صور خاص جرم خیانت در امانت

04 آبان 1398

وکیل ثبت عمومی

وکیل ثبت عمومی

در ثبت عمومی

ثبت عمومی و ثبت عادی

در باب دوم از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 بعنوان ثبته عمومی ذکر شده است و در موادی از قانون ثبت مانند ماده 127 و ماده 139 و موادی از آیین نامه قانون ثبت املاک مانند مواد 10 و 12 و 19 و 25 و 49 و 82 و 118 و 119 نیز این اصطلاح مشاهده می گردد. همچنین ملاحظه می‏شود که در مواد 19 و 82 و 118 آیین نامه اصطلاح دیگری به عنوان ثبت عادی باز مقابل ثبت بمومی قرار گرفته است. برای روشن شدن منظور از این دو اصطلاح په تعريف آن‏ها می پردازیم. آقای دکتر محمد جعفر جعفری لنگرودی در کتاب ترمینولوژی حقوق، ثبت عادی را به نوعی از ثبت املاک که مالكان مجبور به ثبت ملک نمی شوند و قبل از ثبت اجباری در ایران معمول بوده است.

و ثبت عمومی را به نوعی از ثبت املاک که در آن مالکان مجبور به ثبت می شوند تعریف نموده است، اما مرحوم دکتر سید حسن امانی در کتاب شرح قانون ثبت اسناد و املاک صفحه 28 تعریف دیگری برای دو اصطلاح مذکور نموده است. وی می‏گوید: طريقة قانون 1310 که به وسیله اظهارنامه مالكين را به ثبت ملک دعوت می‏نماید اصطلاحا ثبت عمومی نامیده می‏شود و طریقه دیگر را که برگزاری تقاضای ثبت په نظر مالكین است اصطلاحا ثبت عادی نامندب به نظر ما تعریفی که در ترمینولوژی حقوق آمده است، دقیق نیست، زیرا بنابر آن تعریف چون از 21 بهمن 1309 که قانون ثبت عمت می املاک و مرور زمان تصویب شد، ثبت املاک اجباری گردید باید ثبت عادی منسوخ باشد حال آنکه در قانون راجع به ثبت اماکن متبرکه و عمومی و املاک مفروزی که بعضی از متعلقات آن مشاع باشد (مصوب 1309) اصطلاح بيت عادی بکار رفته است. توضیح آنکه ثبت املاک از زمان تصویب قانون ثبت عمو بنی املاک و مرور زمان به بعد اجباری بوده و در تمام قوانین بعدی منجمله قانون 21 بهمن 1388 (ماده 21) این مطلب تصریح شده است.

اما تعریفی که مرحوم دکتر امامی کرده است صحيح و موافق قانون است النهايه باید دانست که منظور ایشان آن نیست که ثبت قبل از 1310 عادی بوده و فقط ثبت به موجب قانون 1310 عمومی است زیرا قانون 1310 و قانون ثبت اماکن متبرکه مصوب 1309 دلالت دارند بر این‏که قبل از قانون 1310 نیز ثبت عمومی وجود داشته است، ماده 139 قانون ثبت مصوب 1310 می‏گوید: «در هر نقطه که اعلان ثبت عمومی شده و در تاریخ اجراء این قانون موعد مقرر برای تقدیم اظهار نامه ها منقضی گردیده و اعلان نوبتی منتشر شده اداره ثبت نسبت به املاکی که اظهار نامه‏های مربوط به آن‏ها : عودت داده نشده است اعلان منتشر و به کسانی که حق تقاضای ثبت دارند شصت روز مهلت خواهد داد تا تقاضای ثبت نمایندبدیهی است که مراد از اعلان ثبت عمومی قبل از تصویب و اجراء قانون 1310 است والا ماده مذکور بی معنی خواهد بود. همچنین ماده اول قانون ثبت اماکن متبرکه مصوب 20 مهر و 3 آبان 1309 تصریح می‏کند به این‏که «مقررات قانونی ثبت اسناد راجع به ثبت املاک مشاع در مورد خانه ها و املاکی که از حيث أعيان يا عرصه بین چند نفر مالک به طور مفروز، تقسیم ولی فضا یا حوض یا آب انبار و یا بعضی از متعلقات دیگر آن بین تمام یا بعضی از مالكين مزبوز مشاع باشد مجری نبوده و ثبت قسمت مشاع هم باید در ضمن قسمت مقروز و مطابق مقررات راجع به ثبت عادی به عمل آید.» و این نشان می دهد که در آن زمان غیر از ثبت عادی طریقه دیگری هم وجود داشته است و آن عبارت از ثبت عمومی است که در فصل پنجم قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1308 بیان شده است . بنابراین آنچه از قوانین مصوبه استفاده می‏شود این است که در ایران دو طریق برای ثبت املاک وضع شده است طریق اول آنکه عملیات ثبت املاک با تقاضای مالک یا قائم مقام أو شروع و ادامه داده شود و بدون تقاضای مالکی هیچگونه اقدامی در مورد ثبت ملک به عمل نیاید.

طریق دوم آنکه نخست اداره ثبت اقدام نماید، به این نحو که با نشر آگهی به مردم اطلاع دهد که املاک واقع در فلان بخش از فلان شهرستان را می خواهد ثبت کند و از فلان تاریخ شروع به شماره گذاری و پلاک کوبی و توزیع اظهار نامه خواهد نمود و پس از انجام اقدامات مذکور و توزیع اظهار نامه ها از دریافت کنندگان اظهارنامه بخواهد که ظرف مدت معینی، اظهار نامه را تکمیل و به اداره ثبت اعاده نمایند. طريق أول ثبت عادي است و به موجبة تقاضانامه انجام می‏شود و طریق دوم ثبت عمومی است که وسیله اظهار نامه به عمل می آید. ممکن است که در ثبت عادی، تقاضای ثبت اختیاری باشد. همچنانکه در قانون 1302 مقرر شده است و یا الزامی و اجباری باشد چنانکه در قانون مصوب بهمن 1309 و قوانین بعد از آن مقرر گردیده است. اما ثبت عمومی فقط در مواردی که ثبت الزامی شده است پیش بینی گردیده و ثبت اختیاری هرگز به صورت ثبت عمومی نبوده است، در قانون مصوب بهمن 1308 هر دو طریق ذکر شده است و مقررات آن‏ها متفاوت است، از ماده 21 تا ماده 100 مقررات مربوط به ثبت عادی و از ماده 102 تا 121- قواعد ثبت عمومی تشریح شده است به موجب ماده 21 آن قانون کلیه اموال غیر منقول باید در دفاتر املاک ثبت شود. در نقاطی که اداره ثبت اسناد در تاریخ اجراء قانون متمم قانون ثبت املاک مورخ 11 دیماه 1307 موجود بوده از تاریخ اجراء آن قانون تا دو سال و در سایر نقاط از تاریخ افتتاح اداره ثبت املاک در هر ناحيه تا دو سال کلیه اشخاصی که به عنوان مالکیت متصرف املاک واقع در آن ناحیه هستند باید تقاضای ثبت نمایند و از ابتداء سال سوم دولت هر ملکی را که هنوز تقاضای ثبت آن نشده به اسم متصرف اعلان کرده و با رعایت مقررات آن قانون به ثبت می رساند. مواد 52 و 53 و 54 و 55 نحوه‏ی تنظیم تقاضانامه‏ی ثبت ملک را بیان می‏کند و مواد 58 و 59 و 60 و 61 و 12 و 14 مقرر می دارد که پس از تقدیم تقاضا نامه مدیر ثبت وقتی برای تعیین حدود موقت تعيين و مفاد تقاضانامه را به علاوه روز و ساعت تعيين حدود موقت در جراید آگهی می‏کند و تحدید حدود وسیله شخص مدير ثبت یا معاون او با یکی از نمایندگان به کمک نقشه کش (در صورت لزوم اجراء می‏شود. و طبق مواد 76 و 78 و 79 همان قانون، پس از تعیین حدود موقت، مراتب در جراید کثیرالانتشار آگهی می گردد تا کسانی که نسبت به اصل ملک یا حدود با حقوق ارتفاقی اعتراضی دارند ظرف نود روز از تاریخ انتشار نوبت اول آن آگهی اعتراض خود را به دایره یا اداره ثبت مر بوط تسلیم نمایند.

با این ترتیب ملاحظه می‏شود که تقاضای ثبت (ثبت عادی برای کلیه مالکین در هر نقطه از ایران که اداره ثبت در آنجا وجود داشته باشد الزامی استان و انجام آن نیاز به آگهی از طرف اداره ثبت ندارد. اما مقررات ماده 101 به بعد آن قانون که در خصوخ ثبته عمومی املاک است می‏گوید قبل از انقضاء مدت دو سال مذکور در ماده 21 نیز وزارت عدلیه می تواند حوزه‏های ثبتی را که مقتضي بداند. به چند ناجية تقسیم کرده و به ثبت عمومی املاک واقعه در یک یا چند ناحیه از حوزه مزبور اقدام کند.

و قبل از اقدام به ثبت عمومی املاک واقعه در هر حوزه یا ناحيه حدود جوزه يا ناجيه مزبور و این‏که املاک واقعه در آن حدود ثبت خواهد شد بایستی به وسیله‏ی اعلان در جراید و غیره به اطلاع عموم برسد و اعلان مزبور در ظرف سی روز سه مرتبه منتشر خواهد شد و سی روز پس از انتشار سومین اعلان باید صورت کلیه اشخاصی که خود را به وسیله اظهارنامه مالك متصرف املاک واقعه در آن ناحیه معرفی کرده اند و همچنین اشخاص مذکور در ماده 156 و صورت املاک مجهول المالک و نوع ملک و ثمره ای که از طرف اداره ثبت اسناد برای آن ملک تعیین می گردد در جراید اعلان شود و اعلان مذکور تا شصت روز هر پانزده روز یک بز تبه منتشر شده و ملکی که در ظرف شصت روز از تاريخ انتشار اولین آگهی مورد اعتراض واقع نگردد به ملکیت قطعی کسی که خود را مالک و بتصرف معرفی کرده است در دفتر املاک ثبت خواهد شد و نسبت به اشخاصی که در حوزه ثبت مقيم بوده و اظهار نامه نداده اند اداره ثبت اسناد پس از تحقیق ملک را به اسم آن‏ها اعلان و در صورت عدم اعتراض با حدودی که در نتیجه تحديد حدود أملاک مجاور برای آن ملک معین می گردد ثبت خواهد کرد و اگر مالک متصرف به هیچوجه معلوم نباشد ملک با نظارت دادستان به ثبت خواهد رسید و هرگاه تا بیست سال پس از ثبت آن مالك معین نشد سند مالكيت به اسم دولت صادر خواهد گردید تا مطابق قانون مدنی به مصارف خیریه برسد. و طبق ماده 112 همان قانون ظرف شصت روزی که آگهی‏های ثبت ملک منتشر می‏شود تحدید حدود تدريجا و به ترتیب شماره املاک به عمل می آید و صاحبان املاک و مجاورین برای بروز تجدید حدود به وسیله اعلانی که ده روز قبل از تحدید حدود سه مرتبه منتشر می‏شود احضار می گردند و مقررات مربوط به اعتراض پر حدود در مواد 114 تا 121 آن قانون درج شده است.

با این ترتیب، ملاحظه می‏شود که مقررات مربوط به ثبت عمومی در قانون مصوب بهمن 1308 با مقررات راجع به ثبت عادی مذکور در همان قانون به کلی متفاوت است. و ضمن این‏که قانون مذکور ثبت املاک را برای مالكین اجباری نموده است دو نوع ثبت با مقررات متفاوت پیش بینی کرده است.

قوانین ثبتی قبل از قانون 1310 با وجود الزامی کردن ثبت املاک و تخمین جرایمی برای متخلفين کافی برای تحقق بخشیدن به منظور مقنن که استقرار مالکیت و جلوگیری از تزلزل آن و حفظ حقوق مالكين و ذوی الحقوق و عمومیت دادن ثبت در تمام کشور بود کفایت نمی کرد، زیرا وجود ثبت عادی و موکول بودن اقدامات نجی به درخواست و تقاضای ثبت از طرف مالک یا قائم مقام او از طرفي مائع عمومیت یافتن ثبت بود و از طرفی دیگر موجب بطؤ جریان ثبتی بود. توضیح آنکه جرایم مقرر برای متخلفین و مجازات مقرر در ماده 21 قانون مصوب بهمن 1308 طوری نبود که مالکین را وادار به تقاضای ثبت کند و مقررات ثبت عادی ایجاب می کرد که برای هر ملکی مستقلاً آگهی‏های لازم منتشر و تشریفات ثبتی مستقلاً اجراء شود و این مانع سرعت جریان کار ثبت بود. همچنین ثبت عمومی. پیش بینی شده در قوانین قبلی برای اداره ثبت الزامی نبود یعنی وزارت دادگستری مختار بود که هر جا مقتضی بداند مقررات ثبت عمومی را به موقع اجراء بگذارد و هر جا مقتضی نداند آن را اجراء نکند.

این جهات باعث شد که مقنن مقررات ثبت عادی را به کلی نسخ نماید و اجرای ثبت عمومی را برای دولت (وزارت دادگستری اجباری کرده به صورت تکلیف در آورد. بر این اساس و بدین ‘ اندیشه قانون. 1310 به تصویب رسید و این قانون همانطور که خواهیم دید مقررات ثبت عادی را نسخ و فقط یک نوع ثبت را که همان ثبت عمومی است مقرر داشته و وزارت دادگستری سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را مکلف به اجراء ثبت عمومی نموده است به همین جهت قانون مذکور به قانون ثبت عمومی معروف شده و با وجود این‏که بعضی از مواد آن به اقتضای زمان اصلاح و برخی مواد بر آن افزوده شده است هنوز از قوانین خوب و معتبر و مفید و لازم الاجراء است هر چند نقایصی چند نیز در آن وجود دارد که انشاءالله توضیح خواهیم داد تا نسبت به رفع آن‏ها از طرف اولياء امور اقدام گردد.