07 آبان 1398

مفهوم و فایده تقسیم اموال منقول و غیرمنقول 

مفهوم و فایده تقسیم اموال منقول و غیرمنقول

تعریف و ضابطه تشخیص

ماده ۱۲ قانون مدنی در تعریف مال غیرمنقول می گوید: «مال غیر منقول آنست که از محلی به محل دیگر نتوان نقل نمود، اعم از اینکه استقرار آن ذاتی باشد یا بواسطة عمل انسان، بنحوی که نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن شود.» و ماده ۱۹ برای بیان خصوصیتهای مال منقول گفته است: «اشیائی که نقل آن از محلی به محل دیگر ممکن باشد، بدون اینکه به خود یا محل آن خرابی وارد آید، منقول است.»

پس، ضابطه اصلی در تشخیص مال غیرمنقول و منقول قابلیت و امکان حمل و نقل است. بدین ترتیب که، هرگاه مالی قابل حرکت دادن باشد، بی آنکه برای عین یا محل آن خرابی به بار آید، مال را منقول می نامند. برعکس، اگر مالی قابل نقل مکان نباشد، یا اگر در عمل نیز نقل آن ممکن شود، این تغییر موجب ویرانی و خرابی عین یا محل آن گردد، آن را «خبر منقول» می گویند. با وجود این، گاهی در اصطلاح قانون مدنی، غیرمنقول به اموال قابل حمل و حتی حقوق مالی و منافع نیز گفته می شود، ولی این تجاوز از قاعده استثنایی و محدود به مواردی است که قانونگذار بنا به مصالحی، اموال قابل حمل را به صراحت در حکم اموال غیرمنقول قرار داده باشد.

 

آثار عملی تقسیم:

تشخیص نوع مال منقول و غیرمنقول در حقوق ما حائز اهمیت فراوان است، و آثار زیادی دارد که به مهمترین آنها اشاره می شود:

1. خارجیان نمی توانند در ایران آزادانه اموال غیرمنقول را مالک شوند، و به موجب معاهده ها اجازه دارند فقط برای سکونت یا شغل و صنعت خود اموال غیرمنقول تحصیل و تملک کنند؛ در حالی که برای اموال منقول چنین محدودیتی وجود ندارد. ماده ۶ قرارداد اقامت بین دولت ایران و آلمان، که مبنای سایر معاهدات نیز قرار گرفته است، در این زمینه اعلام می کند: «اتباع هر یک از طرفین متعاهدين حق دارند، با متابعت از قوانین و نظامات جاریه، در خاک طرف متعاهد دیگر هر قسم حقوق و اموال منقول تحصیل و تصرف و نقل و انتقال نموده و یا به معرض فروش برسانند… راجع به حقوق و اموال غیر منقوله… موافقت حاصل است که اتباع آلمان در خاک ایران مجاز نیستند اموال غير منقوله، غیر از آنچه برای سکونت و شغل و یا صنعت آنها لازم است، تحصیل یا تصرف و یا تملیک نمایند.»

٢. نقل و انتقال اموال غیرمنقول باید با سند رسمی انجام گیرد، و در مورد اموال منقول تنظیم سند رسمی اصولا ضرورت ندارد (مواد ۲۲ و ۴۶ قانون ثبت). قيم نمی تواند مال غیرمنقول مولی علیه خود را بدون اجازه دادستان بفروشد یا رهن گذارد (ماده ۴۱ ق.م.).

٣. به موجب ماده ۸۰۸ قانون مدنی، استفاده از حق شفعه اختصاص به اموال غیر منقول دارد.

4. مدت مرور زمان در دعاوی مالکیت یا وقفیت نسبت به عين غير منقول بیست سال است، و در دعاوی مربوط به اموال منقول تابع مرور زمان ده ساله یا کمتر از آنست (مواد ۷۳۷ و ۷۳۸ ق.آ.د.).

5. برای رسیدن به دهاری راجعه به غیرمنقول، دادگاهی مصالح است که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع شده (ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی) و در سایر دعاوی اصولا به دادگاه محل اقامت مدعى عليه باید مراجعه شود (ماده ۱۱ همان قانون).

6. قانون آئین دادرسی مدنی از متصرف مال غیرمنقول حمایت مخصوص کرده و به او اجازه داده است، که به استناد همین تصرف، خلع ید و رفع مزاحمت کسانی را که به تصرفات وی تجاوز کرده اند بخواهد، بدون اینکه مجبور باشد مالکیت خود را در دادگاه اثبات کند.

۷. مطابق بند ۱ ماده دوم قانون تجارت، فقط خرید و فروش اموال منقول از اعمال تجارتی است، و کسی که به معاملات اموال غیرمنقول مشغول است، هر اندازه که معاملات او مهم و پردرآمد باشد، تأجر محسوب نمی شود، مگر اینکه قانون داد و ستد غیرمنقول را در زمینه ویژه ای تجارت بداند (مانند ساختن و فروختن آپارتمان): به موجب قانون تملک آپارتمانها مصوب ۱۳۴۳، اعمال شرکتهایی که به قصد ساختمان خانه و آپارتمان و محل کسب تشکیل می شود از این قاعده مستثنی شده و در زمره اعمال تجارتی تبعی در آمده است. ماده ۵ این قانون می گوید: «انواع شرکتهای موضوع ماده ۲۰ قانون تجارت که به قصد ساختمان خانه و آپارتمان و محل کسب، به منظور سکونت یا پیشه یا اجاره یا فروش تشکیل می شود، از انجام سایر معاملات بازرگانی غیر مربوط به کارهای ساختمانی ممنوعند».

۸ حق ارتفاق مخصوص اموال غیرمنقول است (مواد ۹۳ به بعد ق.م.).

۹. زن از اموال منقول به طور کلی ارث می برد، ولی در مورد اموال غیرمنقول سهم او بسیار محدود است. زیرا نه تنها از زمین و عرصه محروم است، عین ابنیه و اشجار را نیز نمی تواند به عنوان وراثت تملک کند، و باید قیمت ثمن یا ربع اعیان و اشجار را از سایر وارثان مطالبه کند. منتها، تا زمانی که این قیمت پرداخته نشده است، زن حق عینی تبعی بر آن اموال دارد و بر سایر طلبکاران مقدم است (مواد ۹۴۶ تا ۹۴۸ ق.م.).

 

 انواع اموال غیرمنقول:

با ملاحظه مواد ۱۲ تا ۱۸ قانون مدنی، می توان اموال غیر منقول را به چهار گروه تقسیم کرد

1، اموالی که ذاتا غير منقول است.

۲. اموالی که در اثر عمل انسان غير منقول شده است.

٣. اموال منقولی که قانون آن را از پارهای جهان در حکم غیرمنقول قرار داده است.

4. غیرمنقول تبعی، یا حقوق مالی و دعاوی که موضوع آن غیرمنقول است، و از این لحاظ تابع اموال غیرمنقول محسوب می شود.

 

 اموال منقول:

به موجب ماده ۲۰ قانون مدنی، کلیه دیون از حيث صلاحیت محاکم در حكم أموال منقول است، و بنابراین اموال منقول را نیز می توان به طریق زیر تقسیم کرد

١. اموال منقول مادی؛

۲. حقوقی که در حکم مال منقول است.