی الف. با وکالت م.ش. و الف.د. نسبت به سرقفلی یک واحد تجاری موضوع قراردادهای فوقالذکر و الزام تجدیدنظرخواهان شهرداری تهران و شرکت توسعه فضاهای فرهنگی به تنظیم سند رسمی انتقال حق سرقفلی و منافع طی صلحنامه رسمی و پرداخت خسارات دادرسی و حقالوکاله وکیل طبق تعرفه کانون وکلای دادگستری اشعار دارد مخالف قانون و مقررات موضوعه بوده و اعتراض به شرح لایحه اعتراضیه وارد و بر استدلال دادگاه نخستین خدشه وارد و مستوجب نقض آن می‌باشد زیرا که اولاً مطابق صراحت قواعد فقهی لزوم و صحت اصل بر اصالت قراردادهای تنظیمی فیمابین اشخاص است و عقودی که بر طبق قانون واقع شده‌اند برای متعاملین آن متبع و لازمالرعایه بوده و عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می‌نماید بلکه متعاقدین به کلیه نتایجی هم که بهموجب عرف و عادت یا بهموجب قانون از عقد حاصل می‌شود ملزم می‌باشند و مادامی که قرارداد تنظیمی بهطریق قانونی منتهی به انحلال نگردد همچنان از حمایت قانون برخوردار می‌باشد بنابراین با بقای قرارداد و عدم تعرض به ارکان آن دعوی تنفیذ و اثبات مالکیت راجع به آن چه مورد معامله قرار گرفته است بهلحاظ عدم ترافعی بودن قابلیت پذیرش و استماع را ندارد و هریک از طرفین می‌توانند با تمسک به قرارداد الزام طرف دیگر را به آنچه که در قرارداد به تبعیت از اصل آزادی اراده قبول نموده‌اند درخواست نماید ثانیاً اساساً دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال حق سرقفلی یک دعوی مستقلی نبوده که خواهان آن را درخواست نماید بلکه این حق، یک حق تبعی بوده و به تبع استقرار و تداوم روابط استیجاری این حق برای مستأجر ایجاد گردیده است. ثالثاً هرچند پیرو قرارداد فروش حق سرقفلی شهرداری تهران به عنوان مالک ملک مختلف فیه مبادرت به انعقاد قرارداد اجاره با متصرف نموده است لکن بهلحاظ انعقاد آن در سال 1387 تابع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 بوده که بهموجب قانون مرقوم با انقضاء مدت اجاره موجر می‌تواند تخلیه عین مستأجره را درخواست نماید. رابعاً بهموجب مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1387 مقنن اجارهنامههای عادی را نیز معتبر دانسته است فلذا با معتبر دانستن قراردادهای اجاره عادی موجبی برای الزام موجر به تنظیم سند رسمی سرقفلی برای مستأجر نبوده و با انقضاء مدت موجر می‌تواند با پرداخت حق سرقفلی آن هم به نرخ روز تخلیه مستأجر را از عین مستأجره درخواست نماید. خامساً در عقد واقع شده موجر تعهدی به تنظیم سند رسمی انتقال و صلح منافع نداشته که با امتناع وی تجدیدنظر خواندگان با مراجعه به حاکم الزام وی را به انجام آن درخواست نمایند بنابراین خواستههای معنونه نیز قابلیت پذیرش و استماع را نداشته‌اند و به حکم مقرر در مواد 2 و 3 از قانون آئین دادرسی مدنی محاکم دادگستری صرفاً مکلف هستند به دعاویی که برابر مقررات درخواست شده‌اند رسیدگی کرده و حکم مقتضی را صادر و فصل خصومت نمایند از این رو دادگاه با استناد به قسمت اول از ماده 358 از قانون اخیرالذکر ضمن نقض دادنامه معترضعنه قرار رد دعوی خواهانهای نخستین را صادر و اعلام می‌نماید. رأی صادره حضوری و قطعی است.

رئیس شعبه 18 دادگاه تجدیدنظر استان تهران – مستشار دادگاه

امانی شلمزاری – کریمی