بهترین وكیل غرب تهران

19 اسفند 1398

وکیل ثبت سند در موارد رد

وکیل ثبت سند در موارد رد

ثبت معاملات اشخاص غیررشید یا مجنون

از آنچه ذکر شد دانسته می‏شود که هیچ سردفتر یا مسؤول دفتری نباید معاملات اشخاصی را که مجنون یا غیررشید یا به نحوی دیگر از انحاء قانونی ممنوع از تصرف هستند. ثبت نماید مگر این‏که معامله به وسیلهی قائم مقام قانونی آنان یعنی ولی یا قیم با مدیر تصفیهی امور آنان واقع شود و این مطلب در ماده‏ی 57 قانون ثبت تصریح شده است.

در مورد ثبت معاملاتی که از طرف قیم صغير يا محجور نسبت به اموال مولی علیه واقع می‏شود اجازه‏ی دادستان هم لازم است. در این خصوص ماده‏ی 22 آیین نامه‏ی دفاتر اسناد رسمی تصریح نموده است که «تنظیم و ثبت معاملاتی که از طرف قيمين صغار و محجورین نسبت به اموال آن‏ها در دفاتر واقع می‏شود، بدون اجازه کتبی مدعی العموم محل ممنوع است و به اوراق قيمنامه‏ی عادی در دفاتر اسناد رسمی نباید ترتیب اثر داده شود.»

اما اگر معامله توسط ولی خاص صغیر (پدر یا جد پدری یا وصی منصوب از طرف آنان) انجام شود اجازه‏ی دادستان لازم نیست.

عدم ثبت اسناد مخالف قانون یا نظم عمومی یا اخلاق حسنه

ماده 60 قانون ثبت می‏گوید مسؤول دفتر ثبت نباید اسناد راجع به معاملاتی را که مدلول آن مخالفت صریح با قوانین موضوعه‏ی مملکتی داشته باشد ثبت نمایند. و ماده‏ی 30 قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مصوب تیرماه 1354 می‏گوید: سردفتران و دفتریاران موظفند نسبت به تنظیم و ثبت اسناد مراجعین اقدام نمایند مگر آنکه مقاد و مدلول سند مخالف با قوانین و مقررات موضوعه و نظم عمومی یا اخلاق حسنه باشد که در این صورت باید علت امتناع را کتبا به تقاضا کننده اعلام نمایند.

چون مسأله‏ی نظم عمومی و اخلاق حسنه در ماده‏ی 10 قانون ثبت مطرح نشده و در ماده‏ی 30 قانون دفاتر اسناد رسمی مطرح شده است. ماده‏ی اخیرالذکر وارد بر قانون ثبت و در موارد مغایرت ناسخ آن است و مسؤول دفتر یا سردفتری که سند مخالف قانون یا نظم عمومی یا اخلاق حسنه را ثبت کند طبق مواد 101 و 102 قانون ثبت به انفصال موقت از یک سال تا سه سال محکوم می‏شود.

موارد رد مسؤولين دفاتر

در موارد رد مسؤولین دفاتر باید از تنظیم اسناد امتناع نمایند. ماده‏ی 53 قانون ثبت می‏گوید: مسؤول دفتر نمی تواند استاد زیر را ثبت نماید:

١- اسنادی که به منفعت خود او باشد.

2- اسنادی که به منفعت کسانی که در تحت ولایت یا وصایت یا قیمومت او واقعند باشد.

3- اسناد مربوطه به اقارب نسبی خود تا درجه‏ی چهارم یا سببی تا درجه‏ی سوم.

4- اسناد مربوطه به کسانی که در خدمت او هستند.

باید دانست که ماده‏ی 31 قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون..: مصوب 1354 در مورد اقارب سردفتر ماده 53 قانون ثبت را اصلاح کرده و تنظیم سند برای اقارب نسبی یا سببی تا درجه‏ی چهارم از طبقدی سوم را منع کرده است و به این ترتیب موارد رد را افزایش داده است، زیرا بنابر ماده‏ی 53 قانون ثبت که بر اساس حقوق اروپایی تنظیم شده و در آن از طبقه نامی برده نشده است. مسؤول دفتر می تواند سندی را که مربوط به نوادهی عمو پا دایی او باشد ثبت نماید، چون با در نظر گرفتن جامع نسب قرابت نوادهی عمو یا دایی از درجه‏ی پنجم است اما بر اساس ماده 31 قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون… مصوب 1354 که بر اساس طبقات ارث و درجات هر طبقه در فقه اسلامی است. مورد مذکور از موارد رد است و سر دفتر نمی تواند سند مربوط به اشخاص مذکور را ثبت نماید، زیرا عمو و دایی از طبقه‏ی سوم می باشند و نوادهی آنان قرابت درجه‏ی سوم از طبقه‏ی سوم دارد.

همچنین در مورد اقارب سپیی که ماده 53 قانون ثبت تا درجه‏ی سوم را ممنوع دانسته، ماده‏ی 31 قانون دفاتر اسناد رسمی تا درجه‏ی چهارم از طبقه‏ی سوم را مشمول منع کرده است.

یادآوری

1- درجهی قرابت اقارب سببی با توجه به قرابت نسبی آنان با همسر تعیین می‏شود، یعنی هر کس با همسر سردفتر قرابت نسبی از هر طبقه و درجه داشته باشد، همان قرابت را به عنوان سببی یا سردفتر دارد.

2- تهیه کنندگان ماده‏ی 31 قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون… در مورد اقارب نه از روش فقهی تبعیت کرده اند نه از روش اروپایی، زیرا در مورد اقارب سببی هم طبقه و درجه را ذکر نموده اند، در صورتی که اگر روش اروپایی را ملاک قرار دهیم، در آن روش طبقه وجود ندارد و اگر طریقهی فقهاء در ارث را مأخذ قرار دهیم در مورد اقارب سببی طبقه و درجه وجود ندارد. به نظر ما قانون ثبت در این مورد بهتر و با موازین حقوقی موافق تر است. ولی همان گونه که گذشت به علت مغایرت با ماده 31 قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون در آن قسمت که مغایر است ملغی و غیر قابل اجراء است.

3- اگر سندی بر خلاف قانون یا نظم عمومی یا اخلاق حسنه تنظیم شده باشد فاقد اعتبار است و اگر مقررات راجع به ثبت سند در آن رعایت نشده باشد چنانچه دارای امضاء یا مهر طرف باشد به حکم ماده‏ی 1289 قانون مدنی سند عادی محسوب می‏شود.

ثبت سند در موارد رد

ماده‏ی 54 قانون ثبت و ماده‏ی 31 قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 1354 تصریح دارند به این‏که در موارد رد اگر دفتر اسناد رسمی دیگری در محل نباشد همان سردفتر (با وجود مردود بودن) می تواند سند را با حضور دادستان با رئیس دادگاه حقوقی 2 مستقل (جانشین دادگاه بخش) یا نماینده‏ی آنان ثبت نماید و به دستور ماده 21 قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 1354 باید مراتب در زیر سند توضیح داده شود.

مقررات تنظیم اسناد رسمی

چون فعلاً تمام اسناد رسمی در دفترخانه‏های اسناد رسمی تنظیم می‏شود لذا به مقررات تنظیم اسناد در دفترخانه‏های اسناد رسمی می پردازیم و آن مقررات به شرح زیر است:

 لزوم تنظیم اسناد در اوراق مخصوص

ماده‏ی 18 قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 1354 مقرر می دارد که تمام اسناد رسمی باید در اوراق مخصوصی که از طرف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و در اختیار دفاتر اسناد رسمی گذاشته می‏شود تنظیم و در دفتر سردفتر ثبت شود و به امضاء أصحاب معامله و سردفتر و دفتریار (در جایی که دفتریار باشد) برسد.

تعداد نسخه ‏های سند

برابر ماده‏ی 21 قانون دفاتر اسناد رسمی در صورت تقاضای متعاملین، اصول اسناد باید به تعداد آنان به اضافه‏ی یک نسخه تنظیم گردد و نسخه‏ی اضافی در دفترخانه باقی خواهد ماند.

لزوم تنظیم اسناد به زبان فارسی

برابر اصل پانزدهم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران اسناد و مکاتبات و متون رسمی باید به زبان فارسی نوشته شود و این امر از ماده 91 قانون ثبت نیز که می‏گوید: «هرگاه طرفین معامله با شهود زبان فارسی را ندانند و مسؤول دفتر نیز زبان آن‏ها را نداند اظهارات آنان به وسیله‏ی مترجم رسمی ترجمه خواهد شد… استنباط می گردد.

لزوم امضاء و مهر و شماره و تاریخ سند

طبق ماده‏ ی 55 قانون ثبت که برابر ماده‏ی 29 قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 1354 نسبت به دفاتر اسناد رسمی و دفاتر ازدواج و طلاق نیز جاری است. مسؤول دفتر یا سردفتر یا کفیل دفتر خانه باید شماره و تاریخ ثبت سند را با تعيين دفتری که سند در آن ثبت شده است روی هر سندی که ثبت می‏شود قید نماید و به امضاء خود و مهر اداره‏ی ثبت یا دفترخانه برساند. بدیهی است که سندی که امضاء و مهر سردفتر را نداشته باشد رسمیت نخواهد داشت.

 لزوم ثبت تمام مندرجات سند

مسؤولین دفاتر ثبت اسناد و سردفتران اسناد رسمی برابر ماده‏ی 52 قانون ثبت و ماده‏ی 29 قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران باید تمام مندرجات سند را حرف به حرف از اول تا آخر متن و حاشیه و سجل و ظهر را در دفتر ثبت نمایند و چیزی را ثبت نشده باقی نگذارند.

ممنوع بودن تراشیدن و پاک کردن و الحاق

ماده‏ی 92 قانون ثبت و ماده‏ی 29 قانون دفاتر اسناد رسمی مسؤولین دفاتر و سردفتران را از تراشیدن و پاک کردن یا الحاق به هر نحوی از انحاء در دفاتر ثبت منع نموده و آنچه را به جای کلمات تراشیده و یا در محل پاک شده نوشته شده با الحاق گرديده گردیده است از درجه‏ی اعتبار ساقط کرده است. بنابراین اگر اشتباهی شده باشد باید در آخر توضیح داده شود و به امضاء متعاملین و سردفتر يا مسؤول دفتر برسد.

لزوم تصديق مطابقت ثبت با اصل سند

علاوه بر لزوم امضاء سند و دفتر به وسیله‏ی متعهد یا متعاملين و مسؤول دفتر به نحوی که در ماده‏ی 87 قانون ثبت و بادهی 19 آیین نامه‏ی دفتر اسناد رسمی آمده است، در یک جلسه، ماده‏ی 63 قانون ثبت مقرر می دارد که طرفین معامله یا وکلای آن‏ها باید ثبت سند را ملاحظه نموده و مطابقت آن ثبت با اصل سند وسیله‏ی آنان و مسؤول دفتر گواهی شود. و در مورد استادی که فقط برای یک طرف ایجاد تعهد می‏نماید تصدیق و امضای طرف متعهد کافی خواهد بود. مفاد این ماده در مورد دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق نیز طبق ماده 29 قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران لازم الرعایه ایست

رضایت متعاملین یا متعهد

می دانیم که یکی از ارکان صحت عقود و تعهدات رضایت اصحاب معامله با متعهد و نبودن اجبار و اکراه است و بدون تحقق این امر معامله یی را نمی توان صحیح یا نافذ دانست. این امر که از مسلمات و بدیهیات حقوق و مورد قبول عقلاء می‏باشد و در قرآن کریم هم تصریح شده است (ولا تأكلوا اموالكم بينكم بالباطل الا أن تكون تجارة عن تراض منكم. آیهی 29 سوره نساء) در ماده‏ی 190 قانون مدنی هم ذکر گردیده است. اکنون باید دید این امر چگونه احراز می‏شود؟ ماده‏ی 95 قانون ثبت که در دفاتر اسناد رسمی هم مجري انست، امضای ثبت سند را دلیل رضایت امضاء کننده دانسته می‏گوید:

«امضای ثبت سند پس از قرائت آن به توسط طرفین معامله یا وکلای آنان دلیل رضایت آن‏ها خواهد بود.» بنابراین ادعای اکراه و اجبار یا نخواندن یا نفهمیدن مفاد سند، از طرف امضاء کننده یا امضاء کنندگان مسموع نیست مگر این‏که به وسیلهی دلایل متقنی اثبات گردد.

لزوم حضور معتمد و قرائت سند توسط او و فهماندن آن

مواد 94 و 99 و 97 قانون ثبت مقرر می دارد که در مواردی که طرفین معامله یا یکی از آن‏ها کور یا بی سواد باشند، علاوه بر معرفین، هر یک باید یک نفر را که مورد اعتماد خودش باشد. همراه خود بیاورد که ثبت سند را برای او خوانده و به او تفهیم نماید و این امر و همچنین رضایت شخص کور یا بی سواد باید در دفتر ثبت و از طرف معتمد امضاء گردد. معامله کننده یا متعهد بی سواد نیز باید اثر انگشت خود را زیر ثبت سند بگذارد.

در مورد اشخاص بی سوادی که کر و گنگ باشند معتمد باید کسی باشد که بتواند با اشاره مطلب را به آنان تفهیم نماید و این امر در سندی که ثبت می‏شود در ستون ملاحظات دفتر باید قید گردد.

اگر بین معرفی شخصی واجد شرایط و مورد اعتماد اشخاص بی سواد یا کور طرف معامله باشد می تواند به عنوان معتمد انتخاب شود و در این صورت نیازی به شخص دیگر نخواهد بود.

مواد یاد شده چنین است:

ماده‏ی 64- «در صورتی که طرفین معامله و یا یکی از آن‏ها کور پا کر و گنگ و بی سواد باشند علاوه بر معرفین، هر یک از اشخاص مزبوره باید په معیت خود یک نفر از معتمدین خود را حاضر نماید که موقع قرائت ثبت و امضای آن حضور به هم رسانند مگر این‏که بین خود معرفین کسی باشد که طرف اعتماد آن‏ها است. معتمد مزبور در مورد اشخاص کر و گنگ باید از جمله اشخاصی باشد که بتواند به آن‏ها به اشاره مطلب را بفهماند. در مورد این ماده مراتب در سندی که ثبت می‏شود و در ستون ملاحظات دفتر باید قید گردد.»

ماده‏ی 66- «در موقعی که معامله راجع به اشخاص بی سواد است علاوه بر معرفین حضور یک نفر مطلع باسواد نیز که اعتماد شخص بی سواد باشد لازم است مگر در صورتی که بین خود معرفين شخص باسوادی باشد که طرف اعتماد شخص بی سواد است.»

ماده‏ی 67- «ثبت سند برای شخص بی سواد قرائت شده و این قرائت و همچنین رضایت مشاراليه باید در دفتر قید و از طرف معتمد امضاء گردد. معامله کننده‏ی بی سواد نیز باید علامت انگشت خود را ذیل سند بگذارد.»

همان طور که قبلا گفتیم مفاد مواد بالا در دفترخانه‏های اسناد رسمی نیز لازم الاجراء است.

امضاء دفتر وسیلهی شهود و معرفین

ماده 87 قانون ثبت مقرر می دارد که شهود و معرفین مطابق مواد 50 و 93 آن قانون باید دفتر سردفتر را امضاء نمایند.