بهترین وكیل كلاهبرداری

20 آبان 1398

مواردی که ابطال سند مالکیت احتیاج به حکم دادگاه ندارد

مواردی که ابطال سند مالکیت احتیاج به حکم دادگاه ندارد

الف- ابطال سند مالکیت به حکم قانون در مواردی که مقتضيات اجتماعی مانند اصلاحات ارضی و تقسیم اراضی بین زارعین و یا مصالح عمومی مانند حفظ جنگل ها و مراتع و منابع طبیعی و یا جهات شرعی مانند حفظ موقوفات و عمل بر طبق نیات واقفین اقتضاء نماید. با وضع قوانین لازم دستور ابطال ثبت و اسناد مالکیتی که به نام اشخاص صادر شده است داده می‏شود. بعضی از این قوانین مانند قانون ابطال اسناد مالکیت رقبات موقوفه، دادگاه ها را مأمور می‏کند که مثلاً پس از احراز این‏که مورد ثبت قبلا موقوفه بوده است سند مالکیت صادر شده به نام اشخاص و ثبت رقبه را به عنوان ملکیت ابطال نماید و برخی دیگر از آن‏ها مانند قانون ملی شدن جنگل ها و منابع طبیعی و قانون حفاظت و بهره برداری از جنگل ها و مراتع به ادارات ذیربط اختیار می دهد که منابع طبیعی را تشخیص و دستور ابطال اسناد آن‏ها را صادر کنند. در این موارد سازمان ثبت مکلف است که طبق درخواست آن مراجع ثبت و سند مالکیت صادره را ابطال نماید و این اقدام بدون احتیاج به حکم دادگاه صورت می گیرد.

ب- ابطال ثبت و سند مالکیت معارض وسیلهی اداره‏ی ثبت در این مورد قبلا شرح دادیم که هرگاه دارنده سند مالکیت معارض ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ قانونی اخطار اداره ثبت به او، به دادگاه صالح مراجعه و دادخواست تقدیم ننماید و دارنده سند ثبت مقدم گواهی عدم مراجعه‏ی او را به دادگاه اخذ و به اداره‏ی ثبت تقدیم نماید. اداره ثبت رأسا و بدون احتیاج به حکم دادگاه یا مرجع ذیصلاح دیگری، ثبت معارض و سند مالکیت معارض را ابطال می‏نماید. در این مورد همان گونه که گفته شد. هیچ مرجع دیگری غیر از اداره‏ی ثبت در امر ابطال سند مالکیت دخالت ندارد.

ب 2- در مورد اضافه مساحت ماده‏ی 149 قانون ثبت می‏گوید: «نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعد معلوم شود اضافه مساحت دارد، ذینفع می تواند قیمت اضافی را بر اساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه‏های قانونی معامله به صندوق ثبت تودیع و تقاضای اصلاح سنل خود را بنماید.

در صورتی که اضافه مساحت در محدوده‏ی بسند مالكيت بوده و به مجاورین تجاوزی نشده و در عین حال بین مالک و خریدار نسبت به اضافه‏ی مذکور قراردادی نشده باشد اداره ثبت سند را اصلاح و به ذینفع اخطار می‏نماید تا وجه تودیعی را از صندوق ثبت دریافت دارد. عدم مراجعهی فروشنده برای دریافت وجه در مدتی زاید بر ده سال از تاریخ اصلاح سند اعراض محسوب و وجه به حباب در آمد اختصاصی ثبت واریز می‏شود.

تبصره- در مواردی که تعیین ارزش اضافه مساحت میسر نباشد ارزش اضافه مساحت در زمان اولین معامله به وسیله‏ی ارزیاب ثبت معین خواهد شد.

این ماده ضمن این‏که به اداره‏ی ثبت اجازه می دهد که سند مالکیت را اصلاح نماید حقوق فروشنده را نیز حفظ کرده و اصلاح سند را موکول به تودیع قیمت مساحت اضافی و هزینه‏های قانونی معامله وسیلهی خریدار نموده است.

باید دانست که اضافه مساحت به نحو دیگری نیز قابل تصور و تحقق است که در آن مورد اصلاح سند مالکیت احتیاج به پرداخت قیمت اضافی و یا وجهی دیگر ندارد. آن مورد عبارت است از موردی که در سند مالكيت طول ابعاد و مساحت ملک هر دو ذکر می‏شود ولی با هم اختلاف دارند، یعنی اگر طول ابعاد را در نظر بگیریم و صحیح بدانیم مساحتی که از محاسبه‏ی آن‏ها به دست می آید کمتر یا بیشتر از مساحتی خواهد بود که در سند مالکیت قید گردیده و اگر مساحت را در نظر بگیریم و آن را صحيح بدانیم طول ابعاد باید غیر از آنچه نوشته شده است باشد، در این صورت چه باید کرد و مرجع رسیدگی کجا است؟ در خصوص مرجع رسیدگی، چون رسیدگی به کلیه اشتباهات ثبتی با هیأت نظارت است، باید گفت که مرجع رسیدگی به این اشتباه هم هیأت نظارت می‏باشد.

در خصوص این‏که کدامیک از طول ابعاد با مساحت باید ملاک و معتبر تلقی شود باید گفت که طول ابعاد معتبر است زیرا مساحت حاصلضرب آن‏ها است و مبنای محاسبه و تعیین مساحت طول ابعاد است. پس اگر مساحت مذکور در سند بیش از مساحتی باشد که از محاسبه‏ی ابعاد به دست می آید. و آن مساحت اضافی در تصرف صاحب سند باشد می تواند نسبت به مقدار اضافی درخواست ثبت نماید ولی سند باید بر اساس نتیجه‏ی محاسبه‏ی ابعاد مذکور در آن اصلاح شود. اما اگر مساحت کمتر از نتیجه‏ی محاسبه‏ی طول اضلاع باشد هیأت نظارت می تواند دستور تصحیح آن و اصلاح سند مالکیت را بدهد.

ج- اصلاح یا ابطال سند مالکیت به دستور هیأت نظارت در موارد مذکور در بندهای 3 و 4 و 5 ماده‏ی 25 قانون ثبت:

اول- در موردی که صرفا در اثر عدم دقت و اشتباه نویسنده‏ی سند مالکیت یا نویسندهي دفتر املاک اشتباه قلمی رخ داده باشد.

دوم- در صورتی که ثبت دفتر املاک یا سند مالکیت مخالف یا مغایر سند رسمی باشند. مثلاً در سند رسمی نام انتقال گیرنده غلامرضا نوشته شده ولی در دفتر املاک یا سند مالکیت اشتباها أحمد يا چیز دیگری نوشته شده است.

توضیح اضافه می‏شود که منظور از سند رسمی در اینجا و به طور کلی در قانون ثبت، سندیست که در دفتر اسناد رسمی ثبت شده باشد. در آینده بحث بیشتری در این باب خواهیم داشت.

سوم- در صورتی که ثبت دفتر املاک یا سند مالكيت مخالف یا مغایر حکم نهایی دادگاه باشد. در این سه مورد هیأت نظارت پس از احراز وقوع اشتباه دستور اصلاح ثبت و سند مالكيت را خواهند داد هر چند که مخل به حقوق کسان دیگری باشد. (بند 3 ماده‏ی 25 قانون ثبت)

چهارم- در مورد اشتباهاتی که در جریان عملیات مقدماتی رخ داده و در دفتر املاک هم وارد شده است. هیأت نظارت در صورت احراز وقوع اشتباه چنانچه تشخیص دهد که اصلاح آن منخل به حقوق کسی نیست دستور اصلاح ثبت دفتر املاک و سند مالكيت را صادر خواهد کرد. (بند 4 ماده‏ی 25 قانون ثبت)

پنجم- به اشتباهاتی که در عملیات تفکیکی واقع و در دفتر املاک یا سند مالکیت وارد شده است در این موارد نیز هیأت نظارت در صورت احراز وقوع اشتباه چنانچه اصلاح ثبت و سند را مخل به حقوق دیگران تشخیص ندهد دستور اصلاح آن را خواهند داد. (بند 1 ماده‏ی 25 قانون ثبت)