وکیل قراردادها در شهرک غرب

05 دی 1398

موارد لزوم ثبت اسناد

موارد لزوم ثبت اسناد

برخلاف املاک که ثبت آن‏ها الزامی است و سازمان ثبت و متصرفين به عنوان مالکیت و قائم مقام آنان مکلف به ثبت کلیه‏ی اموال غیر منقول می باشند، ثبت اسناد اختیاری است و اشخاص می توانند از ثبت معاملات و قراردادها و تعهدات خود در دفاتر اسناد رسمی خودداری نمایند. مگر در مواردی چند. و ذیلاً آن موارد بیان می‏شود

ماده‏ی 49 قانون ثبت می‏گوید: «ثبت اسناد اختیاری است مگر در موارد ذیل:

1- کلیه‏ی عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده باشد.

٢- کلیدی معاملات راجع به حقوقی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده است:

از این ماده استفاده می‏شود که هر عین یا منفعت یا حقی (مانند حق ارتفاقی که در دفتر املاک ثبت شده باشد، معاملات و عقود راجع به آن باید در دفتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت شود، زیرا در غیر این صورت نقل و انتقال در دفتر املاک ثبت می گردد و منتقلي اليه مالک شناخته نمی‏شود.

در مورد این ماده فرقی نیست بین جایی که دفتر اسناد رسمی و اداره‏ی ثبت در آنجا هست و جایی که فاقد اداره ثبت و دفتر اسناد رسمی است. یعنی معامله کننده باید به محلی برود که در آنجا دفتر خانه وجود دارد و معامله را در دفتر اسناد رسمی انجام دهد و نمی تواند به عذر نبودن دفتر اسناد رسمی در محل، از ثبت سند و انجام معامله به طور رسمی خودداری کند. همچنین در مورد این ماده لزوم ثبت سند مشروط به اعلان وزارت دادگستری نیست و مطلقا الزامی است.

در مقابل موارد دیگری وجود دارد که با تحقق شرایطی ثبت سند الزامی است و در صورت فقدان تمام یا بعض آن شرایط ثبت سند الزامی نخواهد بود. این موارد در ماده‏ی 47 قانون ثبت ذکر شده است.

ماده‏ی 47 قانون ثبت می‏گوید: «در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است:

١- كلیدی عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غير منقوله که در دفتر املاک ثبت نشده.

2- صلح نامه و هبه نامه و شرکت نامه به طوری که از امعان نظر در این ماده بر می آید لزوم ثبت اسناد در موارد مذکور در این ماده مشروط به دو شرط است:

شرط اول وجود دفتر اسناد رسمی و اداره ثبت اسناد است در محل. بنابراین اگر در محلی اداره ثبت یا دفتر اسناد رسمی نباشد، ثبت صلح نامه و هبه نامه و شرکت نامه و همچنین ثبت معاملات راجعه به غین یا منافع اموال غیر منقول ثبت نشده الزامی نخواهد بود.

شرط دوم آن است که وزارت دادگستری (فعلاً شورایعالی قضایی) لزوم ثبت اسناد را در آن محل مقتضی بداند و آگهی نماید. در این صورت از تاریخی که در آگهی ذکر شده است ثبت معاملات ذکر شده در بالا اجباری خواهد بود.

فهرست شهرها و نقاطی که وزارت دادگستری ثبت معاملات را در آن‏ها اجباری کرده است با شماره‏ی آگهی و تاريخ الزامی شدن در مجموعه‏های قوانین ثبتی ذکر شده است. مثلاً در تهران از 1/1/1309 و در مشهد و اصفهان از 1/1/1311 و در یزد از 1/1/1313 ثبت معاملات اجباری گردیده است.

در اینجا باید دانست که:

اولاً ملاک شمول ماده‏ی 49 یا ماده‏ی 47 قانون ثبت، ثبت ملک در دفتر املاک است، بنابراین اگر ملکی در دفتر املاک ثبت نشده باشد اعم از این‏که نسبت به آن تقاضای ثبت شده یا نشده باشد و در صورت تقاضای ثبت اعم از این‏که ملت اعتراض گذشته باشد یا نگذشته باشد مورد از شمول ماده‏ی 49 خارج است.

ثانياً در ماده‏ی 47 از اجباری بودن ثبت حقوق ذکری نشده و فقط از معاملات راجعه به عین یا منافع املاک ثبت نشده سخن رفته است. بنابراین ثبت معاملات مربوط به حقوق ثبت نشده هیچ وقت الزامی نیست.

ثالثاً بند 2 ماده‏ی 47 اختصاص به اموال غیر منقول ندارد و الا احتیاجی به ذکر صلح نامه و هبه نامه نبود، زیرا صلح و هبه هم از معاملات محسوب می شوند و مشمول بند 1 می باشند. ذکر این بینه نوع بند در بند 2 برای آن است که ثبت آن‏ها چه مربوط به اموال منقول باشد چه غیرمنقول در نقاطی که شورایعالی قضایی اعلام می‏کند الزامی است.

رابعاً تقسیم نامه (در مورد اموال مشترک و مشاع) از شمول هر دو ماده خارج است، زیرا تقسیم نه معامله است نه صلح نامه یا هبه نامه یا شرکت نامه و لذا پذیرفتن تقسیم نامه‏ی عادی بلا اشکال است و ثبت آن در دفتر اسناد رسمی الزامی نیست.