وكیل متخصص تخلیه در شهرک غرب

04 اردیبهشت 1399

تخلیه ملک

وكیل متخصص تخلیه در شهرک غرب

حکم تخلیه مستأجر به دلیل اتمام مدت قرارداد : حکم تخلیه مستأجر به دلیل اتمام مدت قرارداد : به طور کلی قرارداد های اجاره ی موضوع قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 ، مشمول تخلیه ی فوری هستند مگر در برخی موارد که مالک باید در پایان مدت اجاره، برای تخلیه ی ملک ، از طریق دادگاه عمومی اقدام و دادخواست تخلیه ارایه کند .

وكیل متخصص تخلیه در شهرک غرب دکتر مجتبی محمدی

وكیل متخصص تخلیه در شهرک غرب مطابق با ماده 7 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 ، هر گاه ضمن عقد اجاره شرط شود ، تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد  مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه ی عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید ؛ در این صورت مستأجر می تواند از موجر و یا مستأجر دیگر مبلغی به عنوان سر قفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.

همچنین بر اساس ماده 8 همان قانون ، هر گاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار نماید ، مستأجر می تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه ی محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید .

وكیل متخصص تخلیه در شهرک غرب

كیل متخصص تخلیه در شهرک غرب قراردادهای اجاره ای که شرایط مذکور در ماده قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 را نداشته باشند و به عنوان مثال توسط دو نفر شاهد امضا نشده و یا قرارداد در دو نسخه تنظیم نشده باشد ؛ نیز مشمول تخلیه فوری نیستند .
بیشتر بخوانید در دستور فروش ملک مشاع
بنابراین در موارد فوق امکان تخلیه فوری وجود ندارد و موجر باید از طریق طرح دعوی تخلیه مستأجر را پس از اتمام مدت قرارداد بخواهد .

دکتر مجتبی محمدی وكیل متخصص تخلیه در شهرک غرب

رابطه استیجاری در قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ مستمر می‌باشد و پایان مدت اجاره موجب قطع رابطه استیجاری و موجد حق تخلیه برای مؤجر یا مالک نمی‌ شود. از این ‌رو قانون ‌گذار در بند ۱ ماده ۱۵ این قانون در سه مورد با شرایطی به مالک اجازه داده است با پرداخت حق کسب و پیشه مستأجر نسبت به قطع رابطه استیجاری و پایان دادن به این رابطه البته با طرح دعوی تخلیه به طرفیت مستأجر در دادگاه اقدام نماید.

مطابق ماده ۱۵ قانون روابط مؤجر و مستأجر ۱۳۵۶ “تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود. شهرداری‌ها مکلفند در صورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ساختمان یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.”

بنابراین طرح عملی دعوی تخلیه سرقفلی به جهت تجدید بنا از اختیارات موجر (مالک) می‌باشد و موجر می تواند به منظور احداث ساختمان جدید تخلیه مورد اجاره را درخواست کند مشروط بر اینکه تا ۶ ماه پس از اجرای حکم تخلیه احداث ساختمان را شروع کند و به مستاجر نیز در برابر تخلیه سر قفلی بدهد.

به شرح ماده 446 قانون مدنی اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می­شود، اجاره­ دهنده را موجر و اجاره­ کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند. مستاجر در قبال پرداخت اجاره بها، مالک منافع عین مورد اجاره می­شود، نه خود موضوع اجاره. در خصوص نکات کاربردی اجاره به اجاره نامه و شرایط و ضوابط تنظیم آن مراجعه فرمائید.
تنظیم قرارداد اجاره هم بصورت عادی هم بصورت رسمی ممکن است. معمولاً اشخاص بصورت عادی در دفاتر مشاورین املاک مبادرت به تنظیم قرارداد می نمایند. باید توجه داشت که در قراردادهای عادی حتماً دونفر به عنوان گواه ذیل سند اجاره را امضاء نمایند تا طرفین از مزایای قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 بهره مند شوند.
وكیل متخصص تخلیه در شهرک غرب مطابق با بند ب ماده 9 قانون شورای حل اختلاف مصوب 1394/09/16 رسیدگی به تمامی‌ دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره به‌ جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه، در صلاحیت شورای حل اختلاف می باشد.
تخلیهپس از پایان مدت اجاره اگر مستاجر از تخلیه مورد اجاره امتناع کند به درخواست موجر، دستور فوری تخلیه از مرجع رسیدگی کننده صادرمی گردد و اگر مدت اجاره منقضی نگردیده باشده پس از تعیین وقت و رسیدگی و در صورت ذی حق بودن موجر و مطابقت خواسته با قرارداد اجاره و قوانین و مقررات، حکم تخلیه صادر می گردد. حکم تخلیه برخلاف دستور تخلیه قابل اعتراض و تجدیدنظر خواهی می باشد.
همانطور که در فوق اشاره گردید برای رسيدگي به درخواست تخليه عين مستاجره چنانچه ملك مورد اجاره مسكوني باشد، به موجب مقررات قانون شوراي حل اختلاف، در صلاحيت شورا خواهد بود؛ اما چنانچه قرارداد اجاره مربوط به ملك تجاري و تابع مقررات پرداخت حق كسب و پيشه و سرقفلي باشد مرجع درخواست تخليه دادگاه محل خواهد بود. همچنين به موجب مقررات شوراي حل اختلاف چنانچه طرح دعوا و درخواست تخليه ملك مورد اجاره به طرفيت دواير، سازمان‌ها و نهادهاي دولتي مطرح شود شوراي حل اختلاف فاقد صلاحيت رسيدگي است و مرجع رسيدگي به آن دادگاه محل خواهد بود.
پس از ابلاغ دستور تخلیه مستاجر مکلف است ظرف سه روز پس از ابلاغ دستور دادگاه یا شورای حل اختلاف نسبت به تخلیه اقدام نماید. این مهلت در خصوص حکم تخلیه 10 روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه می باشد.
اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و… از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره موکول به استرداد آن سند یا وجه به مستاجر می باشد.
اگر سند اجاره رسمی باشد برای تخلیه مورد اجاره فرم اجرائیه از قسمت اجرای اداره ثبت اسناد تهیه و پس از تکمیل، درخواست صدور اجرائیه از دفترخانه ای که قرارداد اجاره تنظیم کرده به عمل می آید و دفتر خانه اقدام به صدور اجرائیه نموده و اوراق اجرائیه را ظرف 24 ساعت و در سه نسخه با قید تخلیه محل مورد اجاره به دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد و املاک محل ارسال و آن اداره ظرف 24 ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور ابلاغ اقدام نموده و مامور اجرا نیز مکلف است ظرف 48 ساعت اجرائیه را به مستاجر ابلاغ نماید و مستاجر موظف است ظرف 3 روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام نماید.

وكیل متخصص تخلیه در شهرک غرب

جهت اجرای حکم تخلیه موجر موظف است مبلغ ودیعه و یا رسید پرداخت آن به مستاجر را به دایره اجرا تسلیم نماید. در صورت ادعای مالی نسبت به مستاجر، موجر همزمان در دادگاه یا مرجع صالح اقامه دعوی نموده و دستور توقیف تمام یا قسمتی مبلغ ودیعه را به دایره اجرا تحویل می دهد.تخلیه ملک
اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستاجر یا عدم پرداخت اجاره بها یا بدهی شارژ و… باشد نمی تواند راساً نسبت به برداشت این مبلغ از ودیعه ای که نزد اوست اقدام نماید، بلکه می تواند برای رسیدن به حق خود به دادگاه یا شورای حل اختلاف حسب مورد (تا 20 میلیون تومان در صلاحیت شورای حل اختلاف و مازاد آن در صلاحیت دادگاه می باشد) مراجعه و دادخواست جداگانه تقدیم نماید و با درخواست و صدور قرارتامین خواسته نیز می تواند مبلغ ودیعه را نزد شورا یا دادگاه توقیف نماید (پس از پرداخت خسارت احتمالی) تا پس از صدور و قطعی شدن رای مبلغ مورد حکم از آن محل برداشت گردد. بهتر است اقامه این دعوی قبل از درخواست تخلیه صورت پذیرد تا گواهی توقیف مبلغ ودیعه یا گواهی تقدیم دادخواست، همزمان با درخواست تخلیه به مرجع رسیدگی کننده، تقدیم گردد.

 

وکیل متخصص تخلیه در شهرک غرب در خصوص تخلیه در قانون مدنی می گوید:

مبحث تخلیه در این قانون تحت دو عنوان فسخ و ابطال اجاره در مواردی ذکر گردیده است:

ماده 476- موجر باید عین مستأجره را تسلیم مستأجر کند و در صورت امتناع، موجر اجبار میشود و در صورت تعذر اجبار، مستأجر خیار فسخ دارد.

ماده 477- موجر باید عین مستأجره را در حالتی تسلیم نماید که مستأجر بتواند استفاده مطلوبه را بکند.

ماده 478- هر گاه معلوم شود عین مستأجره در حال اجاره، معیوب بوده، مستأجر میتواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوي که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند. ولی اگر موجر رفع عیب کند، به نحوي که به مستأجر ضرري نرسد مستأجر حق فسخ ندارد.

ماده 479- عیبی که موجب فسخ اجاره می شود، عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.

ماده 480- عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت، در عین مستأجره حادث شود موجب خیار است و اگر عیب در اثناي مدت اجاره حادث شود نسبت به بقیه مدت، خیار ثابت است.

ماده 481- هر گاه عین مستأجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل می شود.

ماده 482- اگر مورد اجاره عین کلی باشد و فردي که موجر داده، معیوب در آید، مستأجر حق فسخ ندارد و می تواند موجر را مجبور به تبدیل آن نماید و اگر تبدیل آن ممکن نباشد حق فسخ خواهد داشت.

ماده 483- اگر در مدت اجاره، عین مستأجره به واسطه حادثه، کلاً یا بعضاً تلف شود اجاره از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ می شود و در صورت تلف بعض آن، مستأجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبه تقلیل نسبی مال الاجاره نماید.

ماده 484- موجر نمی تواند در مدت اجاره، در عین مستأجره تغییري دهد که منافی مقصود مستأجر از استیجار باشد.

ماده 485- اگر در مدت اجاره، در عین مستأجره تعمیراتی لازم آید که تأخیر در آن موجب ضرر موجر باشد، مستأجر نمیتواند مانع تعمیرات مزبور گردد، اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستأجره کلاً یا بعضاً استفاده نماید. در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

ماده 487- هر گاه مستأجر نسبت به عین مستأجره تعدي یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد.

ماده 488- اگر شخص ثالثی بدون ادعاي حقی در عین مستأجره یا منافع آن، مزاحم مستأجر گردد، در صورتی که قبل از قبض باشد، مستأجر حق فسخ دارد و اگر فسخ ننمود می تواند براي رفع مزاحمت و مطالبه اجرت المثل به خود مزاحم رجوع کند و اگر مزاحمت بعد از قبض واقع شود حق فسخ ندارد و فقط می تواند به مزاحم رجوع کند.

وكیل متخصص تخلیه در شهرک غرب

ماده 492- اگر مستأجر، عین مستأجره را در غیر موردي که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط میشود استعمال کند و منع آن ممکن نباشد موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

ماده 494- عقد اجاره به محض انقضاي مدت برطرف میشود و اگر پس از انقضاي آن، مستأجر، عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر براي مدت مزبور مستحق اجرت المثل خواهد بود اگر چه مستأجر استیفاي منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت المثل بدهد که استیفاي منفعت کرده باشد مگر این که مالک اجازه داده باشدکه مجاناً استفاده نماید.

ماده 496- عقد اجاره به واسطه تلف شدن عین مستأجره از تاریخ تلف، باطل میشود و نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستأجر مقرر است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می گردد.

ماده 497- عقد اجاره به واسطهي فوت موجر یا مستأجر باطل نمی شود لیکن اگر موجر فقط براي مدت عمر خود مالک منافع عین مستأجره بوده است اجاره به فوت موجر باطل میشود و اگر شرط مباشرت مستأجر شده باشد به فوت مستأجر باطل می گردد.

ماده 501- اگر در عقد اجاره، مدت به طور صریح ذکر نشده و مال الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد، اجاره براي یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود و اگر مستأجر، عین مستأجره را بیش از مدت هاي مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیه ید او را نخواهد موجر به موجب مراضات حاصله براي بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف، مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود.

 

وكیل متخصص تخلیه در شهرک غرب

دعوی تخلیه از سوی موجر به طرفیت مستأجر مطرح می شود . چنان چه مستأجر ملک را به شخص دیگری اجاره داده باشد ، دعوا باید به طرفیت هر دو مستأجر مطرح شود .

وكیل متخصص تخلیه در شهرک غرب دادگاه در جلسه رسیدگی ، دلایل و مستندات موجر برای تخلیه را بررسی کرده و در صورتی که مستأجر در جلسه ی رسیدگی حاضر شود ، دفاعیات وی را استماع و در صورت محق بودن موجر ، حکم به تخلیه ی ملک استیجاری ، صادر می کند .

اجرای رأی حکم تخلیه مستأجر به دلیل اتمام مدت قرارداد
پس از قطعیت رأی به درخواست موجر ، اجراییه صادر و به مستأجر ابلاغ می شود . اگر مستأجر ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اجراییه اقدام به تخلیه ی ملک نکند ، اجرای احکام دادگاه با توسل به قوای قهریه ، اقدام به تخلیه ی ملک می کند . در مواردی که مبلغی به عنوان ودیعه و یا قرض الحسنه از مستأجر اخذ شده باشد ، اجرای حکم تخلیه ، منوط به تودیع مبالغ مذکور است .

 

وكیل پایه یک دادگستری متخصص تخلیه در شهرک غرب

یکی از دعاوی دیگری که از طرف مالک مال غیر منقول، علیه متصرف مال اقامه می شود، دعوای تخلیه است. امروزه با گسترش معاملات ملکی و پیچیدگیهای آن، تنها افراد متخصص در امور حقوقی ملکی توانایی پیشبرد پرونده های آن را دارند. به صورتی که در دعاوی تخلیه اغلب از وکیل تخلیه بهره می گیرند.

هنگامی که متصرف پیشتر با اذن مالک و با شرایط خاص و زمان محدود اقدام به تصرف ملک یا مال می نماید اما با از بین رفتن شرایط و پایان مهلت، اقدام به باز پس دادن مال به مالک نمی کند، مالک می تواند علیه متصرف غیر قانونی ملک خویش، دعوی تخلیه را طرح نماید. این حالت بیشتر در زمینه پایان یافتن مهلت اجاره ملک و عدم اقدام مستأجر به تخلیه ملک صورت می پذیرد. هرچند ممکن است مالک به هر دلیل دیگری با توجه به مفاد قرارداد، قصد تخلیه ملک خویش را داشته باشد.

وكیل تخلیه شهرک غرب

برای طرح دعوای تخلیه، مالک می تواند در صورتی که مهلت اجاره به اتمام رسیده و امکان تمدید آن وجود نداشته باشد، یا در صورتی که مستأجر به تعهدات قراردادی خود عمل نکرده باشد، شخصاً یا به کمک وکیل تخلیه ، درخواست خود را مبنی بر تخلیه مستأجر به مراجع قانونی ذی صلاح ارائه نماید.

وكیل متخصص تخلیه در شهرک غرب

وكیل متخصص تخلیه در شهرک غرب مرجع دارای صلاحیت رسیدگی به شکایات تخلیه مستأجر از املاک مسکونی، شواری حل اختلاف می باشند. اما دعاوی تخلیه اماکن تجاری و دارای سرقفلی باید در دادگاه های عمومی طرح شوند. دعاوی تخلیه از جمله دعاوی غیر مالی هستند. بنابراین هزینه دعوای تخلیه مبلغ زیادی نمی باشد. مستأجر می تواند مبلغ پیش پرداخت خود را از طریق دادگستری از موجر دریافت نماید.

وكیل متخصص تخلیه در شهرک غرب

در شوراهای حل اختلاف، این امکان وجود دارد که در صورت وجود شرایط لازم، حکم تخلیه یک هفته ای صادر شود. در صورتی که این مرجع دادرسی، رأی به ناتوانی مستأجر در تهیه محل سکونت جدید در عرض یک هفته دهد یا ملک فاقد سند رسمی یا اجاره نامه دارای امضای دو نفر شاهد باشد، صدور حکم یک هفته ای به مشکل بر میخورد. در این شرایط وکیل تخلیه خوانده می تواند در زمان خواهی از دادگاه برای مستأجر، و وکیل تخلیه خواهان در پیشبرد سریعتر پرونده به هر یک از طرفین دعوا کمک کنند.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *