03 فروردین 1399

وکیل برای تفکیک و اِفراز ملک مشاع

وکیل برای تفکیک و اِفراز ملک مشاع

رسیدگی و رفع اشتباهی که در عملیات تفکیکی رخ داده است مشروط بر این‏که رفع اشتباه مخل به حقوق شخص یا اشخاص نباشد. در این مورد بند 6 ماده‏ی 25 قانون ثبت می‏گوید:

«رسیدگی و رفع اشتباهی که در عملیات تفکیکی رخ دهد و منتج به انتقال رسمی یا ثبت دفتر املاک شود با هیأت نظارت است، مشروط بر این‏که رفع اشتباه مزبور خللی به حق کسی نرساند». مفهوم این بند آن است که اگر تصحیح اشتباه مخل به حق کسی باشد از صلاحیت هیأت نظارت خارج است و ذینفع هدایت خواهد شد که به دادگاه مراجعه نماید و اداره ثبت پس از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه دستور رفع اشتباه را خواهد داد.

در مورد اشتباه در عملیات تفکیکی اداره‏ی ثبت برابر بند 17 ماده 2 آیین نامه‏ی اجرایی رسیدگی اسناد مالکیت معارض و هیأت نظارت و شورایعالی باید حدود اوليه را در گزارشی که به هیأت نظارت می دهد قید و رونوشت صورتمجلس تفکیکی و نقشه ای را که مورد اشتباه در آن نمایان شده باشد به هیأت ارسال نماید. رأی هیأت نظارت در این مورد برابر تبصره‏ی 4 ماده‏ی 25 قانون ثبت قطعی است.

تفکیک ملک

چون در اینجا سخن از تفکیک به میان آمد مناسب است که منظور از تفکیک و فرق آن با افراز و تقسیم بیان شود، زیرا دیده شده است که بعضی از ناآگاهان آن‏ها را مترادف و به معنای واحد دانسته اند، بنابراین می‏گوییم: تفکیک در عرف ثبتی عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر، مثلاً قطعه زمینی است به مساحت پنج هزار متر که مالک یا مالکین آن تصمیم دارند آن را به قطعات دو بیست متری تقسیم نمایند. اگر این تقسیم صورت گرفت گفته می‏شود که آن زمین به قطعات دو بیست متری تفکیک شده است.

افراز ملک مشاع

افراز در اصطلاح قضایی و ثبتی عبارت است از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکاء و یا به تعبیری دیگر افراز عبارت است از تقسیم مال غیر منقول مشاع بين شركاء به نسبت سهم آنان.

تقسیم مال مشترک

تقسيم اعم است از تفکیک و افراز و غیر آن. مثلاً هرگاه کسی فوت کند ترکه‏ی او پین ورثه تقسيم می‏شود و این ترکه شامل منقول و غیر منقول می‏شود، و در این مورد اصطلاح تقسیم ترکه بکار برده می‏شود نه افراز یا تفکیک.

فرق تفکیک و افراز

از آنچه در تعریف تفکیک و افراز گفته شد دانسته می‏شود که بین تفکیک وافراز فرق هایی به شرح زیر وجود دارد.

اس در تفکيک لازم نیست که ملک غیر منقول مشاع باشد یعنی یک نفر که مالک شش دانگ زمین بزرگی است می تواند آن را به قطعات کوچک تر تفکیک و تقسیم نماید، همانطور که اگر چند تفر مالک آن باشند می توانند آن را تفکیک کنند. اما در افراز لازم است که ملک مشاع باشد و در مورد تقسیم ملک غیر مشاع و غیر مشترک این اصطلاح به کار برده نمی‏شود.

2- اگر ملک مشترک و مشاعی تفکیک شود حالت اشاعه و اشتراک آن از بین نمی رود یعنی پس از تفکیک نیز شرکاء در هر قطعه ای به نسبت سهم خود مالکیت دارند. مثلاً اگر زمینی به مساحت پنج هزار متر بین دو نفر به طور مساوی مشترک باشد و آن زمین به ده قطعه پانصد متری تفکیک گردد، هر یک از شرکاء مالک سه دانگ هر قطعه خواهند بود اما در افراز سهم شریک مشخص و معین می‏شود و از حالت مشاع بودن و اشتراک خارج می گردد.

3- در افراز، ملک بر مبنای سهام شرکاء تقسیم می‏شود مثلاً اگر زمینی بین دو نفر مشترک باشد به این نحو که یکی از آن‏ها دو دانگ و دیگری چهار دانگ آن را مالک باشد در موقع افراز، آن زمین به دو قسمت مساوی تقسیم نمی‏شود بلکه به دو قسمتی که ارزش یکی از آن‏ها دو برابر دیگری باشد تقسیم می گردد. اما اگر ملک مشاعی تفکیک گردد، معمولا تفکیک براساس میزان مالکیت شرکاء صورت نمی‏گیرد بلکه به ترتیبی که مثلاً فروش قطعات سهل تر باشد انجام می‏شود.

4- چون در افراز باید سهم شریک متقاضی افراز مشخص و جدا شود، ممکن است بین شرکاء بر سر صحت افراز و مطابق بودن یا نبودن آن با میزان مالکیت مشاعی شریک اختلاف حاصل شود، لذا تعیین تکلیف نهایی آن با دادگاه و مراجع قضایی است اما تفکیک چون عنوان تشخیص و تمیز حق و جدا کردن سهم مالك مشاعی را ندارد لذا هیچ وقت جنبه قضایی نداشته و همواره در صلاحیت اداره‏ی ثبت بوده است و می‏باشد

مرجع درخواست تفکیک

طبق ماده‏ی 150 قانون ثبت، مرجع درخواست تفکیک اداره‏ی ثبت است و هرگاه از طرف مالک یا قائم مقام او تقاضای تفکیک شود این تقاضانامه به اداره ثبت ارسال می گردد و در تقاضانامه باید ارزش مورد تفکیک براساس ارزش معاملاتی روز تعیین شود و هزینه‏ی تفکیکی از طرف ذینفع بر اساس مبلغ مزبور قبلا پرداخت گردد. مبنای وصول هزینه‏ی تفکیک ارزش معاملاتی روز خواهد بود هر چند بهای معامله بیش از ارزش معاملاتی روز باشد

مرجع درخواست افراز

طبق ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357، در مورد املاک مشاعی که جریان ثبت آن‏ها خاتمه یافته، اعم از این‏که در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، رسیدگی به درخواست افراز با واحد ثبتی محلی است که ملک مورد تقاضای افراز در حوزهی آن واقع است و طبق ماده‏ی دوم همان قانون، تصمیم واحد ثبتی ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه است.

بنابراین در مورد املاک مشاعی که درخواست افراز آن‏ها می‏شود باید نخست وضع ملک از لحاظ این‏که آیا جریان ثبتی آن خاتمه یافته است یا نه؟ در نظر گرفته شود و با توجه به آن وضع، مرجع رسیدگی به درخواست افراز مشخص می‏شود.

الف- اگر جریان ثبتی خاتمه یافته باشد، مرجع رسیدگی اداره‏ی ثبت محل وقوع ملک است و تصمیم آن ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه عمومی می‏باشد. مگر این‏که بین مالکین، محجور یا غائبی باشد که در این صورت برابر رأی وحدت رویه ردیف 59/29- مورخ 15/1/1360 هیأت عمومی دیوانعالی کشور ناظر به ماده 313 قانون امور حبسی رسیدگی به دعوى افراز در صلاحیت دادگاه عمومی می‏باشد.

ب- اگر جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد، مرجع رسیدگی به درخواست افراز، دادگاه عمومی محل است و رأی آن دادگاه چه در بند الف، چه در بند ب، برابر مواد 18 و 19 قانون تشکیل دادگاه‏های عمومی و انقلاب قابل تجدید نظر است.

باید دانست که اگر نسبت به ملک مشاعی سند مالکیت صادر شده باشد، صدور سند مالكيت نشان دهنده‏ی ختم عملیات ثبتی است و نتیجه درخواست افراز آن باید از اداره ثبت محل بشود. اما اگر برای ملک مشاع سند مالكيت صادر نشده باشد بهتر است قبلا به اداره‏ی ثبت مراجعه شود و در صورتی که آن اداره اعلام نماید که جریان ثبتی خاتمه نیافته است به دادگاه عمومی دادخواست تقدیم گردد. این کار سرعت عمل را بیشتر می‏کند زیرا در غیر این صورت، مثلاً اگر ابتداء به دادگاه دادخواست داده شود دادگاه باید از اداره‏ی ثبت سؤال نماید که آیا جریان ثبتی خاتمه یافته است یا نه؟ و با توجه به پاسخ آن اداره نسبت به صلاحیت خود اتخاذ تصمیم کند و این سؤال و جواب موجب اطالهی کار خواهد بود.

هزینه‏ ی افراز در اداره‏ی ثبت

ماده‏ي سوم قانون افراز و فروش املاک مشاع مقرر می دارد که هرگاه تصمیم اداره‏ی ثبت در خصوص افراز قطعی شد. در موقع اجراء آن هزینهي تفکیک مقرر در ماده‏ی 150 قانون ثبت از متقاضی دریافت خواهد شد. بنابراین هزینه‏ی افراز در اداره ثبت برابر هزینه‏ی تفکیک است و در موقع اجرای تصمیم قطعی بر افراز، به وسیله‏ی واحد ثبتی دریافت خواهد گردید.

باید دانست که گاهی هم تسامح تفکیک به جای افراز و افراز به معنای تفکیک به کار برده می‏شود اما معنای دقیق و مصطلح آن‏ها همان است که شرح داده شد.

یاد آورى- هفت موردی که تاکنون ذکر شده مربوط به اختلافات و اشتباهاتی است که در ثبت املاک رخ می دهد، و دو موردی که بعدا خواهیم آورد مربوط به اختلافات و اشتباهاتی است که در ثبت اسناد از است.

منبع: حقوق ثبت اسناد و املاک اثر غلامرضا شهری