بهترین وكیل غرب تهران

22 اسفند 1398

وکیل معامله‏ ی معارض

وکیل معامله‏ ی معارض

معامله‏ ی معارض

ماده‏ ی 117 قانون ثبت می‏گوید: «هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غير منقول) حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از شنبه تا ده سال محکوم خواهد شد.»

ماده‏ ی مذکور مجازات بعضی از انواع معامله‏ ی معارض را بیان نموده است و ما برای توضیح و تشریح آن قبلا به تعریف معاملهی معارض و سپس بیان انواع آن و موارد مشمول ماده‏ ی 117 قانون ثبت می پردازیم:

الف- تعريف معامله‏ ی معارض- منظور از معامله معارض آن است که کسی مالی را اعم از منقول و غیر منقول عينا يا منفعه به دیگری انتقال و یا حتی در آن به دیگری بدهد و بعد نسبت به همان مال معامله یا تعهدی معارض با حق واگذار شده بنماید. مثلاً اگر شخصی منزلش را به زید بفروشد و بعد همان منزل را کلا یا بعضا به دیگری انتقال دهد و یا منافع آن را به عمرو واگذار کند، این عمل معامله معارض است.

ب- انواع معامله‏ ی معارض: اگر هر دو معامله با سند انجام شده باشد، با توجه به نوع سند که رسمی‏باشد یا عادی چهار صورت برای آن متصور است:

1- هر دو معامله با سند رسمی‏باشد. مثل این‏که اتومبیل با زمینی را با سند رسمی به زید بفروشد و بعد همان اتومبیل یا زمین را با سند رسمی به دیگری بفروشد یا صلح کند یا به نحو دیگری واگذار نماید.

2- هر دو معامله با سند عادی باشد مانند این‏که در مثال بالا هر دو معامله را به وسیلهی سند عادی انجام دهد.

3- معامله‏ ی اول با سند رسمی و معامله‏ ی دوم با سند عادي باشد.

4- معامله‏ ی اول با سند عادی و معامله‏ ی دوم با سند رسمی‏باشد.

صورت چهارم هم دو شق دارد:

اول آنکه سند عادی در آن مورد قابل ترتیب اثر باشد. مانند معامله‏ ی اتومبیل.

دوم آنکه سند عادی در آن مورد قابل ترتیب اثر نباشد مانند معامله‏ ی راجع به ملک ثبت شده یا ملکی که طبق اعلام دادگستری معاملات مربوط به آن باید با سند رسمی‏باشد.

مورد یک و شق أول مورد چهار مشمول ماده 117 می‏باشد، زیرا برای این‏که عملی مشمول آن ماده شود باید اولاً معامله‏ ی نخستین قانون درست باشد ثانية معامله‏ ی دوم با سند رسمی‏باشد و این دو شرط در موردی که هر دو معامله با سند رسمی انجام شده باشد یا معامله‏ ی اول با سند عادی و معامله‏ ی دوم با سند رسمی به عمل آمده باشد اما سند عادی قابل قبول در محاکم باشد محقق است. اما مورد دوم و مورد سوم چون فاقد یکی از عناصر تحقق جرم که عبارت است از بودن معامله دوم با سند رسمی می‏باشد و همچنین شق دوم از مورد چهارم چون فاقد عنصر دیگر جرم که عبارت است از قانونی بودن معامله‏ ی اول می‏باشد از شمول ماده 117 قانون ثبت خارج است و در این موارد مرتكب به عنوان کلاهبرداری یا عنوان جزایی دیگری که ممکن است بر آن مورد صادق باشد. قابل تعقیب خواهند بود.

این‏که گفتیم که اگر معامله اول با سند عادی غیر قابل قبول باشد از شمول ماده 117 خارج است ظاهرا مخالف اطلاق ماده مذکور است اما هیأت عمومی دیوانعالی کشور در تفسیر آن ماده رأی لازم الاتباغی صادر نموده است که نتیجه اش همان است که بیان شد. متن رأی این است: «رأی وحدت رویه شماره 43 – 10/8/51 هیأت عمومی دیوانعالی کشور. نظر به این‏که شرط تحقق بزه مشمول ماده‏ ی 117 قانون ثبت اسناد و املاک قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یک مال می‏باشد و در نقاطی که ثبت رسمی استاد مربوط به عقود و معاملات اموال غیرمنقول به موجب بند اول ماده 47 قانون مزبور اجباری باشد سند عادی راجع به معامله‏ ی آن اموال طبق ماده 48 همان قانون در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت. بنابراین چنانچه کسی در این قبیل نقاط با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد قبلا معامله ای نسبت به مال غیرمنقول به وسیله‏ ی سند عادی انجام دهد و سپس به موجب سند رسمی معامله ای معارض با معامله‏ ی اول در مورد همان مالی واقع سازه عمل او از مصادیق ماده 117 قانون ثبت اسناد نخواهد بود بلکه ممکن است بر فرض احراز سوء نیت با ماده کیفری دیگری قابل انطباق باشد.»

در اینجا لازم است گفته شود که جرم معامله‏ ی معارض مذکور در ماده 117 قانون ثبت از جرایم عمومی است که بدون شکایت شاکی خصوصی هم قابل تعقیب است و گذشت شاکی خصوصی موجب موقوفی تعقیب آن نمی‏شود. زیرا جرایم مذکور در قوانین جزایی اگر صريحا قابل گذشت اعلام نشده باشد جرم عمومی محسوب می گردد.

منبع: حقوق ثبت اسناد و املاک اثر غلامرضا شهری