صور خاص جرم خیانت در امانت

18 اسفند 1398

وکیل برای اجرای اسناد دارای وثیقه

وکیل برای اجرای اسناد دارای وثیقه

اسناد دارای وثیقه

ترتیب اجراء اسناد دارای وثیقه

اسناد مربوط به اموال غیرمنقول

اسناد دارای وثیقه یعنی استاد مربوط به املاکی که با شرط خیار یا به عنوان قطعی با شرط نذر خارج یا به عنوان قطعی با شرط وکالت منتقل شده و کلیه‏ ی معاملات شرطی و رهنی راجع به اموال غیر منقول و به طور کلی اسناد مربوط به معاملات با حق استرداد، همان طور که قبلا بیان شد، اسناد استقراضی محسوب و از نظر قانون ثبت وام با وثیقه شمرده می‏شود. بنابراین اگر بدهکار ظرف مدت مقرر در سند بدهی خود را نپردازد، بستانکار می تواند از دفتر خانه‏ ی تنظیم کننده‏ ی سند درخواست صدور اجراییه نماید. دفتر خانه طبق تقاضای بستانکار برای طلب واجور و خسارات، طبق ماده 34 اصلاحی قانون ثبت اجراییه صادر و به اداره‏ ی ثبت اسناد و املاک ارسال می‏نماید.

از تاریخ ابلاغ اجراییه. بدهکار هشت ماه مهلت خواهد داشت که نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام نماید.

بدهکار می تواند ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ اجراییه درخواست نماید که ملک از طریق حراج به فروش برسد، در این صورت اجرای ثبت یا ثبت محل پس از انقضاء مدت شش ماه اقدام به حراج ملک خواهد نمود.

اگر قبل از فروش ملک بدهکار از درخواست جراج منصرف شود، حراج موضوع منتفی خواهد شد.

مبلغ حراج به تصریح ماده‏ ی 34 قانون ثبت مصوب 1351 از کل مبلغ طلب و خسارات قانونی و حقوق و عوارض و هزینه‏های قانونی تا روز جراج شروع می‏شود و در هر حال به کمتر از آن فروخته نخواهد شد.

واگذاری ملک به بستانکار

اگر بدهکار ظرف شش ماه درخواست حراج ملک را نکند، یعنی تقاضای او ظرف مدت مذکور به اداره ثبت با اجرای ثبت نرسد و یا در صورت وصول تقاضا و اقدام به عملیات جزاج و مزایده خریداری برای ملکی پیدا نشود، پس از انقضاء هشت ماه مذکور در این مبحث به دستور ماده‏ ی 34 قانون ثبت ملک با اخذ کلیه‏ ی حقوق و عوارض و هزینه‏های قانونی با سند رسمی انتقال به بستانکار واگذار خواهند شد.

اگر بستانکار غیر از بانک‏ها و شرکتهای دولتی و مؤسسات دولتی باشد. و قبل از واگذاری ملک به او مقداری از طلبش را دریافت نموده باشد. وجوه دریافتی را کلا باید به بدهکار رد نماید. اما اگر پستانکار دارای وثیقه بانک یا شرکت دولتی یا مؤسسه‏ ی دولتی باشد و مبلغی از طلب خود را قبلا گرفته باشد فقط آنچه بایت اصلی طلبه دریافت کرده است مسترد می گردد. (ماده 24 اصلاحی قانون ثبت)

اسناد مربوط به اموال منقول

اگر مال مورد وثيقه منقول باشد مهلت هشت ماهه‏ ی مذکور در بند الف به چهار ماه تقلیل می یابد. یعنی بدهکار موظف است که ظرف چهار ماه از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام کند و اگر ظرف مدت مذکور بدهی خود را نپرداخت به دستور ماده‏ ی 34 قانون ثبت، اجرای ثبت وثیقه را به حراج می گذارد و اگر مال به قیمتی بیش از طلب مورد مطالبه و خسارت قانونی و حقوق و عوارض و هزینه‏های قانونی تا روز حراج به فروش نرود رئیس اجراء پس از دریافت حقوق إجرایی از بستانکار تمام مال مورد وثیقه را ضمن تنظیم صورت مجلسی تحویل بستانکار خواهد داد.

یادآوری

آنچه در بندهای الف وب ذکر شده در موردی هم که شخص دیگری مال منقول یا غیر منقول خود را وثیقه‏ ی دین یا ضمانتی قرار داده باشد جاری است و بر حسب این‏که مال غیر منقول یا منقول باشد. به ترتیب مذکور در این مبحث عمل خواهد شد.

زمان حراج و مدت ختم آن

طبق تبصره‏ ی 1 ماده 34 اصلاحی قانون ثبت مصوب 1351 حراج اموال منقول و غیر منقول مورد وثیقه بدون انتشار آگهی در روزنامه و در مرکز یا مراکز حراج به عمل می آید و باید ظرف دو ماه خاتمه پیدا کند و ختم عملیات حراج نباید از دو ماه تجاوز نماید و انجام جراج باید در هفته‏ ی آخر دو ماه مذکور باشد.

انصراف از وثيقه

پستانکار دارای وثیقه می تواند قبل از مزایده (حراج) از وثيقه صرف نظر نماید و اموال دیگری از متعهد را برای اجراء سند معرفی نماید در این صورت مورد وثیقه آزاد و طبق تبصره‏های 6 و 7 ماده‏ ی 34 اصلاحی قانون ثبت و بند الف ماده‏ ی 111 آیین نامه‏ ی اجراء مفاد اسناد رسمی پراپر مقررات اسناد ذمه ای عمل می‏شود و اگر مال بازداشت شده قابل تجزیه باشد با قیمت آن بیشتر از اصل طلب و خسارات به اضافه‏ ی یک عشر نباشد، بدون انتشار آگهی مزایده در روزنامه با انقضاء دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی و دریافت حقوق اجرایی در قبال تمام یا بعضی طلب بستانکار به او واگذار می‏شود و اگر ظرف دو ماه مذکور بدهکار دین خود را پرداخت نمود، از مال یا اموال بازداشت شده رفع توقیف خواهد شد.

و اگر قیمت مال بازداشت شده بیش از اصل طلب و خسارات به اضافه یک عشر باشد، بستانکار باید علاوه بر حقوق اجرایی بهای مازاد را هم بپردازد تا مال بازداشت شده به او واگذار گردد.

اگر بستانکار ظرف پنج روز از انقضاء مدت دو ماه مذکور مازاد را نپردازد مال بازداشت شده از طریق حراج حداکثر ظرف دو ماه فروخته خواهد شد.

خسارت تأخیر تأديه

هرگاه موضوع اجراییه وجه نقد باشد طبق تبصره‏های 4 و 5 ماده‏ ی 34 اصلاحی قانون ثبت و مواد 36 و 37 آیین نامه اجراء مفاد اسناد رسمی اجرای ثبت به تقاضای بستانکار. علاوه بر اصل طلب خسارت تأدیه را هم به مأخذ صدی دوازده اصل طلب در سال محاسبه و از متعهد (بدهکار) وصول و به متعهدله (بستانکار) ایصال می‏نماید. وصول خسارت تأخیر تأدیه در صورتی مجاز است که وجه الالتزامی تعیین نشده باشد و در صورت تعیین وجه الالتزام نیز بیش از صدی دوازده اصل طلب در سال قابل وصول نیست اما اگر مبلغ وجه الالتزام یا مقرر بين طرفين کمتر از صندى دوازده باشد. همان مبلغ وصول خواهد شد.

مبدأ محاسبه خسارت تأخیر تأدیه

الف- در مورد معاملات با حق استرداد و معاملات رهنی خسارت تأخیر تأدیه یا زیان دیرکرد از تاریخ انقضای مدت مذکور در سند محاسبه می‏شود.

ب- در مورد رهن تصرفي خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ تخليه و تحویل عين مرهونه تعلق می گیرد.

ج- در مورد سایر دیون و معاملات استقراضی مؤجل که تعلق زیان دیرکرد در بیند ذکر نشده باشد و همچنين ديون عندالمطالبه از تاريخ تقدیم دادخواست با ابلاغ اظهارنامه و با ابلاغ برگ اجراییه خسارت تأخیر تأدیه محسوب می‏شود.

نظر فقهاء شورای نگهبان در مورد خسارت تأخیر تأدیه

شورای نگهبان قانون اساسی در مورد مشروع نبودن اخذ خسارت تأخیر تأدیه یا زیان دیرکرد مذکور در مواد 719 تا 723 قانون آیین دادرسی مدنی و ماده‏ ی 34 قانون ثبت و تبصره‏های 4 و 5 آن مکررا اظهار نظر نموده و مواد مذکور را در این مورد غیر قابل اجراء و باطل اعلام کرده است، به این توضیح که در تاریخ 12/4/1364 به موجب نظریه شماره 3845 به این عبارت:

«شورایعالی محترم قضایی- نظر به این‏که در موضوع حكم خسارت تأخیر تأدیه مراجعات متعدد به شورای نگهبان می‏شود و از قرار بعضی شکایات بانک‏ها مطالبه خسارت تأخیر تأدیه می نمایند. موضوع در جلسه رسمی شورای نگهبان مطرح شد و به شرح زیر اظهار نظر گردید:

مطالبه‏ ی مازاد بر بدهی بدهکار به عنوان خسارت تأخیر تأدیه، چنانچه حضرت امام مد ظله نیز صریح به این عبارت (آنچه به حساب دیر کرد تأدیه بدهی گرفته می‏شود ربا و حرام است) اعلام نمودهاند جایز نیست و احکام صادره بر این مبنا شرعی نمی‏باشد، بنابر این مواد 719 تا 723 قانون آیین دادرسی حقوقی و سایر موادی که به طور متفرق، احتمالا در قوانین در این رابطه موجود باشد، خلاف شرع انور است و قابل اجراء نیست.» اظهار نظر نموده و این نظریه در شماره‏ ی 12834 – 25/12/67 روزنامه رسمی جمهوری اسلامی ایران منتشر شده و منظور از آیین دادرسی حقوقی همان آیین دادرسی مدنی است، زیرا قانون دیگری به آن اسم که مواد 719 تا 723 آن راجع به خسارت تأخیر تأدیه باشد نداریم.

در تاریخ 14/10/1367 نیز برابر نظریه شماره 3378 منتشره در شماره 12834 – 25/12/67 روزنامه رسمی جمهوری اسلامی ایران اینگونه اظهار نظر نموده است: «شورای محترم عالی قضایی عطف به نامه شماره 26941/1 – 31/5/62  آن شورای محترم و پیرو نامه‏های شماره 9499 – 25/8/62 و شماره 3845 – 12/4/64 با این‏که نیازی به اظهار نظر مجدد نیست و تمام مواد و تبصره‏های موجود در قوانین و آیین نامه ها و مقرراتی که اجازه اخذ مبلغی را به عنوان خسارت تأخیر تأدیه می دهد (که حقیقت آن اخذ مازاد بر بدهی بدهکار است) باطل است معذلک به لحاظ این‏که بعض مقامات ثبتی هنوز هم تردید دارند فلذا نظر شورای نگهبان به شرح زیر اعلام می‏شود: آن قسمت از ماده 24 قانون ثبت و تبصره‏ ی 4 و 5 آن و ماده‏ ی 39 و 37 آیین نامه اجرایی ثبت که اخذ مازاد بر بدهی بدهکار را به عنوان خسارت تأخیر تأدیه مجاز شمرده است، خلاف موازین شرع و باطل اعلام می‏شود، لازم به تذکر است که تأخير اداء دین حال پس از مطالبه‏ ی طلبکار برای شخص متمكن شرعا جرم و قابل تعزیر است. باید دانست که منظور از آیین نامه اجرایی ثبت که در متن نظریه بالا ذکر شده، آیین نامه اجراء مفاد اسناد رسمی لازم الاجراءء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب 2 تیرماه 1355 وزارت دادگستری است. زیرا مواد مورد نظر در آن آیین نامه است و منظور از عبارت «نظریه شورای نگهبان» نظر فقهای شورای نگهبان است، زیرا اظهار نظر در خصوص مشروعیت یا عدم مشروعيت قوانین و مقررات خاض فقهای شورای نگهبان است.

بنابراین ماده 34 قانون ثبت و تبصره‏های 4 و 5 آن، هم از جهت تجویز و تکلیف اخذ خسارت تأخیر تأدیه و هم از جهاتی که قبلا بیان شد (رجوع کنید به شماره 48 و صفحه 44 همین کتاب) مخالف شرع انور شناخته شده و با توجه به بحثی که در خصوص تأثیر و اعتبار نظریات فقهای شورای نگهبان نموده ایم عمل به ماده مذکور و دو تبصره مرقوم و مادتين 36 و 37 آیین نامه ، اجراء مفاد اسناد رسمی مجاز نیست و مشمول اصل چهارم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران است.

در اینجا ممکن است این سؤال مطرح شود که با توجه به نظریات فقهای شورای نگهبان در خصوص معاملات با حق استرداد و خسارت تأخیر تأدیه مذکور در ماده 34 قانون ثبت و تبصره‏های آن، چرا آن ماده و تبصره هایش مورد بحث و بررسی در این درس قرار گرفته است؟ پاسخ سؤال مذکور از آنچه تاکنون نگاشته شده است دانسته می‏شود زیرا:

اولاً هدف ما در اینجا تشریح قانون و مقررات ثبتی است و ماده 34 و تبصره‏های آن از مهم ترین مقررات آن است.

ثانياً فقهای شورای نگهبان به کلی آن ماده و تبصره هایش را مخالف شرع اعلام نکرده اند بلکه فقط قسمت هایی را که ذکر نمودیم مخالف شرع شناخته اند مثلاً در خصوص تبصره‏های 3 و 6 آن ماده اظهار نظری نکرده اند و آن تبصره ها را نمی توان مخالف شرع و غیر قابل اجراء دانست.

ثالثاً به لحاظ اختلاف نظری که بین حقوقدانان و قضاة در خصوص اختیارات شورای نگهبان وجود دارد و در مباحث پیش بیان کردیم (رجوع شود به صفحات 45 تا 49 همین کتاب) تشریح مواد قانونی و ذكر نظر فقهای شورای نگهبان لازم به نظر می رسد.

امتیازات بانک‏هایی که بستانکار با وثیقه می باشند

تبصره 9 ماده 34 قانون ثبت الحاقی 1355 برای بانک هایی که وام مربوط به طرح‏های صنعتی و معدنی می دهند امتیاز خاصی در اجراء مفاد اسناد رسمی رهنی و شرطی قایل شده و اجازه‏ ی دو بار ارزیابی و حراج و حتی استیفاء بقیه‏ ی طلب از سایر اموال بدهکار داده است. این امتیاز به خاطر مصالح اقتصادی و گردش چرخ بانک ها که در پیشرفت امور اقتصادی و صنعتی نقش مهمی بر عهده دارند داده شده است. متن تبصره مذکور چنین است: «تبصره 9- در مورد وام‏های مربوط به طرح‏های صنعتی و معدنی بانک وام دهنده می تواند ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ اجراییه تقاضای جراج مال مورد رهن یا وثیقه را بنماید. خواه بدهکار تقاضای حراج کرده یا نکرده باشد. پس از انقضای مدت مذکور مال از طریق حراج به فروش می رسد. حراج باید به میزان کل مبلغ طلب و خسارت و حقوق و عوارض و هزینه‏های قانونی تا روز حراج شروع شود. در صورتی که خریداری نباشد یکبار دیگر حراج تجدید و بهای مال به وسیله ارزیاب ارزیابی و پس از قطعیت بهای حراج بر مبنای آن شروع می گردد. ترتیب انتخاب ارزیاب همچنین نحوه‏ ی ارزیابی طبق آیین نامه ای خواهد بود که بنا به پیشنهاد وزارت صنایع و معادن و وزارت دادگستری و بانک مرکزی ایران به تصویب کمیسیون‏های دادگستری و صنایع و معادن مجلسين خواهد رسید.

هرگاه بهای ارزیابی بیش از کل طلب و خسارت و هزینه‏های قانونی تا روز حراج باشد. حراج از كل طلب و خسارت و هزینه‏های قانونی تا روز حراج شروع می‏شود و اگر ارزیابی کمتر از میزان کل طلبه باشد بانک می تواند تا تعيين نتیجه قطعی حراج درخواست بازداشت سایر اموال مدیون را تا میزان باقیمانده طلب بنماید.

در هر حال هرگاه مال مورد رهن یا وثیقه در حراج بار دوم به فروش برسد پس از اخذ کلیه حقوق و عوارض و هزینه‏های قانونی مال مزبور به مبلغ شروع حراج به موجب سند رسمی به بانک واگذار می‏شود. هرگاه مبلغی از طلب باقیمانده باشد از سایر اموال مدیون تا میزان باقیماندهی طلب پانک ارزیابی و پس از قطعيت بهای ارزیابی از طریق حراج به شرح مذکور فوق استيفاء طلب بانک خواهد شد. بانک می تواند نظیر سایر مرتهنین با استفاده از حق مقرر در تبصره 6 از رهن أعراض نموده اموال مدیون را اعم از مورد رهن و غير آن برای استیفای طلب خود معرفی نماید. در این صورت نیز اموال به شرح فوق از طریق حراج به فروش رسیده یا به بانک واگذار خواهند شد. احراز تخصیص وام به طرح صنعتی یا معدنی طبق ضوابطی خواهد بود که بنا به پیشنهاد بانک مرکزی ایران و تصویب شورای پول و اعتبار تعیین می گردد و منوط به قید آن در سند رسمی مربوط به اخذ وام خواهد بود.»

به این ترتیب ملاحظه می‏شود که در مورد بانک ها اجازه داده شده است که در حراج مرتبه دوم اگر مبلغ ارزیابی کمتر از بدهی و هزینه ها و خسارات باشد، حراج از مبلغ ارزیابی شروع شود و بقیهی طلب از سایر اموال مدیون استيفاء گردد. البته این مخصوص وام‏های صنعتی و معدنی است که در متن سند رشتی قید شده باشد.

باید دانست که اشکالاتی که فقهای شورای نگهبان در خصوص مشروع نبودن پاره ای از مقررات ماده 34 قانون ثبت بیان نموده اند در مورد تبصره مرقوم نیز جاری است.

حقوق و تکالیف بدهکار اسناد رهنی و شرطی

ماده‏ ی 34 مکرر قانون ثبت اصلاحی سال 1351 به بدهکار اجازه می دهد که با تودیع کلیه بدهی خود اعم از اصل واجور و خسارت قانونی و حقوق اجرایی نزد سردفتر اسناد رسمی تنظیم کننده‏ ی سند یا در صندوق ثبت یا هر مرجع دیگری که اداره ثبت تعیین می‏نماید معامله را فسخ و رهن و وثیقه را فک و مورد معامله را آزاد و آن را با دیگری معامله نماید. در این مورد عبارت ماده مذکور چنین است: «در کلیه‏ ی معاملات مذکور در ماده 34 این قانون بدهکار می تواند با تودیع کلیه بدهی خود اعم از اصل وأجور و خسارت قانونی و حقوق اجرایی نزد سردفتر اسناد رسمی تنظیم کننده‏ ی سند، مورد معامله را آزاد و آن را با دیگری معامله نماید یا کلیه‏ ی بدهی خود را در صندوق ثبت یا هر مرجع دیگری که اداره ثبت تعیین می‏نماید تودیع و با تسلیم مدرک تودیعی به دفتر خانه‏ ی تنظیم کننده‏ ی سند موجبات فسخ و فک سند را فراهم کند.

دفاتر اسناد رسمی مكلفند وجوه امانی مذکور را بلافاصله و در صورت انقضای وقت اداری در اولین وقت اداری بعد به صندوق ثبت تحویل نمایند…»

حقوق سایر بستانکاران و امکان استیفاء آن از مورد وثیقه

در ماده‏ ی 34 مکرر قانون ثبت که قبلا قسمتی از آن آورده شد به سایر بستانکاران نیز اجازه داده شده است که با پرداخت کلیه‏ ی پدهای موضوع سند به بستانکار دارای وثیقه و نیز پرداخت حقوق دولت به اداره‏ ی ثبت و یا تودیع آن در صندوق ثبت و یا هر مرجع دیگری که اداره ثبت تعیین می‏نماید تقاضای استیفای حقوق خود را از اداره‏ ی ثبت نمایند. در این مورد ماده 34 مکرر قانون ثبت مقرر می دارد که: «… هر بستانکاری که حق درخواست بازداشت اموال بدهکار را دارد نیز می تواند کلیه بدهی موضوع سند به پستانکار دیگر و نیز حقوق دولت را پرداخت و یا در صندوق ثبت و یا هر مرجع دیگری که اداره ثبت تعیین می‏نماید توديع و تقاضای استیفای حقوق خود را از اداره ثبت بنماید. هرگاه مدت سند باقی باشد حق بستانکار تا آخر مدت رعایت شود.

در صورت صدور اجراییه گواهی اداره اجراء در مورد بلامانع بودن فکی سند و فسخ معامله با انجام معامله نیز ضروری خواهد بود.

در کلیه‏ ی موارد مذکور فوق هرگاه منافع مال مورد معامله حق سکنی یا حقوق دیگری بوده و به پستانکار منتقل شده باشد باید حق نامبرده تا آخر مدت مذکور در مسند رعایت شود.»

به طوری که ملاحظه می‏شود. استفاده از این حق برای سایر بستانکاران مشروط به سه شرط است:

الف- اگر مدت، سند باقی باشد. حق بستانکار اول (دار ندهی وثیقه) تا آخر مدت باید رعایت گردد.

ب- اگر قبلا نسبت به مورد سند اجراییه صادر شده باشد باید از اداره‏ ی اجراء ثبت گواهی مبنی بر بلامانع بودن فکی سند و فسخ معامله با انجام معامله نیز تحصیل گردد.

ج- اگر منافع مال مورد معامله با حق استرداد برای مدتی به بستانکار اول منتقل شده باشد باید حق او تا آخر مدت رعایت شود.

 انتقال قهری حق استرداد به وراث بدهکار موجب تجزيه مورد مطالعه نخواهد بود

تبصره 1 ماده 34 مکرر قانون ثبت تصریح دارد به اینکه: «انتقال قهری حق استرداد به وراث بدهکار موجب تجزیه مورد معامله نخواهد بود. بنابراین هرگاه قبل از صدور اجراییه یا قبل از خاتمه عملیات اجرایی کلیه‏ ی بدهی و خسارت قانونی و حق اجراء در صورت صدور اجراییه از ناحیهی احد از وراث مدیون در صندوق ثبت یا مرجع دیگری که اداره ثبت تعیین نماید توديع شود مال مورد معامله در وثيقهی وارث مزبور قرار می گیرد. در این مورد هرگاه هر یک از وراث به نسبت سهم الارث بدهی خود را به وارث مزبور بپردازد به همان نسبت از مورد وثیقه به نفع او آزاد خواهد شد.

ترتیب و نحوه وصول طلب وارث پرداخت کننده‏ ی دین از سایر وراث به موجب آیین نامه وزارت دادگستری خواهد بود.

خاتمه ی عملیات اجرایی

برابر تبصره 2 ماده‏ ی 34 مکرر قانون ثبت، عملیات اجرایی در مورد اسناد دارای وثیقه در یکی از صورت‏های زیر خاتمه می یابد:

الف- با صدور سند انتقال مورد وثيقه.

ب- با تحویل مال منقول به طلبکار.

ج- با پرداخت طلب بستانکار.

د- با اجراء تعهد مذکور در سند.

هـ- با تنظیم صورت مجلس حراج در صورتی که مال از طریق حراج به فروش برسد.

نسخ ماده 35 قانون ثبت

ماده 35 قانون ثبت می‏گوید: «محاکم عدلیه در هیچ مورد نسبت به وجه الالتزام مقرر در معاملات مذکور در ماده‏ ی 33 و معاملات استقراضی بیش از صدی پانزده در سال به نسبت مدت تأخیر و ادارات ثبت بیش از صدی دوازده در سال ورقه‏ ی لازم الاجراءه صادر نخواهند کرد.»

قسمت اول این ماده به وسیلهی ماده 719 قانون آیین دادرسی مدنی که حداکثر خسارت تأخير تأدیه را دوازده درصد در سال تعیین نموده است نسخ گردیده و کل آن با توجه به نظریه‏ ی فقهای شورای نگهبان در خصوص مشروع نبودن زیان دیرکرد غیر قابل اجراء است.

ماده‏ ی 36 قانون ثبت نیز که راجع به خسارت تأخیر تأدیه است با توجه به نظریه‏ ی فقهای شورای نگهبان در خصوص خسارت تأخیر تأدیه غیر قابل اجراء است.

عطف به ماسبق شدن مقررات ماده 34 قانون ثبت

ماده‏ ی 37 قانون ثبت مقررات ماده 34 را در خصوص معاملات رهنی و معاملات با حق استردادی که قبل از تاریخ اجرای قانون ثبت (یعنی قبل از فروردین 1311) و پس از ثبت ملک در دفتر املاک واقع شده است لازم الرعایه دانسته و آن را عطف به ماسبق کرده است. متن آن ماده چنین است: « نسبت به معاملات مذکور در ماده 33 که قبل از تاریخ اجرای این قانون و پس از ثبت ملک واقع شده مقررات ماده 34 لازم الرعايه خواهد بود.»

ماده‏ ی 38 قانون ثبت کلا راجع به صدور حکم در محاکم است و چون ارتباطی به اجراء مفاد اسناد رسمی ندارد از شرح و تفسیر آن خودداری می کنیم.

نظم عمومی در مقررات ثبتی

به طوری که از ماده 39 قانون ثبت استفاده می‏شود مقررات مذکور در مواد 33 و 34 و 37 و 38 قانون ثبت مربوط به نظم عمومی است و هر قراردادی که برخلاف مقررات مذکور در آن مواد منعقده شود باطل و كان لم يكن است متن ماده 39 چنین است؛ در حقوقی که در مواد 33 و 34 و 37 و 38 برای انتقال دهنده مقرر است قبل از انقضاء مدت حق استرداد قابل اسقاط نیست. هر قرارداد مخالف این ترتیب باطل و كان لم يكن خواهد بود خواه قبل از این قانون باشد خواه بعد و اعم از این‏که به موجب سند رسمی‏باشد یا غیر رسمی.»

ماده‏ ی 40 قانون ثبت نیز در تأکید این مطلب تصریح نموده است که هر قاضی یا مأمور دولتی که از مقررات مواد 33 تا 39 قانون ثبت تخلف نماید به مجازات انتظامی از درجه چهار (انفصال موقت) به بالا محکوم خواهد شد. متن ماده این است: «تخلف قضاة و مأمورین دولت از مقررات مواد 33 24- 35- 39- 37- 38- 39 مستلزم مجازات انتظامی از درجه چهار به بالا است.»

شکایات اجرایی

شکایت از اجراء اسناد

شکایت حاصله در اثر اجراء اسناد رسمی یا از دستور اجراء سند است و یا از عملیات اجرایی یعنی اقدامات اجرای ثبت یا مأمورین اجراء و در مورد شکایت از دستور اجراء یا شاکی ادعاء جعلیت سند را دارد و شخص معینی را به عنوان جاعل معرفی می‏کند یا نه؟ بنابراین سه نوع شکایت از اجراء مفاد اسناد رسمی ممکن است مطرح شود

الف- شکایت از دستور اجراء سند رسمی به ادعاء مجعول بودن ستد با معرفی جاعل.

ب- شکایت از دستور اجراء سند رسمی به ادعاء مجعول بودن آن بدون تعيين جاعل یا به ادعاء مخالف بودن مدلول آن با قانون و یا امثال آن.

ج- شکایت از اقدامات اجرایی و عملیات مأمورین اجراء.

و اینک می پردازیم به توضیح هر یک:

شکایت از دستور اجراء سند رسمی به ادعاء مجعول بودن آن با معرفی جاعل

مرجع رسیدگی به این شکایت دادسرای عمومی محل وقوع جرم یعنی محل جعل سند است و طبق مقررات قانون آیین دادرسی کیفری و ماده 99 قانون ثبت اسناد و املاک طرح چنین شکایتی عملیات اجرایی را موقوف نمی کنند مگر پس از این‏که مستنطق (باز پرس قرار مجرمیت متهم را صادر مدعی العموم (دادستان) هم با آن موافقت کرده باشد.

شکایت از دستور اجراء اسناد رسمی بدون تعيين جاعل

مطابق ماده 1 قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر رسمی مصوب 27 شهریورماه 1322 که به این عبارت است:

«هر کس دستور اجرای اسناد رسمی را مخالف با مفاد سند یا مخالف قانون دانسته، یا از جهت دیگری شکایت از دستور اجرای سند رسمی داشته باشد می تواند به ترتیب مقرر در آیین دادرسی مدني اقامه دعوی نماید» و برابر ماده 2 همان قانون «مرجع رسیدگی به دعاوی ناشی از دستور اجرای اسناد رسمی دادگاه صلاحیت دار محلی است که در حوزهی آن دستور اجراء داده شده است.»

در این دو ماده چند مطلب بیان شده است:

1- هر کس یعنی هر بدهکاری یا متعهدی که اجراییه به طرفيت او صادر گردیده است در موارد زیر می تواند با تقدیم دادخواست اقامه دعوی و طرح شکایت نماید:

اولاً- مدعی باشد که دستور اجراء سند مخالف مدلول سند است. مثلاً در جایی که مفاد سند تسلیم عین معینی باشد (مانند مهری که صد سکه طلا باشد) و اجراییه نسبت به قیمت آن صادر شود.

ثانياً مدعی باشد که دستور اجراء سند مخالف قانون است، مثلاً سند ذمه ای حکایت از بدهی شخصی بابت باختن در قمار دارد و به تقاضای طلبکار اجراییه برای وصول آن صادر شده است. بدهکار می تواند با طرح دعوی به عنوان این‏که سند مخالف قانون تنظیم شده است، زیرا قمار غير مشروع می‏باشد و موجب اشتغال ذمه يا تملک نمی گردد از دستور اجراء آن شکایت نماید.

ثالثاً به جهت دیگری از قبیل مجعول بودن سند یا تأدیه وجه آن یا مشروط بودن سند به حصول شرطی که حاصل نشده است شکایت داشته باشد. .

2- شکایت باید به صورت دادخواست و طرح دعوی حقوقی باشد و مرجع رسیدگی به آن دادگاه محلی است که در حوزهی آن دادگاه دستور اجراء سند داده شده است یعنی دفتر خانه یا اداره ثبت صادر کننده اجراییه در حوزه آن واقع است.

ماده 3 قانون مذکور برای تسریع در تعیین تکلیف مقرر داشته است که رسیدگی به دعاوی مزبور خارج از نوبت به عمل آید.

این شکایات هم همان طور که در ماده 4 قانون مذکور آمده است مانع از جریان عملیات اجرایی نیست مگر در صورتی که دادگاه حکم به بطلان دستور اجراء بدهد یا قرار توقيف عملیات اجرایی را صادر نماید.

شکایت از اقدامات اجرایی و عملیات مأمورین اجراء

ماده 8 قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر رسمی مصوب 27 شهریور ماه 1322 که بعضی از مواد آن قبلا تشریح شد ترتیب شکایت از طرز عمل و اقدامات اجرایی و مرجع رسیدگی به آن را به عهده‏ ی آیین نامه‏ ی وزارت دادگستری گذاشته است و آیین نامه‏ ی اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب 6 تیر ماه 1355 وزارت دادگستری در فصل دوازدهم این مسأله را مطرح و بیان نموده است.

به موجب ماده 229 آيين نامه‏ ی مذکور پس از شروع عملیات اجرایی هر کس (اعم از متعهد سند و هر شخص ذینفع) که از عملیات اجرایی شکایت داشته باشد می تواند شکایت خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رئیس ثبت محل تسلیم کند و رئیس ثبت مکلف است فور رسیدگی نموده و با ذکر دلیل رأی صادر کند. نظر رئیس ثبت به هر حال برابر مقررات به اشخاص ذینفع ابلاغ می‏شود و اگر آن‏ها شکایتی از نظر رئیس ثبت داشته باشند می توانند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ، شکایت خود را به ثبت محل و یا هیأت نظارت صلاحيتدار (یعنی هیأت نظارت استانی که اداره ثبت مورد شکایت در حوزهی آن واقع شده است تسلیم نمایند تا قضية برابر بند 8 ماده‏ ی 25 اصلاحی قانون ثبت در هیأت نظارت طرح و رسیدگی گردد.

آنچه ذکر شد مربوط به استادی است که وسیله‏ ی اجراء ثبت اجراء می‏شود اما اسناد رسمی مربوط به مطالبات دولت که وسیله اجراییات اداره امور اقتصادی و دارایی اجراء می‏شود، رسیدگی به شکایت از اقدامات اجرایی و عملیات مأمورین اجراء در مورد آن‏ها خارج از صلاحیت رئیس ثبت بوده و طبق ماده‏ ی 316 قانون مالیاتهای مستقیم مصوب اسفند 1366 در هیأت حل اختلاف مالیاتی رسیدگی می‏شود. متن ماده مرقوم چنین است: «مرجع رسیدگی به شکایات ناشی از اقدامات اجرایی راجع به مطالبات دولت از اشخاص اعم از حقیقی یا حقوقی که طبق مقررات اجرایی مالیات ها قابل مطالبه و وصول می‏باشد هیأت حل اختلاف مالیاتی خواهد بود. به شکایات مزبور به فوریت و خارج از نوبت رسیدگی و رأی صادر خواهد شد. رأی صادره قطعی و لازم الاجراء است.»

شکایت از عملیات مأمورین اجراء و اقدامات اجرایی نیز مانع عملیات اجرایی نیست مگر این‏که رأی نهایی بر ابطال آن‏ها صادر شود و در این صورت علمیات اجرایی ابطال شده تجدید خواهد شد.

منبع: حقوق ثبت اسناد و املاک اثر غلامرضا شهری