بهترین وكیل قراردادها در شهرک غرب

10 آبان 1398

وکیل ابطال و اصلاح اسناد مالکیت

وکیل ابطال و اصلاح اسناد مالکیت

ابطال و اصلاح اسناد مالکیت

با همه‏ی اعتباری که برای ثبت ملک و سند مالكيت گفته شد و حقا هم باید این اعتبار برای اسناد مالكيت وجود داشته باشد در عمل توجه حاصل شده که گاهی ثبت ملک بدون رعایت مقررات قانونی انجام می‏شود و گاهی نسبت به یک ملک اسناد مالکیت متعارض صادر می گردد و گاهی براثر اشتباه مأمورین ثبت یا دیگران در ثبت املاک و صدور اسناد مالکیت اشتباه می‏شود و نیز اشخاصی با سوء استفاده از قوانین، اراضی موات و اموال عمومی و انفال و موقوفات را به ثبت رسانده اند. گاهی هم ضرورت زمان و مصالح اجتماع اقتضاء أبطال ثبت املاک و اسناد مالکیت را می‏نماید. این وقایع که به نسبت قابل ملاحظه ای رخ داده و می دهد. همراه با مصالح اجتماعی ذکر شده، اقتضاء داشته و دارد که راهی برای اصلاح یا ابطال اسناد مالکیت اشتباهی یا مخالف قانون اندیشیده شود رویه‏های قضایی و قوانین اصلاحی بعد از سال 1310 طرقی برای آن پیش بینی نموده اند که در اینجا بیان می‏شود:

به طور کلی گاهی ابطال ثبت و سند مالکیت یا اصلاح آن با حکم دادگاه انجام می‏شود و گاهی بدون حکم دادگاه. غرض ما بیشتر بررسی و شرح مواردی است که با حکم دادگاه سند مالکیت ابطال می گردد.

مواردی که ابطال سند مالکیت احتیاج به حکم دادگاه ندارد

الف- ابطال سند مالکیت به حکم قانون در مواردی که مقتضيات اجتماعی مانند اصلاحات ارضی و تقسیم اراضی بین زارعین و یا مصالح عمومی مانند حفظ جنگل ها و مراتع و منابع طبیعی و یا جهات شرعی مانند حفظ موقوفات و عمل بر طبق نیات واقفین اقتضاء نماید. با وضع قوانین لازم دستور ابطال ثبت و اسناد مالکیتی که به نام اشخاص صادر شده است داده می‏شود. بعضی از این قوانین مانند قانون ابطال اسناد مالکیت رقبات موقوفه، دادگاه ها را مأمور می‏کند که مثلاً پس از احراز این‏که مورد ثبت قبلا موقوفه بوده است سند مالکیت صادر شده به نام اشخاص و ثبت رقبه را به عنوان ملکیت ابطال نماید و برخی دیگر از آن‏ها مانند قانون ملی شدن جنگل ها و منابع طبیعی و قانون حفاظت و بهره برداری از جنگل ها و مراتع به ادارات ذیربط اختیار می دهد که منابع طبیعی را تشخیص و دستور ابطال اسناد آن‏ها را صادر کنند. در این موارد سازمان ثبت مکلف است که طبق درخواست آن مراجع ثبت و سند مالکیت صادره را ابطال نماید و این اقدام بدون احتیاج به حکم دادگاه صورت می گیرد.

ب- ابطال ثبت و سند مالکیت معارض وسیلهی اداره‏ی ثبت در این مورد قبلا شرح دادیم که هرگاه دارنده سند مالکیت معارض ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ قانونی اخطار اداره ثبت به او، به دادگاه صالح مراجعه و دادخواست تقدیم ننماید و دارنده سند ثبت مقدم گواهی عدم مراجعه‏ی او را به دادگاه اخذ و به اداره‏ی ثبت تقدیم نماید. اداره ثبت رأسا و بدون احتیاج به حکم دادگاه یا مرجع ذیصلاح دیگری، ثبت معارض و سند مالکیت معارض را ابطال می‏نماید. در این مورد همان گونه که گفته شد. هیچ مرجع دیگری غیر از اداره‏ی ثبت در امر ابطال سند مالکیت دخالت ندارد.

ب 2- در مورد اضافه مساحت ماده‏ی 149 قانون ثبت می‏گوید: «نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعد معلوم شود اضافه مساحت دارد، ذینفع می تواند قیمت اضافی را بر اساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه‏های قانونی معامله به صندوق ثبت تودیع و تقاضای اصلاح سنل خود را بنماید.

در صورتی که اضافه مساحت در محدوده‏ی بسند مالكيت بوده و به مجاورین تجاوزی نشده و در عین حال بین مالک و خریدار نسبت به اضافه‏ی مذکور قراردادی نشده باشد اداره ثبت سند را اصلاح و به ذینفع اخطار می‏نماید تا وجه تودیعی را از صندوق ثبت دریافت دارد. عدم مراجعهی فروشنده برای دریافت وجه در مدتی زاید بر ده سال از تاریخ اصلاح سند اعراض محسوب و وجه به حباب در آمد اختصاصی ثبت واریز می‏شود.

تبصره- در مواردی که تعیین ارزش اضافه مساحت میسر نباشد ارزش اضافه مساحت در زمان اولین معامله به وسیله‏ی ارزیاب ثبت معین خواهد شد.

این ماده ضمن این‏که به اداره‏ی ثبت اجازه می دهد که سند مالکیت را اصلاح نماید حقوق فروشنده را نیز حفظ کرده و اصلاح سند را موکول به تودیع قیمت مساحت اضافی و هزینه‏های قانونی معامله وسیلهی خریدار نموده است.

باید دانست که اضافه مساحت به نحو دیگری نیز قابل تصور و تحقق است که در آن مورد اصلاح سند مالکیت احتیاج به پرداخت قیمت اضافی و یا وجهی دیگر ندارد. آن مورد عبارت است از موردی که در سند مالكيت طول ابعاد و مساحت ملک هر دو ذکر می‏شود ولی با هم اختلاف دارند، یعنی اگر طول ابعاد را در نظر بگیریم و صحیح بدانیم مساحتی که از محاسبه‏ی آن‏ها به دست می آید کمتر یا بیشتر از مساحتی خواهد بود که در سند مالکیت قید گردیده و اگر مساحت را در نظر بگیریم و آن را صحيح بدانیم طول ابعاد باید غیر از آنچه نوشته شده است باشد، در این صورت چه باید کرد و مرجع رسیدگی کجا است؟ در خصوص مرجع رسیدگی، چون رسیدگی به کلیه اشتباهات ثبتی با هیأت نظارت است، باید گفت که مرجع رسیدگی به این اشتباه هم هیأت نظارت می‏باشد.

در خصوص این‏که کدامیک از طول ابعاد با مساحت باید ملاک و معتبر تلقی شود باید گفت که طول ابعاد معتبر است زیرا مساحت حاصلضرب آن‏ها است و مبنای محاسبه و تعیین مساحت طول ابعاد است. پس اگر مساحت مذکور در سند بیش از مساحتی باشد که از محاسبه‏ی ابعاد به دست می آید. و آن مساحت اضافی در تصرف صاحب سند باشد می تواند نسبت به مقدار اضافی درخواست ثبت نماید ولی سند باید بر اساس نتیجه‏ی محاسبه‏ی ابعاد مذکور در آن اصلاح شود. اما اگر مساحت کمتر از نتیجه‏ی محاسبه‏ی طول اضلاع باشد هیأت نظارت می تواند دستور تصحیح آن و اصلاح سند مالکیت را بدهد.

ج- اصلاح یا ابطال سند مالکیت به دستور هیأت نظارت در موارد مذکور در بندهای 3 و 4 و 5 ماده‏ی 25 قانون ثبت:

اول- در موردی که صرفا در اثر عدم دقت و اشتباه نویسنده‏ی سند مالکیت یا نویسندهي دفتر املاک اشتباه قلمی رخ داده باشد.

دوم- در صورتی که ثبت دفتر املاک یا سند مالکیت مخالف یا مغایر سند رسمی باشند. مثلاً در سند رسمی نام انتقال گیرنده غلامرضا نوشته شده ولی در دفتر املاک یا سند مالکیت اشتباها أحمد يا چیز دیگری نوشته شده است.

توضیح اضافه می‏شود که منظور از سند رسمی در اینجا و به طور کلی در قانون ثبت، سندیست که در دفتر اسناد رسمی ثبت شده باشد. در آینده بحث بیشتری در این باب خواهیم داشت.

سوم- در صورتی که ثبت دفتر املاک یا سند مالكيت مخالف یا مغایر حکم نهایی دادگاه باشد. در این سه مورد هیأت نظارت پس از احراز وقوع اشتباه دستور اصلاح ثبت و سند مالكيت را خواهند داد هر چند که مخل به حقوق کسان دیگری باشد. (بند 3 ماده‏ی 25 قانون ثبت)

چهارم- در مورد اشتباهاتی که در جریان عملیات مقدماتی رخ داده و در دفتر املاک هم وارد شده است. هیأت نظارت در صورت احراز وقوع اشتباه چنانچه تشخیص دهد که اصلاح آن منخل به حقوق کسی نیست دستور اصلاح ثبت دفتر املاک و سند مالكيت را صادر خواهد کرد. (بند 4 ماده‏ی 25 قانون ثبت)

پنجم- به اشتباهاتی که در عملیات تفکیکی واقع و در دفتر املاک یا سند مالکیت وارد شده است در این موارد نیز هیأت نظارت در صورت احراز وقوع اشتباه چنانچه اصلاح ثبت و سند را مخل به حقوق دیگران تشخیص ندهد دستور اصلاح آن را خواهند داد. (بند 1 ماده‏ی 25 قانون ثبت)

مواردی که با حکم نهایی دادگاه سند مالكيت أبطال یا اصلاح می‏شود

الف- هرگاه ملکی بر خلاف قانون به ثبت رسیده باشد ذینفع می تواند به دادگاه حقوقی صلاحیتدار دادخواست بدهد و ابطال ثبت و سند مالکیت را از دادگاه بخواهد. در این صورت دادگاه پس از رسیدگی و احراز صحت دعوی حکم بر ابطال ثبت و سند مالکیت میدهد. مثلاً اگر در مواردی که انتشار آگهی نوبتی لازم است، بدون انتشار آن ملکی به نام متقاضی ثبت و سند مالکیت صادر شود، چون این ثبت مطابق قانون نیست و با عدم انتشار آگهی حق اعتراض کسانی که می توانسته اند بر آن اعتراض کنند ضایع شده است. مدعی یا مدعیان حق می توانند در دادگاه اقامه‏ی دعوی نموده احقاق حق و ابطال ثبت غیر قانونی را تقاضا نمایند. رسیدگی دادگاه و دادن رأی بر ابطال سند مخالف قانون در این موارد مخالفتی با ماده‏ی 22 قانون ثبت ندارد، زیرا ماده‏ی مزبور می‏گوید: «همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا مالک خواهد شناخت. و مفهوم آن این است که اگر ملک مطابق قانون به ثبت نرسیده باشد دیگران می توانند ادعای حق در مورد آن بمانید و دادگاه ها ممنوع از رسیدگی به آن دعاوی نیستند. رویه قضایی نیز چنین است و عدل و انصاف هم همین اقتضاء را دارد. هیأت عمومی دیوانعالی کشور در رأی شماره 1653- 10/5/40 چنین اظهار نظر کرده است: «ماده‏ی 22 قانون ثبت ناظر به ملکی است که مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد و همچنین انتقالی که موافق قانون انجام یافته باشد و در موردی که دعوی قانونی نبودن فروش ملک است دعوی قابل استماع بوده زیرا قانوناً به بیعی که صحیح واقع نشده باشد آثاری از قبیل مالکیت خریدار نسبت به مبیع و تعلق ثمن به فروشنده مترتب نمی‏باشد.»

ب- در تعارض اسناد مالكيت. همان گونه که در مبحث صلاحیت هیأت نظارت ذکر شد، در مورد صدور اسناد مالکیت معارض، دارنده‏ی سند مالکیت معارض می تواند ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ اخطار اداره‏ی ثبت به دادگاه عمومی ذیصلاح دادخواست بدهد و ابطال سندی را که مخالف قانون است درخواست کند. در این صورت دادگاه رسیدگی نموده، طبق لايحهی قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض، حكم بر ابطال سندی که مطابق مقررات نیست (اعم از سند مقدم یا مؤخر) صادر می‏نماید، أبطال ثبت مقدم مانند این‏که اظهارنامه‏ی ثبت مؤخر یا تحدید حدود آن زودتر پذیرفته با انجام شده باشد. نکته ای که باید مورد توجه قرار گیرد آن است که در مورد تعارض اسناد مالكيت، دادگاه تنها در صورتی حق رسیدگی دارد که دادخواست ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ اخطاریهی اداره‏ی ثبت تقدیم شده باشد در غیر این صورت مجوزی برای رسیدگی دادگاه نیست زیرا اجازه‏ی رسیدگی منحصر به همان موردی است که ذکر شد.

ج- در موردی که سند مالکیت بر اساس اشتباهی که در عملیات مقدماتی ثبت حاصل شده است صادر گردیده و هیأت نظارت اصلاح آن را مخل به حقوق دیگران بداند. بند 4 ماده‏ی 25 قانون ثبت می‏گوید: «در این مورد هیات نظارت به ذينفع اخطار می‏کند که می تواند به دادگاه مراجعه نماید.» و با صدور چنین اخطاری دادگاه مجاز به استماع دعوى مخالف سند مالكيت و صادر کردن حکم بر اصلاح آن می‏باشد. باید توجه داشت که در این مورد نیز جواز رسیدگی به دادگاه منوط است به این‏که هیأت نظارت قبلا به موضوع رسیدگی و وقوع اشتباه را احراز و به ذینفع أخطار کرده باشد که می تواند برای اصلاح سند و رفع اشتباه به دادگاه مراجعه نماید. بدون انجام این تشریفات، دادگاه مجاز به رسیدگی نیست.»

د- در صورتی که در عملیات تفكیكی اشتباهی رخ داده و وارد دفتر املاک و یا سند مالکیت شده و اصلاح آن مخل به حقوق اشخاص باشد. در این مورد بند 2 ماد دي 25 قانون ثبت می‏گوید:

«رسیدگی و رفع اشتباهی که در عملیات تفکیکی رخ دهد و منتج به انتقال رسمی یا ثبت دفتر املاک شود با هیات نظارت است، مشروط بر این‏که رفع اشتباه مزبور خللی به حق کسی نرساند.» مفهوم این ماده آن است که اگر اصلاح سند مخل به حقوق اشخاض باشد رفع آن از صلاحیت هیأت نظارت خارج است و على الأصول در صلاحیت دادگاه می‏باشد، بنابراین در این مورد هم رسیدگی دادگاه منوط است به این‏که هیأت نظارت قبلا رسیدگی و وقوع اشتباه را احراز نموده و اصلاح سند را مخل به حقوق دیگران بداند.

هـ- در مورد مذکور در بند 1 ماده 147 اصلاحی قانون ثبت مضوب 1370 که ذیلاً درج می‏شود:

«6- در در مواردی که متصرف با در دست داشتن سند عادی تقاضای سند رسمی دارد موضوع به هیأت حل اختلاف موضوع ماده 2 این قانون منظور ماده 148 اصلاحی است) ارجاع می‏شود، هیأت رسیدگی نموده و پس از احراز تصرف مالكانه متقاضی، مراتب را به اداره ثبت اعلام تا در دو نوبت به فاصله پانزده روز به نحو مقتضی آگهی نماید. در صورتی که ظرف دو ماه از تاریخ انتشار اولین آگهی اعتراض واصل شود، معترض به دادگاه صالح هدایت می‏شود و اقدامات ثبت موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه خواهد بود، چنانچه اعتراض ترسد اداره ثبت طبق مقررات سند مالکیت را صادر خواهد کرد. صدور سند مالکیت مانع مراجعة متضرر به دادگاه نخواهد بود.»

بنابراین طبق بند مذکور با وجود صدور سند مالکیت متضرر می تواند به دادگاه دادخواست بدهد و أبطال آن را درخواست نماید.

منبع: حقوق ثبت اسناد و املاک اثر غلامرضا شهری