وکیل اعتراضات ثبتی
اثر تبصره ماده ی 20 در تسریع جریان ثبت املاک
تصویب تبصرهی مادهی 20 به تسریع جریان پرونده در ثبت و جلوگیری از تراکم پروندههای مربوط به دعاوی واهی و غیر قابل قبول در دادگاه ها و تعیین تکلیف سریع مورد اعتراض کمک مؤثری نموده و به جا بوده است. مفاد این تبصره در خصوص اعتراض بر حدود نسبت به املاک واقعه در محدوده قانونی شهرها عطف به ماسبق هم شده و موجب تعیین تکلیف بسیاری از پروندههای اعتراضی موجود در دادگاهها گردیده است. متن تبصره چنین است:
«تبصره- در دعاوی اعتراض به حدود ملک مورد تقاضای ثبت واقع در محدودهی قانونی شهرها که تا تاریخ تصویب این قانون مطرح شده است، هرگاه اعتراض از طرف غیر مجاور به عمل آمده باشد و همچنین در صورت استرداد دعوی به موجب سند رسمی با اخذ سند مالکیت از طرف معترض با حدودی که در صورتمجلس تحدید حدود تعيين شده است، دادگاه در جلسهی اداری فوق العاده رسیدگی و بر حسب مورد قرار رد یا سقوط دعوی را صادر خواهد کرد. (قرار سقوط دعوی در صورت استرداد آن صادر میشود. در سایر موارد قرار رد دعوی اعتراض صادر خواهد شد. این قرار فقط قابل رسیدگی پژوهشی است.
نسبت به اعتراضاتی که بعد از تصویب این قانون به عمل می آید. در صورتی که اعتراضی از طرف , غیر مجاور به عمل آید یا معترض مجاور با حدود تعیین شده در صورتمجلس تحدید حدود سند مالکیت بگیرد یا به موجب سند رسمی از اعتراض خود بدون قید و شرط صرفنظر کند واحد، ثپتی مربوط نظر خود را در بی اثر بودن اعتراض به معترض ابلاغ مینماید. معترض می تواند ظرف ده روز : از تاریخ ابلاغ نظر مزبور به هیأت نظارت شکایت نماید. رأی هیأت نظارت قطعی است.
در صورتی که اقامتگاه معترض معلوم نباشد، نظر واحد ثبتی یک نوبت در روزنامه ای که برای آگهیهای ثبتی تعیین شده منتشر می گردد و معترض می تواند ظرف ده روز از تاریخ انتشار آگهی به هیأت نظارت شکایت نماید.»
تجدید دادخواست اعتراض
در دو مورد به معترض بر ثبت اجازه داده شده است که دادخواست خود را تجدید نماید و دادخواست مجدد را مستقیما به دفتر دادگاه صلاحیتدار تقدیم کند گرچه دادخواست مجدد خارج از مهلتهای قانونی (نود روز و سی روز) باشد.
الف- در موردی که قرار ابطال دادخواست اعتراض به علت عدم حضور خواهان صادر شده باشد
ب- در مواردی که به علت نقص دادخواست قرار رد آن صادر شده باشد.
در دو مورد بالا به تصریح ماده 19 قانون ثبت و تبصره ذیل آن، از تاریخ ابلاغ قرار به معترض بر ثبت مشارالیه فقط ظرف ده روز می تواند برای یک نوبت تجدید. دادخواست نماید و دادخواست مجدد به دفتر دادگاه صلاحیتدار داده خواهد شد.
در اینجا قانونگذار خواسته است که هم حقوق معترضین بر ثبت حفظ شود و هم کار ثبت املاک معطل نماند و زودتر تعیین تکلیف شود لذا.
اولاً به معترض اجازه داده است که دادخواست خود را تجدید نماید اگر چه خارج از موعد قانونی اعتراضات باشد (چون معمولأ صدور قرار ابطال دادخواست اعتراض یا رد آن مدتها بعد از . . انقضاء مهلت اعتراض میباشد.)
ثانياً بر خلاف سایر مواردی که قرار ابطال یا رد دادخواست صادر میشود و خواهان می تواند هر چند نوبت که بخواهد و هر زمان که اراده کند دادخواست مجدد بدهد. در خصوص اعتراض بر ثبت با حدود یا حقوقی ارتقاقی، این اختیار محدود به یک بار آن هم در زمان معین (ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قرار شده است اگر محدودیت مذکور نبود معترض می توانست با دادن دادخواستهای اعتراضی ناقص و تجدید آنها مکررا مانع ثبت ملک و اتمام عملیات ثبتی و صدور سند مالكيت گردد و اگر اصلا اجازهای تجدید دادخواست داده نمی شد و بدون رسیدگی به دعوى أو حقش ساقط می گردید دور از عدل و انصاف بود، اما با ترتیبی که در ماده 19 و تبصرهی آن پیش بینی شده است همانگونه که ابتداء گفتیم هم حتی خصوصی یعنی حق معترض پر ثبت حفظ شده و هم حق متقاضی ثبت و مصلحت جامعه که ضرورت ثبت املاک را ایجاب کرده است در نظر گرفته شده است. متن ماده 19 قانون ثبت و تبصرهی آن چنین است:
«در صورتی که در جلسه مقرر برای محاکمه معترض یا وکیل او حاضر نشود و مطابق مقررات اصول محاکمات حقوقی به تقاضای مستدعي ثبت عرض حال او ابطال گردد تجدید عرض حال فقط در ظرف ده روز پس از ابلاغ قرار ابطال برای یک مرتبه ممکن خواهد بود.
در این مورد عوض جال مستقیما به دفتر محکمهی صلاحیتدار داده خواهد شد.
تبصره- در مواردی نیز که به موجب مواد 19 و 17 اصول محاکمات آزمایش غرض حال رد میشود مفاد این ماده لازم الرعايه است.
موادی از قانون اصول محاکمات و قانون آیین دادرسی مدنی و مقایسه آنها
یاد آوری 1- در قانون اصول محاکمات حقوقی مصوب 1290 شمسی و اصلاحیهی مصوب 1302 شمسی آن که از قوانین آیین دادرسی حقوقی کشورهای اروپایی اقتباس شده است برابر طرز تفکر حقوقدانان قرن نوزدهم، اختیار دادرسی و گردش آن در دست طرفین دعوی قرار داده شده است و لذا در ماده 456 أصلاحی اصول محاکمات حقوقی مصوب 32 جوزای 1302 شمسی چنین آمده است: «در اموری که محاکم عدلیه رسیدگی مینماید اگر یکی از متداعیین جواب کتبی را که باید به محکمه ارسال دارد در موقع مقرر ارسال ندارد و تقاضای جلسهی حضوری هم نکند یا در موعد مقرر حاضر نشود و اسقاط حضور هم ننماید محکمه به ترتیب ذیل عمل مینماید:
1- هرگاه تخلف از طرف مدعی علیه باشد محكمه به خواهش مدعی یا به قضیه رسیدگی کرده حکم می دهند و یا مدعی علیه را مجددا احضار مینماید.
2- اگر تخلف از طرف مدعی باشد محكمة عرض حال او را ابطال و در صورت تقاضای مدعی علیه حکم خسارت وارده بر او را می دهد.
اما در قانون آیین دادرسی مدنی فعلی این شیوه متروک و محاكم مكلف شده اند که بهر حال (چه د. فين جاضر باشند چه حاضر نباشند) به دعوی رسیدگی و رأی مقتضی صادر نمایند مگر اینکه دادگاه محتاج به توضیحی از خواهان باشد و خواهان را برای اداء توضيح احضار نموده باشد و او حاضر نشود و با توضیحات خوانده هم دادگاه نتواند رأی بدهد و همچنین در صورتی که هیچ یک از طرفین در جلسه ای که برای توضیح معین شده حاضر نشوند و دادگاه نتواند رأی بدهد که در این موارد دادخواست ابطال خواهد شد. بنابراین با توجه به قوانین فعلی، مورد. ماده 19 قانون ثبت منحصر به آنچه در مواد 195 و 199 قانون آیین دادرسی مدنی ذکر شده است خواهد بود. متن مواد 195 و 192 قانون آیین دادرسی مدنی چنین است: «مادهی 195 عدم حضور هر یک از طرفین مانع رسیدگی و اتخاذ تصمیم نیست. در موردی که دادگاه محتاج به توضیح از مد نمیباشد و مدعی در جلسه ای که برای توضیح معین شده حاضر نشود و با اخذ توضیح از مدعي عليه بم دادگاه نتواند رأي بدهد. دادخواست مدعی ابطال میشود و همچنین در صورتی که هیچ یک از طرفین حاضر نشوند و دادگاه نتواند رأی بدهد نیز دادخواست مدعی ابطال میشود.»
ماده ی 166- چنانچه مدعی علیه در مبادلهی لوایح پاسخ ندهد مدیر دفتر پرونده را ظرف بیست و چهار ساعت به دادگاه ارسال می دارد و دادگاه پس از ملاحظهی پرونده در صورتی که احتیاجی به توضیح از مدعی نداشته باشد رأی می دهد والا موارد توضیح را در صورتمجلس قید و به طرفین اخطار مینماید و در جلسه چنانچه دادگاه با استماع توضيح طرفین یا یک طرف بتواند رأی می دهد و اگر به علت غیبت یک طرف نتواند رأی بدهد و غایب مدعی باشد دادخواست او را ابطال میکند و در کلیدی مواردی که دادخواست ابطال میشود دادگاه به تقاضای مدعی علیه حکم خسارت وارده بر او را می دهد.»
یادآوری 2- مواد 19 و 17 قانون اصول محاکمات آزمایش نسخ شده و در قوانین فعلی رد دادخواست در مواد 54 و 55 و 59 و 16 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی ذکر شده است..
اثر انقضاء مدت اعتراض
همین که مهلت قانونی اعتراض منقضی شد دیگر هیچ ادعایی مبنی بر تضييع حق از هیچ کس پذیرفته نمیشود و حق اعتراض ساقط می گردد. قانونگذار عدم اعتراض در موعد قانونی را دلیل انصراف از اعتراض و اسقاط حق و اعراض از آن شناخته و جز در مواردی که در مادهی 24 قانون ثبت ذکر شده است شکایت او را غير قابل استماع می داند. مادهی 24 قانون ثبت چنین است:
«پس از انقضای مدت اعتراض، دعوی اینکه در ضمن جریان ثبت تضييع حقی از کسی شده پذیرفته نخواهد شد نه به عنوان قیمت نه به هیچ عنوان دیگر، خواه حقوقی باشد خواه جزایی. در مورد مذکور در مادهی 44 مطابق مادهی 45 و در موارد مذکور در مواد 105، 109، 107، 108، 109، 119، 117 مطابق مقررات جزایی مذکور در باب ششم این قانون رفتار خواهد شد.»
سقوط حق اعتراض
علاوه بر مواردی که به علت انقضاء مهلت اعتراض یا انقضاء مهلت تجدید دادخواست اعتراض یا استرداد دعوی اعتراض حق اعتراض ساقط میشود در ماده 18 قانون ثبت مورد دیگری نیز ذکر شده که عبارت است از مسکوت گذار دن دعوی اعتراض. ماده 18 قانون ثبت میگوید:
«اگر معترض پس از تقديم عرض حال در مدت شصت روز دعوی خود را تعقیب نکرد (مسکوت گذاشت) محکمه مکلف است به تقاضای مستدعی ثبت قرار اسقاط دعوی اعتراض را صادر نماید. از این قرار می توان استیناف داد، رأی استیناف قابل تمیز نیست.»
به طوری که از این ماده استفاده میشود با دو شرط قرار اسقاط دعوای اعتراض صادر می گردد:
1- مسکوت ماندن دعوی به مدت شصت روز یا بیشتر.
٢- تقاضای مستدعی ثبت. پس اگر دعوی په مدت شصت روز یا بیشتر مسكوت بماند اما قبل از اینکه مستدعی ثبت تقاضای اسقاط آن را نماید، معترض آن را تعقیب کند دیگر قرار اسقاط صادر نخواهد شد، فسلفهى وضع این ماده تسریع در ثبت املاک و جلوگیری از بلاتکلیفی متقاضیان ثبت است
این ماده اگر چه در خصوص اعتراض بر ثبت است اما طبق مادهی، 20 قانون ثبت، مفاد آن در مورد اعتراض بر حدود و حقوق ارتفاقی نیز جاریست.
باید دانست که این ماده مربوط به موقعی بود که اختیار جریان یا عدم جریان دعوی و دادرسی با اصحاب دعوی بود اما اکنون که این اختیار از آنان سلب شده و دادگاه مکلف به رسیدگی به دعاوی و صادر کردن رأی در مورد آنها میباشد. مسئلهن مسکوت گذاردن اعتراض از ناحیهی معترض منتفی است و اگر دعوایی مسکوت بماند مربوط به عمل دادگاه است به معترض و لذا در حال حاضر حكم این ماده موضوع منتفی و عملا ملغی است.
صدور قرار عدم صلاحیت
برابر صدر ماده 18 قانون ثبت در صورتی که محکمه قرار عدم صلاحیت خود را صادر نماید مکلف است پس از قطعیت قرار مزبور به تقاضای مدعی پرونده (دوسیهی عمل) را برای مرجع صلاحيتدار بفرستد. در این مورد تجدید عرض حال لازم نیست. این ماده در زمانی تصویب شده که طبق قوانین جاریه در سایر دعاوی، در صورت صدور قرار عدم صلاحیت و تطعيت آن، خواهان مکلف به تجدید دادخواست و تقدیم دادخواست مجدد به دادگاه صالح بود. قانونگذار در مورد اعتراض بر ثبت به لحاظ اینکه تا صدور قرار عدم صلاحیت و عدم صلاحیت و قطعیت آن معمولا مدت اعتراض منقضی میشود، برای حفظ حقوق معترضین، استثنایی قائل شده و تصریح نموده است که در مورد اعتراض بر ثبت اگر قرار عدم صلاحیت صادر شد، تجدید دادخواست در دادگاه صالح لازم نیست و همان پرونده به دادگاه ذیصلاح ارسال میشود. اما ارسال پرونده به دادگاه صالح را موکول به تقاضای معترض بر ثبت نموده و در صورت عدم درخواست وی و انقضاء شصت روز با بیشتر از تاریخ ابلاغ قرار عدم صلاحیت، صدور قرار اسقاط دعوی را به تقاضای مستدعی ثبت مقرر کرده است باید دانست که با توجه به اصلاح مادهی 202 قانون آیین دادرسی مدنی و مادهی 19 قانون اصلاح پاره ای از قوانین دادگستری فعلاً نیازی به درخواست معترض بر ثبت (خواهان پرونده) نیست، زیرا دادگاه مکلف است که پس از صادر کردن قرار عدم صلاحیت پرونده را به دادگاه صلاحیتدار بفرستد. با این ترتیب صدر ماده 18 مانند ذیل آن منسوخ و آن ماده کلا ملغی است.
فوت معترض بر ثبت
مادهی 18 مکرر قانون ثبت مصوب 1351/10/18 میگوید: «در صورت فوت معترض بر ثبت اعم از اینکه تاریخ فوت قبل یا بعد از اجرای این قانون باشد (یعنی تاریخ فوت قبل از دیماه 1351 باشد یا بعد از آن هرگاه معترض عليه (منظور متقاضی ثبت است) نتواند تمامی یا بعضی از وراث را معرفی نماید به تقاضای او به شرح زیر اقدام میشود:
1- در مورد اول (یعنی در موردی که هیچ یک از ورثه را نتواند معرفی کند) دادگاه مراتب را به دادستان محل ابلاغ میکند که در صورت وجود وارث محجور نسبت به نصب قيم و تعقیب دعوی اقدام شود و به علاوه موضوع و جریان دعوی را سه دفعهی متوالی در یکی از روزنامههای كثير الانتشار مرکز و یکی از روزنامههای محل یا نزدیک مقر دادگاه آگهی مینماید، چنانچه ظرف نود روز از تاریخ انتشار آخرین آگهی دعوی تعقیب نشود قرار سقوط دعوی صادر می گردد. برای ابلاغ قرار مزبور یک نوبت در یکی از روزنامههای محل یا نزدیک مقر دادگاه آگهی خواهد شد و اگر ظرف مدت مقرر از قرار صادر پژوهشخواهی نشود قرار مزبور قطعی و لازم الاجراء است.
2- در مورد دوم ( آنجا که بعضی از ورثه معلوم نباشند) به وارث شناخته شده اخطار میشود در صورتی که در مقام تعقیب دعوی باشد ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اخطارية به تقدیم درخواست تعقیب مبادرت کند.
در مورد وارث شناخته نشده و همچنین وارث شناخته شده ای که با صدور و ابلاغ اخطاریه دعوی را مسکوت گذاشته باشد به طریقی مذکور در بند یک عمل خواهد شد.
تبصره- هرگاه دعوی از طرف یکی از وراث تعقیب شود درخواست دهنده باید دلیل مثبت وراثت خود را پیوست و میزان سهم الارث خود را صریحا در برگ درخواست قید نماید. در مواردی که درخواست تعقیب فاقد شرایط فوق باشد به متقاضی اخطار میشود که ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اخطاریه درخواست خود را تکمیل کند. در صورت عدم تکمیل اگر مدت مقرر در بند 1 مادهی 18 مکرر منقضی شده باشد قرار سقوط دعوی صادر خواهد شد.»
به طوری که از مطالعهی ماده مرقوم استفاده میشود، در دعاوی اعتراض بر ثبت مقررات ویژه ای برای جریان دعوی بعد از فوت معترض (خواهان) وضع شده است، برای روشن شدن مطلب باید توجه داشته باشیم که طبق ماده 290 قانون آیین دادرسی مدنی در صورت فوت یکی از اصحاب دعوی خواهان با خوانده) دادرسی توقیف و به طرف دیگر اخطار میشود که وارث متوفي را تعیین نماید و تا زمانی که وی وراث متوفی را تعیین نکند و به دادگاه اطلاع ندهد دادرسی توقیف خواهد ماند. اجزاء این مقررات در دعاوی اعتراض بر ثبت موجب جسصول وقفه در گار ثبت و بلاتکلیفی متقاضیان ثبت بود. زیرا بسیار اتفاق می افتاد که معترض بر ثبت فوت می کرد و متقاضی ثبت تمام یا بعض ورثه را نمی شناخت و در نتیجه دادرسی توقیف می شد و جریان پروندهی ثبتی نیز متوقف می گردید. پروندههای زیادی در بایگانی دادگاههای حقوقی در چنین مرحله ای بود و متقاضیان ثبت از این جریان و روند قانونی شکایت داشتند تا بالاخره در دیماه 1351 با تصویب مادهی 18 مکرر قانون ثبت راه چاره ای برای این مشکل پیدا شد و مستدعیان ثبت توانستند از بلاتکلیفی خارج شوند و پرونده ها را به جریان بیندازند. به همین جهت مقررات مادهی مذکور عطف به ماسبق شده و شامل پروندههای اعتراضی که معترضین آنها (خواهآنها) قبل از تصویب مادهی مذکور فوت نموده بودند نیز گردید. مادهی مذکور در صورت فوت معترض بر ثبت سه مورد پیش بینی کرده است:
١- موردی که تمام ورثهی متوفی بر متقاضی ثبت معلوم و شناخته شده باشند.
2- موردی که هیچ یک از وروثهی متوفی معلوم و شناخته شده نباشند.
3- موردی که بعض وراث شناخته شده باشند و بعضی دیگر شناخته شده نباشند.
در مورد اول، متقاضی ثبت (معترض عليه. خواندهی دعوی) ورثه را به دادگاه معرفی مینماید و دادگاه با دعوت از آنان (به قائم مقام متوفی) دادرسی را به جریان انداخته و ادامه می دهد. این مورد در مادهی 18 مکرر ذکر نشده و مشمول مقررات قانون آیین دادرسی مدنی است. علت عدم ذكر آن هم این است که چون ورثه معلوم و شناخته شده می باشند مشکلی برای متقاضی ثبت به وجود نمی آید که عدول از مقررات قانون آیین دادرسی مدنی و وضع مقررات جدیدی را ایجاب نماید.
در مورد دوم، متقاضی ثبت به دادگاه اطلاع می دهد که هیچ یک از ورثهی متوفی را نمی شناسد و از دادگاه تقاضا میکند که بر طبق مادهی 18 مکرر اقدام نماید. در این صورت دادگاه دو کار میکند، نخست آنکه به دادستان محل اقامت متوفي ابلاغ میکند تا در صورت وجود وارث صغیر یا محجور نسبت به نصب قيم و معرفی آن به دادگاه و تعقیب دعوی به وسیلهی قیم یا ولی محجور اقدام شود.
دوم- آنکه سه نويت متوالی یعنی در سه شمارهی پشت سر هم یکی از روزنامههای کثیرالانتشار تهران و یکی از روزنامههای محل استقرار دادگاه یا نزدیک به مقر دادگاه (در صورتی که در مقر دادگاه روزنامه نباشد) جریان دعوی را آگهی مینماید و بدین وسیله به ورثهی متوفی اخطار میکند که در صورت عدم تعقیب ظرف مدت مذکور قرار سقوط دعوی اعتراض صادر خواهد شد.
تبصره 1- همانطور که در بالا گفته شد سه نوبت آگهی در هر روزنامه باید در 3 شمارهی متوالی و پشت سر هم آن روزنامه منتشر گردد.
تبصره 2- در صورتی که تاریخ انتشار روزنامه ها متفاوت باشد نود روز از بروز بعد از انتشار آخرین آگهی یعنی ششمین آگهی محاسبه میشود.
تبصره 3- چنانچه قرار سقوط دعوی اعتراض صادر گردد، قرار مذکور یک نوبت در یکی از روزنامههای محل استقرار دادگاه با نزدیک به مقر دادگاه آگهی میشود و این آگهی ابلاغ محسوب می گردد. و در صورتی که ظرف مهلت قانونی از قرار مزبور تجدید نظرخواهی نشود، قطعی و لازم الاجراء خواهد بود.
در مورد سوم به وراث شناخته شده اخطار میشود که چنانچه مایل به تعقیب دعوی هستند ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اخطاریه ما به تقدیم درخواست تعقیب مبادرت کنند.
اگر ظرف مدت پنج روز دعوی را مسکوت گذاشته و تعقیب نکرده باشند، نسبت به آنان و همچنین نسبت به وراث شناخته نشده به طریق مذکور در مورد دوم عمل خواهد شد.
