بهترین وكیل شهرک غرب

21 آبان 1398

وکیل شکایت از اجراء سند

شکایت از اجراء سند

رسیدگی به اعتراض بر نظریه‏ی رئیس ثبت در مورد شکایت از عملیات اجرایی در اینجا لازم است توضیح داده شود که شکایت از اجراییه‏های ثبتی دو نوع است، نوع اول شکایت از دستور اجراء سند رسمی یا به تعبیری دیگری شکایت از صدور اجراییه است. نوع دوم شکایت از عملیات مأمورین اجراء است. در نوع اول شاکی می‏گوید صدور اجراییه خلاف قانون است، ولی در نوع دوم، شاکی بر صدور اجراییه معترض نیست اما بر عمل مأمورین اجراء معترض است. مثلاً می‏گوید مأمور اجراء اتومبیل سواری مرا توقیف کرده است و این خلاف مقررات است.

شکایت از دستور اجراء سند

هرگاه شکایت از دستور اجراء سند باشد. (نوع اول) مرجع رسیدگی به آن دادگاه عمومی محلی است که دستور اجراء در حوزه‏ی آن دادگاه صادر شده است و شاکی باید وفق مقررات قانون آیین دادرسی مدنی و قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 27 شهریور 1322 با تقدیم دادخواست اقامه دعوی و درخواست ابطال اجراییه را بنماید. این قبیل شکایات قابل طرح در هیأت نظارت نیست و از صلاحیت آن خارج است. در مباحث آینده شرح این امر خواهد آمد.

شکایت از عملیات مأمورین اجراء

اما اگر شکایت از عملیات مأمورین اجراء باشد طبق ماده 229 آیین نامه اجراء مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب تیر ماه 1355، شاکی باید شکایت خود را با ذکر دلیل و ارائه‏ی مدرک به رئیس ثبت محل تسلیم نماید و رئیس ثبت مکلف است که فورا رسیدگی نموده مستدلا رأی صادر کند. نظر رئیس ثبت به اشخاص ذینفع ابلاغ می‏شود و آنان اگر اعتراضی بر نظر رئیس ثبت داشته باشند می توانند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ، شکایت خود را به ثبت محل و یا هیأت نظارت صلاحيتدار تسلیم نمایند. رأی هیأت نظارت در این مورد قطعی است (تبصره‏ی 4 ماده‏ی 25 قانون ثبت ناظر به بند 8 همان ماده)

در مورد اعتراض بر نظریه‏ی رئیس ثبت درخصوص شکایت از عملیات اجرایی اگر متعهد بازداشت باشد به دستور ماده‏ی 6 آیین نامه‏ی رسیدگی اسناد مالکیت معارض … هیأت نظارت باید در اولین جلسه رسیدگی و اتخاذ تصمیم نماید.

چگونگی آراء هیأت نظارت

رأی هیأت نظارت باید دارای مقدمه ای مشتمل بر خلاصه‏ی جریان کار و بیان اشکال و موضوع اختلاف بوده و منجر و مستدل و بدون قید و شرط و ابهام باشد و اگر به اتفاق آراء صادر نشده باشد نظر اقلیت به طور مشروح و مستدل باید در آن قید شود. همچنین آراء صادره باید مستند به مواد قانون باشد و در آن‏ها صريحا قید شود که قطعی است یا قابل تجدید نظر می‏باشد.

آراء هیأت نظارت باید به ترتیب صدور با ذکر شماره و تاریخ در دفتر ثبت آراء قيد شود و به امضاء صادرکنندگان برسد و یک نسخه از آن به دبیر خانه‏ی سازمان ثبت فرستاده شود. (مواد 5 و 7 و 8 آیین نامه‏ی اجرایی رسیدگی اسناد مالکیت معارض…)

نحوه‏ ی ابلاغ آراء هیأت نظارت

برابر تبصره 5 ماده‏ی 25 قانون ثبت و ماده‏ی 9 آیین نامه‏ی اجرایی رسیدگی اسناد مالکیت معارض . آراء هیأت نظارت باید در دفتر اندیکاتور واحدهای ثبتی، ثبت شود و رونوشت آراء قابل تجدید نظر فورا در تابلو اعلانات ثبت محل الصاق گردد.

تاريخ الصاق باید با تمام حروف در دیل رأی الصاقی نوشته و تذکر داده شود که تا بیست روز قابل تجدید نظر است و مسؤول مربوط باید آن را گواهی و امضاء نماید. رأی مذکور مدت بیست روز در تابلو اعلانات باید بماند و پس از آن به موقع اجراء گذاشته شود. الصاق رونوشت رأی در تابلو اعلانات ثبت محل ابلاغ آن محسوب می‏شود.

مرجع تسلیم درخواست تجدیدنظر

مرجع تسلیم درخواست تجدید نظر از آراء قابل تجدید نظر هیأت نظارت به تصریح ماده‏ی 9 آیین نامه‏ی اجرایی رسیدگی اسناد مالکیت معارض و هیأت نظارت و شورایعالی، واحد ثبتی است که رأی مزبور در تابلو اعلانات آن الصاق شده است.

مهلت درخواست تجدیدنظر

برابر ماده 9 آیین نامه‏ی مذکور در سطور بالا، مهلت درخواست تجدید نظر بیست روز از تاریخ الصاق رأی در تابلو اعلانات است.

شورایعالی ثبت

دومین هیأت مهمی که در ثبت تشکیل می‏شود شورایعالی ثبت است. شورایعالی ثبت تشکیل می‏شود از دو قاضی دیوانعالی کشور به انتخاب رئیس قوه قضاييه و مدیر کل ثبت املاک یا مدیر کل امور اسناد سازمان ثبت، به این نحو که اگر موضوع مورد رسیدگی مربوط به ثبت املاک باشد عضو سوم مدیر کل ثبت املاک است و اگر مربوط به ثبت اسناد باشد مدیر کل ثبت اسناد شرکت خواهد نمود.

ماده‏ی 25 مکرر قانون ثبت مصوب 1351 می‏گوید «شورایعالی ثبت دارای دو شعبه است:

الف- شعبه‏ی مربوط به املاک.

ب- شعبه‏ی مربوط به اسناد.

هر یک از شعب مذکور از سه نفر که دو نفر از قضات دیوانعالی کشور به انتخاب وزیر دادگستری و مسؤول قسمت املاک در شعبه‏ی املاک و مسؤول قسمت اسناد در شعبه‏ی اسناد تشکیل می گردد.)

در این ماده فقط گفته شده است که دو قاضی عضو شورایعالی ثبت باید از قضات دیوانعالی کشور باشند و این شامل داد یاران دیوانعالی کشور هم می‏شود یعنی می توان آنان را از میان رؤساء شعب یا مستشاران یا اعضاء معاون یا دادیاران دیوانعالی کشور تعیین نمود اما بهتر است که از مستشاران یا رؤساء شعب دیوان که به امور حقوقی رسیدگی می کنند انتخاب شوند زیرا وظایف شورایعالی ثبت ارتباطی به مسائل جزایی ندارد.

همچنین در این ماده آمده است که وزیر دادگستری اعضاء قضایی شورایعالی ثبت را تعیین می‏کند اما با توجه به نظریه‏ی شورای نگهبان و تفسیر قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران که قبلا گذشت، فعلاً این وظیفه یا حق با شورایعالی قضایی است و ممکن است با اصلاح قانون اساسی که در دست بررسی و بازنگری است) به مقام دیگری محول می‏شود.

و نیز در ماده‏ی مذکور از مسؤول أمور املاک و مسؤول امور اسناد صحبت شده است و ما با توجه به تشکیلات فعلی سازمان ثبت عناوین مدیر کل اداره امور املاک و مدیر کل اداره‏ی امور اسناد را بکار بردیم.

محل تشکیل شورایعالی ثبت فقط تهران است و طبق ماده‏ی 11 آیین نامه اجرایی رسیدگی اسناد مالکیت معارض و هیأت نظارت و شورایعالی لااقل هفته ای یکبار در محل سازمان ثبت باید تشکیل جلسه بدهد.

حدود صلاحیت شورایعالی ثبت

الف- حوزهی صلاحیت شورایعالی ثبت تمام ایران است و آراء تمام هیات‏های نظارت در سراسر ایران برای تجدید نظر در موارد قابل تجدید نظر ) به همان شورا فرستاده می‏شود.

ب- طبق تبصره‏ی 4 ماده‏ی 25 قانون ثبت و ماده‏ی 25 مکرر همان قانون، شورایعالی ثبت به دو أمر رسیدگی می‏کند و رأی صادر می‏نماید:

1- درخواست تجدید نظر از آراء غیر قطعی هیأت نظارت (که در بندهای 1، 5 و 7 ماده‏ی 25 ذکر شده است). 2- درخواست ایجاد وحدت رویه، و این‏که شرح آن‏ها:

موارد تجدیدنظر در آراء هیأت نظارت

همانطور که در بالا ذکر شد و در مبحث صلاحیت هیأت نظارت مشروح بیان گردید، آراء هیأت نظارت در مورد بندهای 1، 5 و 7 ماده 25 قانون ثبت غیر قطعی و قابل تجدیدنظر و در سایر موارد قطعی است. بنابراین نیازی به تکرار آن مطالب نیست و آنچه در اینجا باید آورده شود. این است که چه کسانی حق درخواست تجدید نظر را دارند؟ آیا واجب ثبتی که طرف اختلاف با اشخاص است می تواند از رأی هیأت نظارت درخواست تجدید نظر نماید یا این حق مخصوص اشخاص متضرر از آن رأی است؟

عبارت تبصره‏ی 4 ماده‏ی 25 قانون ثبت در این خصوص چنین است: «آراء هیات نظارت فقط در مورد بندهای 1، 5 و 7 این ماده بر اثر شکایت ذینفع قابل تجدید نظر در شورایعالی ثبت خواهد بود.» به طوری که از عبارت مذکور استفاده می‏شود واحد ثبتی نمی تواند درخواست تجدید نظر نماید و تنها اشخاص ذینفع می توانند درخواست تجدید نظر کنند. این مطلب از عبارت «بر اثر شکایت ذینفع، استفاده می‏شود زیرا «ذینفع» منصرف است به اشخاص و بر اداره‏ی ثبت اطلاق نمی‏شود. البته می توان تصور کرد که در مورد یا مواردی هم واحد ثبتی ذینفع باشد. مثلاً اگر مورد اختلاف یا اشتباه مربوط به ملک یا سندی که واحد ثبتی در آن ذینفع است (از قبیل سند اجاره‏ی محل اداره) باشد واحد ثبتی ذینفع خواهد بود اما در این صورت آن واحد نه به عنوان اداره‏ی ثبت و یک نهاد اجرایی بلکه به عنوان یک شخص حقوقی مطرح می‏شود و از محل بحث خارج است.

بنابراین ادارات ثبت در مورد ثبت املاک اشخاص و یا اسناد مربوط به اشخاص چون ذینفع نیستند نمی توانند درخواست تجدید نظر از رأی هیأت نظارت کنند. لیکن اگر تشخیص دهند که رأی هیأت نظارت چه قطعی باشد چه غیر قطعی مخالف قانون صادر شده است، همانطور که بعدا خواهیم گفت می توانند مراتب را به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گزارش کنند تا در صورت اقتضاء، رئیس سازمان به منظور ایجاد وحدت رویه و حفظ قانون آن را در شورایعالی ثبت مطرح سازد.

مهلت درخواست تجدیدنظر

همانطور که قبلا گفته شد با توجه به ماده‏ی و آیین نامه‏ی اجرایی رسیدگی اسناد مالکیت معارض و هیأت نظارت و شورایعالی مدت و مهلت درخواست تجدید نظر از آراء أمير قطعی هیأت نظارت بیست روز و مبداء آن از تاریخ الصاق رونوشت رأی در تابلو اعلانات ثبت محل وقوع ملک یا تنظیم سند می‏باشد.

تأثیر درخواست تجدید نظر در اجراء رأی هیأت نظارت

تبصره 5 ماده‏ی 25 قانون ثبت می‏گوید: «وصول شکایت از ناحیهی ذینفع چنانچه قبل از اجراء رأی باشد. اجراء رأی را موقوف می‏نماید و رسیدگی و تعیین تکلیف با شورایعالی ثبت خواهد بود هرگاه شورایعالی ثبت در تجدید رسیدگی رأی هیأت نظارت را تأیید نماید عملیات اجرایی تعقیب می گردد.)

منطوق این تبصره همانطور که واضح است دلالت می‏کند بر این‏که اگر قبل از اجراء رأی هیأت درخواست تجدید نظر واصل شود، اجراء رأي موقوفه می‏شود تا تعیین تکلیف و صدور رأی از طرف شورایعالی ثبت و مفهوم آن دلالت دارد بر این‏که اگر بعد از اجراء رأی درخواست تجدید نظر واصل نگردد موجب توقيف اجراء رأی نخواهد بود

ماده 12 آیین نامه‏ی اجرایی رسیدگی اسناد مالکیت معارض نیز می‏گوید: «در هر مورد که نسبت آراء مذکور در بندهای 1، 5 و 7 ماده‏ی 25 اصلاحی قبل ازاجرای رأی اعتراض شود، ثبت محل پرونده ثبتی را با کلیدی سوابق به دبیرخانه شورایعالی ثبت ارسال خواهد داشت».

مفهوم آن این است که درخواست تجدید نظر، بعد از اجرای رأی هیأت نظارت به شورایعالی ثبت فرستاده نمی‏شود، علتش هم معلوم است، زیرا چنین درخواستی بعد از انقضاء مهلت تجدیدنظر رسیده است، چون تا مهلت بیست روز تجدید نظر سپری نشود رأی به موقع اجراء گذاشته نمی‏شود.

ایجاد وحدت رویه به وسیله‏ ی شورای عالی ثبت

برابر تبصره‏ی 4 ماده‏ی 25 قانون ثبت در دو مورد ممكن است درخواست رأی وحدت رویه از شورایعالی ثبت بشود:

مورد اول- در صورتی است که رأی هیأت نظارت مخالف قانون باشد. بدین توضیح که هرگاه اداره ثبت محل یا اداره کل ثبت منطقه با سایر واحدهای ذیصلاح تشخیص دهند که رأی هیأت نظارت مخالف قانون است مراتب را به رئیس سازمان گزارش می دهند و در صورتی که رئیس سازمان ثبت هم رأی را مخالف قانون بداند با رأسا از صدور رای مخالف قانون اطلاع حاصل نماید، برای رسیدگی و ایجاد وحدت رویه و حفظ قانون آن را به شورایعالی ثبت ارجاع می‏نماید. در این مورد. ارجاع به شورایعالی ملاز مه با صدور آراء مختلف یا متضاد ندارد بلكه اگر در موضوعی فقط یک رأي از هیأت نظارت صادر شده باشد و رئیس سازمان ثبت آن را مخالف قانون تشخیص دهد می تواندہ و مکلف است که موضوع را به شورایعالی ارجاع نماید.

مورد دوم- به جایی است که آراء هیات‏های نظارت متناقض باشد. در این مورد ممکن است یک هیأت در موضوع واحد دو رأی مختلف و متناقض در دو زمان صادر کرده باشد و یا این‏که دو یا چند هیأت در موضوعات مشابه در استان‏های مختلف آراء متناقضی صادر نموده باشند، بهر حال اگر در موضوعات واحد یا مشابه آراء متضاد یا متناقضی از هیأت یا هیات‏های نظارت صادر شده باشد، رئیس سازمان ثبت برابر تبصره‏ی 4 ماده‏ی 25 اصلاحی قانون ثبت مکلف است موضوع را به شورایعالی ثبت ارجاع و درخواست رسیدگی و ایجاد وحدت رویه نماید.

برای این‏که سازمان ثبت بر آراء هیأت‏های نظارت، نظارت داشته و از صدور آراء مخالف قانون یا متناقض آگاه شود و بتواند به تکلیف خود از جهت طرح موضوع در شورایعالی ثبت عمل نماید. ماده‏ی 8 آیین نامه اجرایی اسناد مالکیت معارض و هیأت نظارت و شورایعالی مقرر داشته است که یک نسخه از آراء هیأت‏های نظارت به دبیر خانه‏ی سازمان ثبت ارسال شود تا رئیس سازمان از آن‏ها مطلع گردد.

درخواست ایجاد وجدت رویه منحصرا از وظایف و اختیارات رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است و دیگری حق طرح پرونده را در شورایعالی ثبت به منظور ایجاد وحدت رویه ندارد. این امر از عبارت تبصره 4 ماده‏ی 25 قانون ثبت استفاده می‏شود. متن ماده این است: «… ولی مدیر کل ثبت به منظور ایجاد وحدت رویه در مواردی که آراء هیأتهای نظارت متناقض و یا خلاف قانون صادر شده باشد موضوع را برای رسیدگی و اعلام نظر به شورایعالی ثبت ارجاع می‏نماید. چون در تشکیلات فعلی ثبت، سمت مدیر کل سابق ثبت به رئیس سازمان تبدیل شده است. گفتیم که رئیس سازمان باید این کار را بکند و چون در عبارت تبصره‏ی مزبور مسأله‏ی مخیر بودن مطرح نشده و به صورت تكليف حتمي الاجراء بیان گردیده است، گفتیم که رئیس سازمان موظف به طرح موضوع در شورایعالی است و چون از کس و مقام دیگری نام برده نشده است گفتیم که فقط رئیس وقت این اختیار و وظیفه را دارد به غیر او.

تذکر– به طرح پرونده در شورایعالی ثبت به منظور ایجاد وحدت رویه در مورد هر یک از آراء هیأتهای نظارت که مخالف قانون یا متناقض باشد به عمل می آید هر چند که آن رأی یا آن آراء قابل تجدید نظر نباشد یا مهلت درخواست تجدید نظر نسبت به آن‏ها منقضی شده و قطعی گردیده باشد.

اجراء و تأثیر آراء شورایعالی ثبت

الف- رأی شورایعالی ثبت که در مقام تجدیدنظر از رأی هیأت نظارت صادر شده باشد در مورد پروندهي مطروحه قابل اجراء بوده و اداره‏ی ثبت باید در آن پرونده وفق رأی شورایعالی ثبت عمل نماید. اما این رأی برای هیأت یا هیأتهای نظارت لازم الاتباع نیست. این امر از تبصره 5 ماده‏ی 25 قانون ثبت منطوقا و مفهوم قابل استنباط است.

ب- رأی شورایعالی ثبت که در مقام وحدت رویه صادر شده باشد، تأثیری در پرونده هایی که هیأت نظارت رأی قطعی در مورد آن‏ها صادر کرده است ندارد مگر این‏که آن آراء هنوز اجراء نشده باشد که در صورت اخير وفق نظر شورایعالی ثبت عمل خواهد شد. این مطلب در تبصره‏ی 4 ماده‏ی 25 قانون ثبت تصریح شده است. تبصره‏ی مذکور می‏گوید: «و در صورتی که رأی هیأت نظارت به موقع اجراء گذارده نشده باشد. طبق نظر شورایعالی ثبت به موقع اجراء گذارده می‏شود»،

ج- رأی شورایعالی ثبت که در مقام ایجاد وحدت رویه صادر می‏شود برابر نص تبصره‏ی 4 ماده‏ی 25 قانون ثبت برای تمام هیأتهای نظارت لازم الاتباع است.

انتشار آراء شورایعالی ثبت

به لحاظ لازم الاتباع بودن آراء شورایعالی ثبت در مورد وحدت رویه ماده 16 آیین نامه‏ی اجرایی رسیدگی اسناد مالکیت معارض و… مقرر می دارد که آراء شورایعالی ثبت در مورد وحدت رویه. باید به کلیه‏ی هیأت‏های نظارت ابلاغ و در روزنامه رسمی منتشر گردد و آخر هر سال نیز سازمان ثبت باید مجموع آن‏ها را چاپ و منتشر سازد و عند الاقتضاء در هفته نامه‏ی دادگستری نیز درج شود.

تصحیح آراء هیأت نظارت و شورایعالی ثبت

الف- هرگاه در رأی هیأت نظارت اشتباه بینی رخ داده و یا به علت سهوالقلم مطلبی از قلم افتاده باشد اگر رأی به مرحله‏ی اجراء در نیامده باشد، هیأت نظارت می تواند آن را اصلاح نماید و در این مورد ماده 4 آیین نامه اجرایی رسیدگی اسناد مالکیت معارض و… مقرر می دارد که مفاد رأی اصلاحی در ذیل رأى فعلی و ستون ملاحظات دفتر ثبت آراء هیأت نظارت با ذکر شماره و تاریخ قید گردد و اگر مربوط به اشتباهات مذکور در بندهای 1، 5 و 7 ماده‏ی 25 قانون ثبت باشد، طبق تبصره 5 همان ماده در تابلو اعلانات ثبت محل نیز الصاق شود.

اما اگر رأي اجراء شده باشد مجوزی برای تصحیح آن نیست.

ب- هرگاه در آراء شورایعالی سابق و یا آراء شعبه فعلی شورایعالی ثبت به علت سهو قلم مطلبی افتاده و یا اشتباه بینی رخ داده و یا به علت اشتباه در مبانی مستند صدور رأی اشتباهی پیش آمده باشد اگر رأی اجراء نشده باشد شورایعالی ثبت آن را تصحیح و رأی اصلاحی صادر می‏نماید. مفاد رأی اصلاحی باید وسیله‏ی دبیر شورا در دفتر آراء و در مقابل رأی قبلی با ذکر شماره و تاریخ قید، شود.

ولی چنانچه رأي اجراء شده باشد تصحیح آن مجوز ندارد.

چند اشکال

از نظر قانون نویسی سه اشکال در خصوص هیأت نظارت و شورایعالی ثبت، بر قانون فعلی ثبت اسناد و املاک وارد است: نخست آنکه ترکیب هیأت نظارت و حوزهی صلاحیت آن در باب اول که مربوط به تشکیلات اداره‏ی ثبت است ذکر شده (ماده‏ی 9) است در صورتی که تشکیلات شورایعالی ثبت در باب دوم که مربوط به ثبت املاک است (ماده‏ی 25 مكرر) آورده شده است. این امر صحيح نیست زیرا ترکیب هیأت نظارت و شورایعالی ثبت به نحوی است که اگر یکی جزء تشکیلات اداره‏ی ثبت باشد دیگری هم باید جزء تشکیلات اداري ثبت باشد و گرنه هیچکدام جزء تشکیلات اداره‏ی ثبت نباشد، به عبارتی دیگر، یا هر دو را باید در تشکیلات اداره‏ی ثبت ذکر نمود که این اولی است) و یا هر دو را در بابی دیگر و در هر حال باید پشت سر هم آورده شوند. اشكال دوم آن است که ترکیب هیأت نظارت در باب اول ولی حدود صلاحیت آن در باب دوم ذکر شده است، حال آنکه در مورد شورایعالی ثبت، هر دو مورد در یک باب ذکر شده است، البته بهتر است که هر دو در یک باب (باب تشکیلات اداره‏ی ثبت) ذکر شوند. اشکال سوم آن است که بخشی از وظایف شورایعالی ثبت در تبصره‏ی 4 ماده‏ی 25 اصلاحی قانون ثبت که مربوط به حدود صلاحیت هیأت نظارت است آورده شذة ( ایجاد وحدت رویه) و بخشی دیگر در ماده‏ی 25 مکرر همان قانون که مربوط به تشکیلات شورایعالی ثبت است رسیدگی به تجدید نظر آراء هیأت نظارت) آنهم از نظر قانون نویسی صحیح نیست.