وکیل ملکی در غرب تهران (شهرک غرب | پونک | شهرک غرب | جنت آباد | دهکده المپیک)

ثبت ملک در دفتر املاک و صدور سند مالکیت

ماده‏ ی 21 قانون ثبت

ماده 21 قانون ثبت و پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت ملک در دفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت مطابق ثبت دفتر املاک داده می‏شود.»

این ماده متضمن بیان دو نکته است:

1- زمان ثبت ملک در دفتر املاک.

2- زمان صدور سند مالکیت و تعریف آن و اینک می پردازیم به تشریح آن‏ها.

زمان ثبت ملک در دفتر املاک

همانطور که از ظاهر ماده 21 قانون ثبت استفاده می‏شود و ماده‏ی 103 آیین نامه‏ی قانون ثبت هم تصریح نموده است زمان ثبت ملک پس از خاتمهی عملیات مقدماتی ثبت یعنی عملیاتی است که اداره ثبت قبل از ثبت ملک در دفتر املاک باید انجام دهد. شرح آن عملیات در صفحات پیش نگاشته شده و در اینجا اضافه می‏شود که یکی دیگر از کارهایی که اداره ثبت باید انجام دهد وصول حق الثبت است. که ماده‏ی 120 قانون ثبت برای رفاه مؤدیان دریافت آن را به اقساط مقرر کرده و آیین نامه‏ی آن ماده می‏گوید که در موقع ثبت تقاضای ثبت باید لااقل یک قسط از حق الثبت مورد تقاضا دریافت شود. (چون تعداد اقساطی و نسبت هر قسط به كل حق الثبت تعیین نشده است ظاهرة طرز تقسيط و تعيين اقساط و میزان هر قسط به اداره‏ی ثبت مربوط می‏باشد) و چنانچه پس از ثبت و صدور سند مالکیت، مالک برای گرفتن سند مالكيت و پرداخت بقیهی حق الثبت که اصطلاحا بقایای ثبتی نامیده می‏شود مراجعه نکند و در مقام معامله برآید، یا پس از خاتمهی جریان مقدماتی ثبت و قبل از ثبت ملک در دفتر املاک بخواهد معامله نماید. اداره‏ی ثبت در پاسخ استعلام دفتر خانه‏ی اسناد رسمی باید بقیه‏ی بدهی متقاضی ثبت را تعيين و به دفترخانه اعلام نماید تا پس از وصول بقیهی حق الثبت و ارسال آن به ادارات ثبت اقدام به معامله کند، و در مواردی که سند مالکیت صادر شده و مالكين مراجعه نمی کنند و در مقام معامله هم نیستند، برای جلوگیری از تراکم اسناد مالکیت در اداره‏ی ثبت باید اسناد مربوط به هر محل به نماینده ای که برای انجام عمل تحدید و غیره به آن محل می رود داده شود تا به مالكين تسلیم و بقیهی حق الثبت آن‏ها را اخذ و به اداره‏ی ثبت بپردازد.

از آیین نامه‏ی ماده‏ی 120 قانون ثبت که مفاد آن ذکر شد استفاده می‏شود که ثبت ملک در دفتر املاک و صدور سند مالكيت متوقف بر تأدیه‏ی بقایای ثبتی نیست و لذا اداره ثبت باید همانطور که از ظاهر ماده‏ی 21 قانون ثبت استفاده می‏شود بلافاصله پس از خاتمهی عملیات مقدماتی (به شرط نرسیدن اعتراض یا تعیین تکلیف قطعی و نهایی آن) ملک را در دفتر املاک ثبت و سند مالکیت صادر نماید و تأخیر در این کار که در حقیقت تأخیر در ثبت است مجوز قانونی ندارد.

ملاک دریافت حق الثبت قیمت منطقه بندی مذکور در ماده‏ی 64 قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 7/2/1371 است.

ماده‏ی 18 اصلاحی آیین نامه‏ی قانون ثبت مصوب 1380 میگوید: هرگاه در موقع ثبت ملک در دفتر املاک ارزش منطقه بندی تغییر کرده باشد بهای ملک طبق قیمت منطقه بندی جدید تعيين می گردد و در نقاطی که قیمت منطقه بندی تعیین نشده ملک باید ارزیابی شود. اعتبار برگ ارزیابی يكسال از تاریخ تنظیم است هر چند که بهای ملک طبق ارزیابی در دفتر املاک و سند مالكيت نوشته شده باشد.

تبصره- طبق تبصره ذیل ماده 9 قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج و اوقاف و امور خیریه 2/10/1363 موقوفات عام، بقاع متبرکه، اماکن مذهبی اسلامی، مدارس علوم دینی و مؤسسات و بنیادهای خیریه از پرداخت مخارج و هزینه‏های ثبتی و اجرایی و دادرسی معاف می باشند.

بخشنامه شماره‏ی 1952/3 – 14/4/57 سازمان ثبت اسناد و املاک مقرر داشته است که ادارات ثبت برای ترغیب افراد به ثبت ملک خود، بهای تعیین شده از طرف مالک را قبول نمایند ولی موقع ثبت بلکه در دفتر املاك طبق ماده‏ی 18 آیین نامه‏ی قانون ثبت آن را ارزیابی و بقیه‏ی حقوق دولتی را اخذ نمایند.

سند مالکیت

سند مالکیت به طور صریح در قانون یا آیین نامه‏ی آن تعریف نشده ولی از ماده 21 قانون ثبت تعریف آن استفاده می‏شود و عبارت است از «سبندی که اداره ثبت مطابق ثبت دفتر املاک تهیه و به مالک یا قائم مقام او تسلیم می‏نماید.» سند مالکیت در ابتداء به صورت یک ورقه بود ولی چون نگهداری آن مشکل بود و در اثر تا کردن خطوط آن کم رنگ و ناخوانا می شد و برای ثبت نقل و انتقال ملک هم جای کافی نداشت تبدیل به کتابچه شد و اکنون به صورت کتابچه ای با جلد معتبر و با دوام و صفحات متعدد و کاغذ مخصوص نخ کشی و پلمپ شده می‏باشد و سه نوع است. 12 برگی و 16 برگی و 32 برگی.

زمان صدور سند مالكيت

همانگونه که از ماندهی 21 قانون ثبت استفاده می‏شود همزمان با ثبت ملک در دفتر املاک باید سند مالکیت آن هم صادر شود، بنابراین زمان صدور سند مالكيت همان زمان ثبت ملک در دفتر املاک و پس از خاتمه یافتن عملیات مقدماتی ثبت است.

کیفیت ثبت ملک در دفتر املاک

در قانون ثبت، نحوه ثبت ملک در دفتر املاک به طور کامل ذکر نشده ولی در آیین نامه این امر توضیح داده شده است. ماده 103 آیین نامه‏ی قانون ثبت می‏گوید پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت مسؤول دفتر ثبت املاک مشخصات ملک و مالک را به نحوی که ذیلاً خواهد آمد در دفتر املاک و ارد و به امضاء رئیس ثبت با کارمندی که از طرف وزارت دادگستری مجاز برای امضاء دفتر و اسناد مالکیت است می رساند. امضاء دفتر املاک به تصریح مادفی 108 آیین نامه باید با دست به عمل آید و امضاء مهری ممنوع است. مشخصاتی که باید در دفتر املاک ثبت شود عبارت است از:

1- شماره‏ی ملک.

٢- تاریخ ثبت ملک در دفتر املاک.

٣- نام و نام خانوادگی و شماره‏ی شناسنامه و محل صدور آن و محل اقامت و تابعيت مالك.

4- نوع و مشخصات ملک و محل وقوع و اجزاء و متعلقات آن.

5- حدود ملک.

6- بهای ملک.

7- حقوق عينيه يی که اشخاص در آن ملک دارند با اسامی صاحبان حقوق و همچنین حقوق ارتفاقیه یی که برای ملک مورد ثبت در املاک دیگر و یا برای املاک دیگر در ملک مورد ثبت موجود است.

مراد از حقوق عينيه حقوقی است که اشخاص نسبت به عین ملک دارند مانند رهن و بیع شرط و منافع ملک و عمری و سکنی و رقبی.

منافع ملک در صورتی در دفتر املاک ثبت می‏شود که برای مدتی بیش از سه سال واگذار شده باشد (ماده 29 قانون ثبت) ضمن باید دانست که ثبت منافع واگذار شدهی مذکور و همچنین معاملات با حق استرداد فقط در یک نسخه‏ی دفتر املاک که در ثبت محل استقرار دارد کافی است و ثبت آن در نسخه‏ی دوم که به مرکز فرستاده می‏شود لازم نیست.

تفکیک ملک

چون در اینجا سخن از تفکیک به میان آمد مناسب است که منظور از تفکیک و فرق آن با افراز و تقسیم بیان شود، زیرا دیده شده است که بعضی از ناآگاهان آن‏ها را مترادف و به معنای واحد دانسته اند، بنابراین می‏گوییم: تفکیک در عرف ثبتی عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر، مثلاً قطعه زمینی است به مساحت پنج هزار متر که مالک یا مالکین آن تصمیم دارند آن را به قطعات دو بیست متری تقسیم نمایند. اگر این تقسیم صورت گرفت گفته می‏شود که آن زمین به قطعات دو بیست متری تفکیک شده است.

افراز ملک مشاع

افراز در اصطلاح قضایی و ثبتی عبارت است از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکاء و یا به تعبیری دیگر افراز عبارت است از تقسیم مال غیر منقول مشاع بين شركاء به نسبت سهم آنان.

ثبت چند ملک با یک اظهارنامه

معمولا برای هر ملک یا قنات یا چشمه که متعلق به یک نفر است باید یک اظهارنامه داده شود و مستق؟ درخواست ثبت آن گردد اما مواردی هست که چند ملک در ضمن یک اظهارنامه درخواست ثبت می‏شود. این موارد در ماده‏ی 28 آیین نامه‏ی قانون ثبت ذکر شده و عبارت است از:

الف– خانه ها و دكاكين واقع در یک بخش.

ب- قطعات واقع در یک مزرعه که مربوط به یک شماره‏ی اصلی باشد.

ماده‏ی 28 آیین نامه می‏گوید: «ممکن است درخواست ثبت چندین خانه و یا دکان واقع در یک بخش یا قطعاتی که در یک مزرعة واقع و مربوط به یک شماره‏ی اصلی است در یک اظهارنامه پذیرفته شود ولی برای هر یک از رقبات مزبوره باید پلاک جداگانه نصب و حدود هر یک در صورتی که منفصل باشد جداگانه نوشته شود…» همانطور که ماده‏ی مذکور صراحت دارد اگر چه درخواست ثبت چند ملک ضمن یک اظهار نامه در پاره ای از موارد تجویز شده است اما باید برای هر ملک شماره و پلاک جداگانه تعيين و نصب شود و حدود هر یک مستقلاً مشخص گردد.

ثبت انتقال ملک به ورثه

طبق ماده‏ی 105 آیین نامه‏ی قانون ثبت در مورد انتقال ملک به ورثه باید بعد از احراز انحصار وراثت و سمت ورثه، نسبت مورث، خلاصه‏ی مفاد و شماره‏ی گواهی نامه‏ی دادگاه راجع به حصر وراثت در ملاحظات دفتر قید و در زیر ثبت أولية، ملک به نام وراث نسبت به سهام آن‏ها ثبت شود و چنانچه مالک پس از خاتمهی جریان ثبتی و قبل از ثبت ملک در دفتر املاک فوت شود ملک را طبق مقررات به نام وراث با قید انتقال از مسورث متوفی با داشتن گواهی حصر وراثت و توافق در سهم الارث ثبت نمایند و دیگر ثبت ملک مستقلاً به نام مورث لازم نخواهد بود.

ثبت ملک به نام موصی له

ماده‏ی 299 قانون امور جیسی مصوب 1319 می‏گوید: « ترتیب صدور سند مالکیت به نام ورثه یا موصی له نسبت به اموال غیرمنقول که به نام مورث ثبت شده است در آیین نامه‏ی وزارت دادگستری معین می‏شود . در سال 1322 آيين نامه‏ی مذکور در ماده‏ی مزبور به تصویب رسید که مقررات مربوط به ثبت ملک به نام موصی له يا وصیت ذیلاً بیان می‏شود:

اگر موصی له یا وصی با ابراز وصیت نامه ای که قانوناً قابل ترتیب اثر است از اداره‏ی ثبت تقاضای ثبت ملکی را که به نام موصی ثبت شده است، به نام موصی له یا به عنوان وصیت بنماید به ترتیب زیر عمل می‏شود:

الف- اگر وصیت نامه‏ی ابرازی مورد قبول تمام ورثه و اشخاص ذینفع باشد، مورد وصیت به نام موصی له يا مصر في که برای آن معین شده است ثبت می‏شود.

ب- اگر بین ورثه و اشخاص ذینفع نسبت به وصیت نامه اختلافی باشد، ثبت ملک به نام موصی له یا به عنوان وصیت موقون به صدور حکم نهایی از دادگاه است

ج- اگر نسبت به قسمتی از وصیت نامه اتفاق و نسبت به قسمتی دیگر اختلال باشد و مورد اختلاف تأثیری در آنچه مورد اتفاق است نداشته باشد، نسبت به مورد اتفاق ثبت ملک به نام موصی له یا به عنوان وصیت انجام می‏شود و نسبت به مورد اختلاف پس از صدور حکم نهایی از دادگاه اقدام خواهد شد.

د- هرگاه توافق با اختلاف ورثه نسبت به وصیت نامه‏ی ابرازی معلوم نباشد اجاره‏ی ثبت به هزینه‏ی ذینفع مفاد وصیت نامه و این‏که از طرف چه کسی و در چه تاریخی ابراز شده است آگهی می‏نماید و ضمن همان آگهی تذکر می دهد که اگر کسی اعتراضی نسبت به وصیت نامه دارد، در ظرف سه ماه از تاریخ انتشار آخرین آگهی، اعتراض خود را به اداره‏ی ثبتی که آگهی را منتشر نموده است تسلیم نماید. و در صورت نرسیدن اعتراض و انقضاء مهلت اعتراض ملک به نام موصی له یا مصرفی که برای آن وصیت شده ثبت خواهند شد.

آگهی مذکور سه مرتبه هر ماه یک مرتبه در روزنامه‏ی کثیرالانتشار محل منتشر می‏شود و اگر در محل روزنامه نباشد در یکی از روزنامه‏های کثیرالانتشار تهران منتشر خواهد گردید.

هـ- اگر موصی بلا وارث باشد و ظرف ده سال مقرر در قانون امور حیسی وصیت نامه ابراز شود و برای تحریر ترکه آگهی نشده باشد، مفاد وصیت نامه به ترتیب مذکور در بند د آگهی و به همان ترتیب عمل می‏شود و باقی ملکی پس از ده سال اگر وارثی پیدا نشد به نام دولت ثبت خواهد شد.

و- اگر وصیت نامه در دادگاه ابراز شود دادگاه باید در گواهی نامه‏ی انحصار وراثت مفاد آن را و این‏که قابل ترتیب اثر است، درج نماید. و اگر این مطلب در گواهی نامه‏ی انحصار وراثت درج شده باشد، ذینفع باید گواهی دادگاه را مبنی بر قابل ترتیب اثر بودن آن به ضمیمه رونوشت يا فتوکپی وصیت نامه به اداره ثبت اسناد تسلیم نماید

ز- اگر ورثه یا اشخاص دیگر ذینفع وصیت نامه‏ی دیگری ابراز نمایند که موصی از وصیت اول خود رجوع کرده و وصیت نامه‏ی دوم مورد تصديق تمام ورثه و اشخاص ذینفع باشد. ملک مطابق وصیت نامه‏ی دوم ثبت خواهد شد و اگر مورد اختلاف باشد با توافق و اختلاف ورثه و اشخاص ذینفع معلوم نباشد به ترتیبی که در بندهای ب و ج و د ذکر شد عمل می‏شود.

ح- در صورتی که وصیت به طور کلی باشد. مثل ثلث اموال، ورثه می توانند ملکی معین را ثلث قرار داده و باقی املاک را به نام خود ثبت کنند یا ثلث را از اموال دیگر معین کرده و تمام ملک ثبت شده را به نام خود ثبت کنند مگر این‏که در وصیت نامه ترتیب دیگری مقرر شده باشد.

ط- پس از ثبت ملک به نام ورثه یا موصی له، هیچگونه وصیت نامه‏ی دیگری پذیرفته نخواهد شد. (مواد 5، 6، 7، 8، 9، 10، 11، 13 و 14 آیین نامه‏ی ماده‏ی 299 قانون امور حسبی)