28 مهر 1398

مبانی تنظیم روابط مالکان

محدودیت های ناشی از مجاورت املاک (1)

مبانی تنظیم روابط مالکان

تزاحم دو قاعده تسليط و لاضرر:

مطابق قاعده مندرج در ماده ۲۰ قانون مدنی، هر مالک می تواند همه گونه تصرف در مال خود بکند، هرچند که اعمال او سبب ورود ضرر به دیگران باشد. این قاعده، که در حقوق ما به (اصل تسليط) معروف شده، مطلق نیست و قانونگذار، برای حفظ نظم و رعایت عدالت، آن را محدود ساخته است:

عدالت اجتماعی و پیشگیری از نزاع بین مردم ایجاب می کند، که هیچ کس نتواند به دیگری زیان برساند و همین امر سبب شده است که قاعده دیگری نیز در زمره اصول حقوقی قرار گیرد که در حقوق اسلام و ایران به نام «اصل لاضرر» مشهور است.

این دو قاعده در مرحله وضع با هم تعارضی ندارد، زیرا لازمه انتفاع و تصرف در ملک اضرار به دیگران نیست، ولی گاه اجرای این دو با هم ممکن نیست. زیرا، در تصرفی که به زیان همسایه است اجرای قاعده تسلیط ملازمه با اباحه آن دارد و رعایت قاعده لاضرر، آن را ممنوع می سازد. پس، باید چاره ای اندیشید که در این گونه امور تزاحم از بین برود و یکی از آن دو بر دیگری حکومت کند. برای رفع همین تزاحم و بیان چگونگی اعمال قاعده تسليط و لاضرر در روابط همسایگان، ماده ۱۳۲ قانونی مدنی مقرر داشته است که: «کسی نمی تواند در ملک خود تصرف کند که مستلزم تضرر همسایه . شود، مگر تصرفی که به قدر متعارف برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود باشد.» پس، رابطه مالكان مجاور باید بر طبق ماده ۱۳۲ تنظیم شود و قانونگذار، برای رفع اشکال، به احکام پاره ای از فروع مهم نیز اشاره کرده است.

مفاد ماده ۱۳۲ ق.م:

از مفاد ماده ۱۳۲ بخوبی بر می آید، که هیچ کس نمی تواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم ضرر همسایگان شود. منتها، این قاعده در صورت وجود دو شرط اجراء نمی شود. یعنی اگر این دو شرط با هم وجود داشته باشد، ضرر همسایه هر اندازه هم که زیاد باشد، مانع از تصرف مالک نیست:

  1. تصرف به قدر متعارف باشد: مالک باید قواعد عرف و مقررات ایمنی (مانند نصب دودکش برای کارخانه را در تصرف خود رعایت کند. برای مثال، اگر در عرف معماری لازم باشد که حوض و آب انبارخانه با سیمان ساخته و تیراندود شود، هیچ مالکی نمی تواند چاله ای به عنوان حوض یا آب انبار در منزل خود بکند و در آن آب بریزد و، با سرایت دادن رطوبت به خانه های مجاوران، موجب تضرر آنان شود. این گونه تصرفات، هرچند که برای رفع حاجت مالک هم ضروری باشد، ممنوع است و مالکان زیان دیده می توانند از اقدام زیان آور همسایه خود جلوگیری کنند.

در جمع این قید و ماده ۳۰ ق. م. (تسليط) باید گفت، هر کس باید حق خود را به شیوه متعارف اجراء کند و تجاوز از رفتار انسانی متعارف و معقول تقصير محسوب می شود وضمان آور است: به بیان دیگر، در مقام اجرای حق نیز شخص ممکن است مرتکب تقصیر شود.

۲. برای رفع حاجت یا رفع ضرر از مالک باشد: در تشخیص نیاز مالک نیز نظر عرف مناط اعتبار است؛ یعنی باید دید آیا نوع مالکان برای رفع احتیاج یا دفع ضرر به چنین کاری دست می زنند یا نه ؟ آنچه باید مبنای داوری قرار گیرد خواستها و هوسهای مالک نیست. زیرا تشخیص قصد اضرار از هوسهای غیرمتعارف از قلمرو علم حقوق خارج است. پس، باید به داوری عرفی و نوعی روی آورد و مالک را از کاری که به طور معمول برای رفع حاجت و دفع ضرر انجام نمی شود ممنوع ساخت.

برای مثال لو اگر کسی در پشت دیوار همسایه خود باغچه ای بکند و در اثر آبیاری رطوبت به خانه همسایه سرایت کند، باید دید آیا وجود آن باغچه برای زیبایی منزل چنان ضروری است که بتوان گفت مالک از نظر روحی به آن نیاز دارد؟ همچنین، هر گاه مالکی، به منظور جمع آوری آب باران و جلوگیری از زبان خود، چاهی حفر کند و این چاه با فاصله و عمق متعارف نیز سبب سرایت رطوبت به خانه همسایه شود، باید در عرف معماری تشخیص داد که حفر چاه برای دفع ضرر از مالک لازم بوده یا جلوگیری از ضرر از راه دیگری نیز ممکن بوده است؟

بدین ترتیب، اگر مالکی بدون داشتن نفع مشروع و به قصد آزار همسایه دودکش مرکز حرارت خانه خود را بالا ببرد تا، از نور خانه همسایه بکاهد، از اقدام او جلوگیری می شود. ولی ایجاد بوی ناشی از پخت و پز و صدای ناشی از رفت و آمد با ماشین که محدودیتهای طبیعی و متعارف زندگی شهرنشینی است مانعی ندارد.

 سوء استفاده از حق مالکیت:

در حقوق کنونی پذیرفته شده که اجرای هر حق محدود به هدفی است که قانون از ایجاد آن داشته است. هیچ کس نمی تواند اعمال حق خود را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد و از آن در راهی استفاده کند که قانونگذار راضی نبوده است (اصل ۴۰ قانون اساسی). ماده ۱۳۲ قانون مدنی نیز یکی از مصداقهای این قاعده است، زیرا قانونگذار بدین وسیله می خواهد از تصرفی که به منظور اضرار به همسایگان در ملکی می شود جلوگیری کند.

مالک در صورتی می تواند، بدون توجه به زیان مجاوران، آزادانه در ملک خود تصرف کند، که این دو شرط با هم جمع باشد: یعنی اگر تصرف متعارف مالک، برای رفع حاجت یا دفع ضرر او نباشد و به حال همسایه مضر تشخیص داده شود، مجاز نیست.

نظرية «سوء استفاده از حق» از دیرباز در اجرای حق مالکیت و تنظیم رابطه همسایگان رعایت می شده است و هنوز هم مالكیت یکی از مهم ترین زمینه های اجرای این نظریه است. در قانون دیات (مجازات اسلامی) نیز احکام گوناگونی در اجرای همین نظریه دیده می شود که تفصیل آن را باید در کتابهای مسؤولیت مدنی دید.؟

با وجود این سؤالی که به ذهن می رسد و باید به پاسخ آن اندیشید، این است که، اگر تصرف زیانبار همسایه از جمله فعالیتهایی باشد که به اذن مقامهای اداری دولت انجام می پذیرد و همسایه به اذن دولت به آن دست زند، آیا باز هم می توان به دلیل تجاوز از حدود متعارف از آن جلوگیری کرد یا همسایه را به زیان ناشی از آن محکوم ساخت؟

برای مثال، مالکی به منظور استخراج معدن واقع در ملک خود از دولت پروانه حفر و کندن گودالهای لازم را میگیرد و ایجاد این گودالها باعث سست شدن پی ساختمان همسایه و آسیب به آن می شود؛ یا مالکی با گرفتن پروانه از دولت در ملک خود پمپ بنزین یا کارگاهی پر سر و صدا و آلوده کننده هوا احداث میکند (مانند سنگ تراشی و ریخته گری) ؛ در این صورت، آیا همسایه زیان دیده می تواند، به استناد ماده ۱۳۲ ق.م. و به این عنوان که اقدام همسایه مخالف با استفاده متعارف در محل مسکونی است، از دادگاه بخواهد که از آن اقدام جلوگیری کند یا همسایه را به زیان ناشی از کار نامتعارف خود محکوم سازد؟

در پاسخ به این سؤال سه راه حل احتمال داده می شود:

  1. أجازه مقام اداری دولت مسؤولیت اقدام کننده را از بین می برد و نشان می دهد که همسایه بر طبق مقررات و قانون به کار زیانبار دست زده است.

٢. اجازه مقام اداری مانع از این است که دادگاه بتواند تأسيسی را که به اذن دولت انجام پذیرفته است از بین ببرد یا مانع کار آن شود، ولی همسایه زیان دیده می تواند خسارت ناشی از اقدام نامتعارف را از دادگاه بخواهد.

٣. اذن مقام اداری ناظر به امکان اقدام قطع نظر از عوارض خارجی آن است و اضرار به همسایه را مباح نمی کند. به بیان دیگر، هرگونه اذنی مقید به رعایت حقوق اشخاص ثالث است و رعایت مقررات مجوز بی احتیاطی نیست.

احتمال اخیر منطقی تر و با قواعد سازگارتر است، زیرا تصمیم های اداری نمی تواند به حقوق خصوصی اشخاص صدمه بزند و دادگاه را از اجرای درست قانون و عدالت باز دارد.

این نکته را نیز باید افزود که تقدم در تصرف نیز به تنهایی مانع از اجرای ماده ۱۳۲ ق.م. نیست، مگر اینکه جمعی باشد و حدود متعارف را تغییر دهد: برای مثال، اگر در محلی که به طور معمول کارخانه های گوناگون احداث می شود، مالکی برای استفاده خود خانه مسکونی بسازد، نمی تواند از دیگران بخواهد که مانع آسایش او نشوند و صدا و هوای آلوده ایجاد نکنند. ولی، اگر از قدیم کارخانه یا گاوداری در محله مسکونی باشد، قدمت تصرف او را از امکان اعتراض همسایگان مصون نمیدارد.

 دعاوی ناشی از مجاورت املاک ؛ رویه قضایی:

دعاوی مربوط به مجاورت املاک، هم از حیث تعیین مرجع صالح آن و هم از لحاظ اجرای در ست ماده ۱۳۲ ق.م. اهمیت خاصی را داراست. به ویژه، در باب متعارف بودن تصرف مالک مسائل گوناگونی مطرح می شود که مطالعه آنها نظر دادگاهها را نسبت به معنی ماده ۱۳۲ روشن می سازد. دو نمونه منتشر نشده از آراء دادگاه بخش و شهرستان تهران انتخاب شده است که از پرونده های مربوط نقل می شود:

  1. رأی شعبه ۲۷ دادگاه شهرستان تهران در رسیدگی پژوهشی از حکم دادگاه بخش تهران (پرونده شماره ۱۶۸/۳۹):

«نظر باینکه، به موجب ماده ۱۳۲ قانون مدنی: «کسی نمی تواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه شود، مگر تصرفی که بقدر متعارف و برای رفع حاجت و یا رفع ضرر از خود باشد.» و بنابراین تصرفاتی که به همسایه مالک زیان می رساند در صورتی مجاز است که او در حدود متعارف و ثانیا برای رفع حاجت یا رفع ضرر از وی ضروری باشد.»

نظر باینکه، به موجب نظر کارشناس قضیه، باغچه احداث شده در پشت دیوار خانه پژوهشخوانده، از این حیث که باعث سرایت رطوبت به دیوار ملک وی می گردد، زیان آور است و غرس و نگاهداری چند درخت گیلاس را عرفا نمی توان از لوازم زندگی پژوهشخواه و وسيله ضروری رفع حاجت و یا رفع ضرر از وی دانست».

«نظر باینکه مطابق مفاد مواد ۳۲۹ و ۳۳۱ قانون مدنی، هر کس سبب تلف مال یا خراب شدن بنای دیگری شود، موظف است آن را به صورت اول بنا نماید، و صدور حکم به پرداخت قیمت آن فقط ناظر به صورتی است که ساختن بنا و برگرداندن آن به حال سابق امکان نداشته باشد، بنابراین صدور حکم به محکومیت پژوهشخواه در این حالت خاص، که بندکشی دیوار و اعادة وضع به حال سابق امکان دارد، به نظر صحیح نمی رسد.»

نظر باینکه مالک هر مال باید شخصا برای حفظ آن و دفع ضرر از خود اقدام کند، و اگر بتوان پژوهشخواه را با الزام به پرکردن باغچه مورد نزاع از تصرف خاصی در ملک خوک ممنوع ساخت، الزام وی به تیراندود ساختن پشت دیوار پژوهشخوانده متکی به هیچ متن و اصل حقوقی نمی تواند باشد. باضافه در صورتی که رطوبت ایجاد شده در دیوار خانه پژوهشخوانده فقط ناشی از ریزش آب در باغچه باشد، با قطع آن موجبی برای قیراندود ساختن دیوار بنظر نمی رسد).

«بنا به مراتب مذکور، دادنامه پژوهشخواسته، در قسمت محکومیت پژوهشخواه بپرداخت مبلغ ۵۰۰ ریال خسارت و قیراندود کردن پشت دیوار شمالی حیاط خواهان مخدوش بنظر می رسد و با اعلام فسخ آن دعوی پژوهشخوانده محکوم به بطلان می گردد. و نسبت به بقیه محکوم به و الزام پژوهشخواه به پرکردن باغچه احداث شده استوار می شود…»

۲. رأی شعبه ۴ دادگاه بخش تهران در پرونده شماره ۷۵/۳۵:

«نظر باینکه بر طبق صورت مجلس معاینه محلی مورخه ۱۳۵/۱۱/۲۹ ، باغچه احداث شده در خانه خوانده در دو متر و نیمی دیوار فاصل بین دو خانه قرار دارد، و به موجب نظرية کارشناس انتخابی، رطوبت حاصل از باغچه خوانده، در اثر گود بودن کف حیاط و ساختمان خانه خواهان از کف باغچه خوانده می باشد. و به اضافه چاه مستراح و باغچه خوانده تا ملک خواهان متعارف است. و بالجمله بنظر نمی رسد که تصرفات خوانده در ملک خود از این حیث خارج از حدود متعارف باشد.»

«نظر باینکه استفاده از مستراح به نحوی باید انجام گیرد که با رعایت مقررات فنی موجب زیان مجاورین نگردد. و با توجه به نظریه کارشناس انتخابی ناقص بودن ساختمان مجرای مستراح سبب نفرد رطوبت بانه خواهان است، و بنابراین بنظر دادگاه تصرفات خوانده از این حيث در حدود متعارف نمی باشد.»

«نظر باینکه عرفا خانه های مسکونی معد برای نگهداری کود، مخصوصا بنحوی که کارشناس توصیف نموده، نمی باشد. و از این حیث تصرف خوانده در ملک خود به نحو متعارف نمی باشد…».