وکیل ملکی در غرب تهران (شهرک غرب | پونک | شهرک غرب | جنت آباد | دهکده المپیک)
ثبت ملک در دفتر املاک و صدور سند مالکیت

ماده ی 21 قانون ثبت
ماده 21 قانون ثبت و پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت ملک در دفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت مطابق ثبت دفتر املاک داده میشود.»
این ماده متضمن بیان دو نکته است:
1- زمان ثبت ملک در دفتر املاک.
2- زمان صدور سند مالکیت و تعریف آن و اینک می پردازیم به تشریح آنها.
زمان ثبت ملک در دفتر املاک
همانطور که از ظاهر ماده 21 قانون ثبت استفاده میشود و مادهی 103 آیین نامهی قانون ثبت هم تصریح نموده است زمان ثبت ملک پس از خاتمهی عملیات مقدماتی ثبت یعنی عملیاتی است که اداره ثبت قبل از ثبت ملک در دفتر املاک باید انجام دهد. شرح آن عملیات در صفحات پیش نگاشته شده و در اینجا اضافه میشود که یکی دیگر از کارهایی که اداره ثبت باید انجام دهد وصول حق الثبت است. که مادهی 120 قانون ثبت برای رفاه مؤدیان دریافت آن را به اقساط مقرر کرده و آیین نامهی آن ماده میگوید که در موقع ثبت تقاضای ثبت باید لااقل یک قسط از حق الثبت مورد تقاضا دریافت شود. (چون تعداد اقساطی و نسبت هر قسط به كل حق الثبت تعیین نشده است ظاهرة طرز تقسيط و تعيين اقساط و میزان هر قسط به ادارهی ثبت مربوط میباشد) و چنانچه پس از ثبت و صدور سند مالکیت، مالک برای گرفتن سند مالكيت و پرداخت بقیهی حق الثبت که اصطلاحا بقایای ثبتی نامیده میشود مراجعه نکند و در مقام معامله برآید، یا پس از خاتمهی جریان مقدماتی ثبت و قبل از ثبت ملک در دفتر املاک بخواهد معامله نماید. ادارهی ثبت در پاسخ استعلام دفتر خانهی اسناد رسمی باید بقیهی بدهی متقاضی ثبت را تعيين و به دفترخانه اعلام نماید تا پس از وصول بقیهی حق الثبت و ارسال آن به ادارات ثبت اقدام به معامله کند، و در مواردی که سند مالکیت صادر شده و مالكين مراجعه نمی کنند و در مقام معامله هم نیستند، برای جلوگیری از تراکم اسناد مالکیت در ادارهی ثبت باید اسناد مربوط به هر محل به نماینده ای که برای انجام عمل تحدید و غیره به آن محل می رود داده شود تا به مالكين تسلیم و بقیهی حق الثبت آنها را اخذ و به ادارهی ثبت بپردازد.
از آیین نامهی مادهی 120 قانون ثبت که مفاد آن ذکر شد استفاده میشود که ثبت ملک در دفتر املاک و صدور سند مالكيت متوقف بر تأدیهی بقایای ثبتی نیست و لذا اداره ثبت باید همانطور که از ظاهر مادهی 21 قانون ثبت استفاده میشود بلافاصله پس از خاتمهی عملیات مقدماتی (به شرط نرسیدن اعتراض یا تعیین تکلیف قطعی و نهایی آن) ملک را در دفتر املاک ثبت و سند مالکیت صادر نماید و تأخیر در این کار که در حقیقت تأخیر در ثبت است مجوز قانونی ندارد.
ملاک دریافت حق الثبت قیمت منطقه بندی مذکور در مادهی 64 قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 7/2/1371 است.
مادهی 18 اصلاحی آیین نامهی قانون ثبت مصوب 1380 میگوید: هرگاه در موقع ثبت ملک در دفتر املاک ارزش منطقه بندی تغییر کرده باشد بهای ملک طبق قیمت منطقه بندی جدید تعيين می گردد و در نقاطی که قیمت منطقه بندی تعیین نشده ملک باید ارزیابی شود. اعتبار برگ ارزیابی يكسال از تاریخ تنظیم است هر چند که بهای ملک طبق ارزیابی در دفتر املاک و سند مالكيت نوشته شده باشد.
تبصره- طبق تبصره ذیل ماده 9 قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج و اوقاف و امور خیریه 2/10/1363 موقوفات عام، بقاع متبرکه، اماکن مذهبی اسلامی، مدارس علوم دینی و مؤسسات و بنیادهای خیریه از پرداخت مخارج و هزینههای ثبتی و اجرایی و دادرسی معاف می باشند.
بخشنامه شمارهی 1952/3 – 14/4/57 سازمان ثبت اسناد و املاک مقرر داشته است که ادارات ثبت برای ترغیب افراد به ثبت ملک خود، بهای تعیین شده از طرف مالک را قبول نمایند ولی موقع ثبت بلکه در دفتر املاك طبق مادهی 18 آیین نامهی قانون ثبت آن را ارزیابی و بقیهی حقوق دولتی را اخذ نمایند.
سند مالکیت
سند مالکیت به طور صریح در قانون یا آیین نامهی آن تعریف نشده ولی از ماده 21 قانون ثبت تعریف آن استفاده میشود و عبارت است از «سبندی که اداره ثبت مطابق ثبت دفتر املاک تهیه و به مالک یا قائم مقام او تسلیم مینماید.» سند مالکیت در ابتداء به صورت یک ورقه بود ولی چون نگهداری آن مشکل بود و در اثر تا کردن خطوط آن کم رنگ و ناخوانا می شد و برای ثبت نقل و انتقال ملک هم جای کافی نداشت تبدیل به کتابچه شد و اکنون به صورت کتابچه ای با جلد معتبر و با دوام و صفحات متعدد و کاغذ مخصوص نخ کشی و پلمپ شده میباشد و سه نوع است. 12 برگی و 16 برگی و 32 برگی.
زمان صدور سند مالكيت
همانگونه که از ماندهی 21 قانون ثبت استفاده میشود همزمان با ثبت ملک در دفتر املاک باید سند مالکیت آن هم صادر شود، بنابراین زمان صدور سند مالكيت همان زمان ثبت ملک در دفتر املاک و پس از خاتمه یافتن عملیات مقدماتی ثبت است.
کیفیت ثبت ملک در دفتر املاک
در قانون ثبت، نحوه ثبت ملک در دفتر املاک به طور کامل ذکر نشده ولی در آیین نامه این امر توضیح داده شده است. ماده 103 آیین نامهی قانون ثبت میگوید پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت مسؤول دفتر ثبت املاک مشخصات ملک و مالک را به نحوی که ذیلاً خواهد آمد در دفتر املاک و ارد و به امضاء رئیس ثبت با کارمندی که از طرف وزارت دادگستری مجاز برای امضاء دفتر و اسناد مالکیت است می رساند. امضاء دفتر املاک به تصریح مادفی 108 آیین نامه باید با دست به عمل آید و امضاء مهری ممنوع است. مشخصاتی که باید در دفتر املاک ثبت شود عبارت است از:
1- شمارهی ملک.
٢- تاریخ ثبت ملک در دفتر املاک.
٣- نام و نام خانوادگی و شمارهی شناسنامه و محل صدور آن و محل اقامت و تابعيت مالك.
4- نوع و مشخصات ملک و محل وقوع و اجزاء و متعلقات آن.
5- حدود ملک.
6- بهای ملک.
7- حقوق عينيه يی که اشخاص در آن ملک دارند با اسامی صاحبان حقوق و همچنین حقوق ارتفاقیه یی که برای ملک مورد ثبت در املاک دیگر و یا برای املاک دیگر در ملک مورد ثبت موجود است.
مراد از حقوق عينيه حقوقی است که اشخاص نسبت به عین ملک دارند مانند رهن و بیع شرط و منافع ملک و عمری و سکنی و رقبی.
منافع ملک در صورتی در دفتر املاک ثبت میشود که برای مدتی بیش از سه سال واگذار شده باشد (ماده 29 قانون ثبت) ضمن باید دانست که ثبت منافع واگذار شدهی مذکور و همچنین معاملات با حق استرداد فقط در یک نسخهی دفتر املاک که در ثبت محل استقرار دارد کافی است و ثبت آن در نسخهی دوم که به مرکز فرستاده میشود لازم نیست.
تفکیک ملک
چون در اینجا سخن از تفکیک به میان آمد مناسب است که منظور از تفکیک و فرق آن با افراز و تقسیم بیان شود، زیرا دیده شده است که بعضی از ناآگاهان آنها را مترادف و به معنای واحد دانسته اند، بنابراین میگوییم: تفکیک در عرف ثبتی عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر، مثلاً قطعه زمینی است به مساحت پنج هزار متر که مالک یا مالکین آن تصمیم دارند آن را به قطعات دو بیست متری تقسیم نمایند. اگر این تقسیم صورت گرفت گفته میشود که آن زمین به قطعات دو بیست متری تفکیک شده است.
افراز ملک مشاع
افراز در اصطلاح قضایی و ثبتی عبارت است از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکاء و یا به تعبیری دیگر افراز عبارت است از تقسیم مال غیر منقول مشاع بين شركاء به نسبت سهم آنان.
ثبت چند ملک با یک اظهارنامه
معمولا برای هر ملک یا قنات یا چشمه که متعلق به یک نفر است باید یک اظهارنامه داده شود و مستق؟ درخواست ثبت آن گردد اما مواردی هست که چند ملک در ضمن یک اظهارنامه درخواست ثبت میشود. این موارد در مادهی 28 آیین نامهی قانون ثبت ذکر شده و عبارت است از:
الف– خانه ها و دكاكين واقع در یک بخش.
ب- قطعات واقع در یک مزرعه که مربوط به یک شمارهی اصلی باشد.
مادهی 28 آیین نامه میگوید: «ممکن است درخواست ثبت چندین خانه و یا دکان واقع در یک بخش یا قطعاتی که در یک مزرعة واقع و مربوط به یک شمارهی اصلی است در یک اظهارنامه پذیرفته شود ولی برای هر یک از رقبات مزبوره باید پلاک جداگانه نصب و حدود هر یک در صورتی که منفصل باشد جداگانه نوشته شود…» همانطور که مادهی مذکور صراحت دارد اگر چه درخواست ثبت چند ملک ضمن یک اظهار نامه در پاره ای از موارد تجویز شده است اما باید برای هر ملک شماره و پلاک جداگانه تعيين و نصب شود و حدود هر یک مستقلاً مشخص گردد.
ثبت انتقال ملک به ورثه
طبق مادهی 105 آیین نامهی قانون ثبت در مورد انتقال ملک به ورثه باید بعد از احراز انحصار وراثت و سمت ورثه، نسبت مورث، خلاصهی مفاد و شمارهی گواهی نامهی دادگاه راجع به حصر وراثت در ملاحظات دفتر قید و در زیر ثبت أولية، ملک به نام وراث نسبت به سهام آنها ثبت شود و چنانچه مالک پس از خاتمهی جریان ثبتی و قبل از ثبت ملک در دفتر املاک فوت شود ملک را طبق مقررات به نام وراث با قید انتقال از مسورث متوفی با داشتن گواهی حصر وراثت و توافق در سهم الارث ثبت نمایند و دیگر ثبت ملک مستقلاً به نام مورث لازم نخواهد بود.
ثبت ملک به نام موصی له
مادهی 299 قانون امور جیسی مصوب 1319 میگوید: « ترتیب صدور سند مالکیت به نام ورثه یا موصی له نسبت به اموال غیرمنقول که به نام مورث ثبت شده است در آیین نامهی وزارت دادگستری معین میشود . در سال 1322 آيين نامهی مذکور در مادهی مزبور به تصویب رسید که مقررات مربوط به ثبت ملک به نام موصی له يا وصیت ذیلاً بیان میشود:
اگر موصی له یا وصی با ابراز وصیت نامه ای که قانوناً قابل ترتیب اثر است از ادارهی ثبت تقاضای ثبت ملکی را که به نام موصی ثبت شده است، به نام موصی له یا به عنوان وصیت بنماید به ترتیب زیر عمل میشود:
الف- اگر وصیت نامهی ابرازی مورد قبول تمام ورثه و اشخاص ذینفع باشد، مورد وصیت به نام موصی له يا مصر في که برای آن معین شده است ثبت میشود.
ب- اگر بین ورثه و اشخاص ذینفع نسبت به وصیت نامه اختلافی باشد، ثبت ملک به نام موصی له یا به عنوان وصیت موقون به صدور حکم نهایی از دادگاه است
ج- اگر نسبت به قسمتی از وصیت نامه اتفاق و نسبت به قسمتی دیگر اختلال باشد و مورد اختلاف تأثیری در آنچه مورد اتفاق است نداشته باشد، نسبت به مورد اتفاق ثبت ملک به نام موصی له یا به عنوان وصیت انجام میشود و نسبت به مورد اختلاف پس از صدور حکم نهایی از دادگاه اقدام خواهد شد.
د- هرگاه توافق با اختلاف ورثه نسبت به وصیت نامهی ابرازی معلوم نباشد اجارهی ثبت به هزینهی ذینفع مفاد وصیت نامه و اینکه از طرف چه کسی و در چه تاریخی ابراز شده است آگهی مینماید و ضمن همان آگهی تذکر می دهد که اگر کسی اعتراضی نسبت به وصیت نامه دارد، در ظرف سه ماه از تاریخ انتشار آخرین آگهی، اعتراض خود را به ادارهی ثبتی که آگهی را منتشر نموده است تسلیم نماید. و در صورت نرسیدن اعتراض و انقضاء مهلت اعتراض ملک به نام موصی له یا مصرفی که برای آن وصیت شده ثبت خواهند شد.
آگهی مذکور سه مرتبه هر ماه یک مرتبه در روزنامهی کثیرالانتشار محل منتشر میشود و اگر در محل روزنامه نباشد در یکی از روزنامههای کثیرالانتشار تهران منتشر خواهد گردید.
هـ- اگر موصی بلا وارث باشد و ظرف ده سال مقرر در قانون امور حیسی وصیت نامه ابراز شود و برای تحریر ترکه آگهی نشده باشد، مفاد وصیت نامه به ترتیب مذکور در بند د آگهی و به همان ترتیب عمل میشود و باقی ملکی پس از ده سال اگر وارثی پیدا نشد به نام دولت ثبت خواهد شد.
و- اگر وصیت نامه در دادگاه ابراز شود دادگاه باید در گواهی نامهی انحصار وراثت مفاد آن را و اینکه قابل ترتیب اثر است، درج نماید. و اگر این مطلب در گواهی نامهی انحصار وراثت درج شده باشد، ذینفع باید گواهی دادگاه را مبنی بر قابل ترتیب اثر بودن آن به ضمیمه رونوشت يا فتوکپی وصیت نامه به اداره ثبت اسناد تسلیم نماید
ز- اگر ورثه یا اشخاص دیگر ذینفع وصیت نامهی دیگری ابراز نمایند که موصی از وصیت اول خود رجوع کرده و وصیت نامهی دوم مورد تصديق تمام ورثه و اشخاص ذینفع باشد. ملک مطابق وصیت نامهی دوم ثبت خواهد شد و اگر مورد اختلاف باشد با توافق و اختلاف ورثه و اشخاص ذینفع معلوم نباشد به ترتیبی که در بندهای ب و ج و د ذکر شد عمل میشود.
ح- در صورتی که وصیت به طور کلی باشد. مثل ثلث اموال، ورثه می توانند ملکی معین را ثلث قرار داده و باقی املاک را به نام خود ثبت کنند یا ثلث را از اموال دیگر معین کرده و تمام ملک ثبت شده را به نام خود ثبت کنند مگر اینکه در وصیت نامه ترتیب دیگری مقرر شده باشد.
ط- پس از ثبت ملک به نام ورثه یا موصی له، هیچگونه وصیت نامهی دیگری پذیرفته نخواهد شد. (مواد 5، 6، 7، 8، 9، 10، 11، 13 و 14 آیین نامهی مادهی 299 قانون امور حسبی)